基金發展日新月異，距離成熟仍需要更多時間和機會。新形勢下，房地產與基金如何進一步緊密結合，做到雙贏？

8月10日，在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上，盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司副董事長蔡汝雄發表了主題為《順應調控形勢充分發揮房地產投資基金的積極作用》的演講。

以下為蔡汝雄演講全文：

很榮幸今天能夠有機會和大家一起分享盛世神州房地產基金的一些觀點和認識。今天我發言的主題是順應房地產調控形勢，充分發揮房地產基金的積極作用，我將從四個方面來作一個簡單的闡述。

一、當前房地產形勢特點與房地產基金的發展機遇。

1、當前總體上的房地產泡沫與主要原因。

房價收入比目前已達到10倍以上，部分大城市甚至達到15-20倍以上，年租金回報率普遍不足3%，房屋空置率依然處在較高水平。從這些基本的指標可以看出，當前房地產總體上呈現出一定的泡沫狀態，已經是不爭的事實。究其主要原因，一是外匯儲備大幅度增長因素造成貨幣嚴重超發，催生了資產泡沫；二是經過三十年的經濟高速增長，積累了大量的社會財富。同時，社會貧富差距也加大了，聚集在城市中的富裕人群有較強的投資購買能力。三是民間資本投資渠道匱乏，紛紛選擇實物房產作為資產保值增值的投資產品。

2、中國房地產泡沫宜在經濟發展中逐步治理與充實，不宜劇烈戳破。

大家都知道，今年以來，特別是兩三個月以來，中央政府有關部委、主流媒體都不斷地發布信息，一再強調堅持房地產調控不放松，堅決抑制房價上漲，希望房價回歸到合理的價位。從社會的成本角度考慮，盡管不排除在一些地區短期內收入受到政策的影響有一些波動，但我們認為3-5年內房價總體穩定，同時銷量提高，居民的收入水平提高，增加保障房的供應，是社會成本最小解決資本泡沫的辦法。否則，銀行金融機構、地方財政、金融平臺都受不了沖擊，嚴重來講還會影響宏觀經濟發展大局。

3、貨幣極度寬松的時代已經過去。

在錯綜復雜、低迷不振的世界經濟格局里，能夠保持穩健的貨幣政策，促進宏觀經濟發展，就已經是實屬無意了，指望對房地產行業再度放松貨幣是不現實的。

4、房地產調控將成為長期化、常態化政策，房地產基金行業應運而生。

作為資金密集型的房地產行業，受到中央政府嚴厲的專項調控治理，資金渠道受挫、門檻提高了，做房地產項目離不開大資金，需要開辟有效的融資渠道。因此，房地產基金行業應運而生，是房地產行業內在發展的動力，與民間資本等客觀投資需求相結合的必然結果，是房地產進一步發展的必由之路。據估計，經過這兩三年的快速發展，房地產基金約有1000億元的規模，到目前房地產信貸規模超過了10萬億元，房地產信托達到了6800億元，相對而言房地產基金發展空間巨大。

二、房地產基金是推動我國房地產行業健康發展的一股積極力量。

1、緩解金融機構的房地產信貸風險。

房地產是資金密集型行業，但不應該將投資風險全部都集中在具有經濟全局作用的銀行和信托渠道上。對此，銀監會也已經明確表示，今年下半年將堅決貫徹落實國家房地產調控政策，繼續強化房地產貸款風險防范，加強房地產信托風險管理。

2、將民間資本從迷途引向正道。

抑制炒房需求，有效引導民間資本參與開發建設，將興風作浪需求端的炒作資本轉化為源頭性的供應端良性資金，增加有效供給，扭轉失衡的供需關系，是房地產基金的積極作用。

3、在規范中發展房地產基金，充分發揮房地產基金的積極作用。

房地產基金的價值在于專業人員有專業判斷能力，向優秀企業投放基金，能夠有效促進房地產業優勝劣汰健康發展，房地產基金業界更需要共同努力，在投資產品設計及基金募集等方面，確實要加強行業自律，遵守規范，有序推進房地產基金行業的良性發展。我們也期待著政策層面不斷地開放與完善，給房地產基金創造優良的發展環境。

三、順應形勢，創新發展。

1、“母基金+專項基金”運作模式。

地產基金與一般的創投基金不同，投資額度較大，對特定項目的投資人能夠作出直接的判斷，母基金（發起人）直接出資，分向組合到各專項基金，與社會人的利益捆綁在一起，起到帶頭和提振信心的重要作用。

2、“股權+債權”的投資交易結構。

開發建設需要的流動資金量極大，從投資交易結構合理安排的角度考慮，股權+債權的交易結合比較適合大額地產資金的金融操作，資金退進便利，能夠更好的控制投資風險。但是，我們國家的金融政策管制非常嚴格，對此期待著在政策管理層面能夠有針對性的合理扶持。

3、“龍頭企業+結構化復合型基金”是一個值得深入探索的方向。

龍頭企業信用好，安全可靠，通過復合型結構化基金設計，靈活設計投資收益與投資期限，真正滿足不同風險偏好及不同投資期限的投資人需求，對于基金業務來說，能夠創造條件系統性地開展項目渠道化與資金渠道化建設，對地產龍頭企業而言，依托專業開發能力能夠募集到最低成本的資金助力快速擴張，以股權為主降低金融成本，也就是降低了潛在的投資風險。

4、以專業服務創造價值，以嚴格監管實現價值。

許多投資基金忽視或缺乏管理環節的能力，我們的實踐經驗表明從規劃設計、招標施工到工程質量與成本控制，增值服務效果顯著，深受合作方，特別是實際控制方的歡迎，我們設計的監管體系，在保護投資人資金安全，并確保取得預期收益方面更是發揮著不可或缺的重要作用。

總之，地產基金屬于金融的范疇，其創新內容與應用領域都充滿著無窮的活力與機會。住宅、商業地產、旅游地產、養老地產等等業態都是基金合作的好對象，我們在模式創新、結構創新、產品創新與加強投資管理方面，都處在不斷地深入探索、實踐與完善之中，希望與業界同仁廣泛交流，希望基金發展越來越好。

四、房地產基金是穩健型投資產品，是投資人資產配置的好選擇。

房地產行業在轉型中依然有光明前景，依靠房地產開發綜合能力創造價值，是房地產開發企業的核心競爭力所在，兼并收購，強者必強是發展趨勢，也正是優秀房企與房地產基金優勢互補，大顯身手，共同發展的最佳時機。

我們認為，房地產基金是富裕人群等民間資本，乃至投資機構相對較好的投資品種，收益穩定，風險可控，炒股風險莫測，炒房時代也已經過去了，從源頭分享房地產開發紅利是一項積極推進行業健康發展的穩健投資。