每經編輯 每經記者 徐杰 發自杭州    

每經記者 徐杰 發自杭州

當初以預約協議方式購房，如今卻被套其中。杭州聯合大廈的購房入駐企業，目前拿到獨立產權的意愿仍無眉目。（《每日經濟新聞》8月24日以題為 《預約協議購房未獲產權還遭抵押 杭州多家企業被套“聯合大廈”》予以報道）

浙江華海實業有限公司 （以下簡稱華海實業）法人代表蔡山河于8月24日接受 《每日經濟新聞》記者采訪時稱，聯合大廈屬于其公司的自用房產，對外只能出租不能轉讓，無法辦理獨立的產權證，此前的預約銷售房屋，屬公司前法人代表的事情，與自己無關。

蔡山河證實，聯合大廈當年確實以浙江省華海農副產品綜合市場立項，不屬于經營性房地產項目，爾后項目出現過變更，最后變成了現在的聯合大廈。

房屋產權糾紛

張某（化名）自己的公司是聯合大廈的一名預約購房戶。2007年4月，張某與華海實業簽訂了《房屋預約轉讓協議》，協議約定，華海實業將其開發建設的 “聯合大廈”（張某的公司所購房屋）合法轉讓給他，并簽訂合法有效的“房地產轉讓合同”或“房屋轉讓合同”。協議還約定，雙方簽訂“房地產轉讓合同”后，華海實業向預約購房戶辦理產權過戶手續資料，產權過戶手續由預約購房戶自行辦理，華海實業給予協助。

值得一提的是，張某支付的房產保證金為房產總價款的100%，與此同時，這筆保證金可以采取一次性付清、分期支付以及采用銀行貸款方式付款。張某選擇了第三種支付方式，華海實業同意為張某的貸款提供保證擔保，“雖然只是預約協議購房，整個程序就像正式的購房一樣”，有預約戶稱。

8月24日，蔡山河在電話中向《每日經濟新聞》記者稱，聯合大廈當初是以浙江省華海農副產品綜合市場立項，不屬于經營性房地產項目，該大廈屬于其公司的自用房產，對外只能出租不能轉讓，無法辦理獨立的產權證。

對于此前的預約銷售房屋，蔡山河表示，屬公司前法人代表的事情，與自己無關。

《房屋預約轉讓協議》顯示，當時，華海實業的法人代表姓林。

浙江永大聯合律師事務所劉軻律師認為，公司變更法定代表人，只是變更了代表公司行使某些權利的主體，法人代表代表公司作出的行為應由公司承擔相應的權利義務，法人代表變更后，新的法人代表應當對此前法人代表所做的職務行為產生延續繼受。

土地性質之惑

該項目是否可以分割為獨立的產權證，則要依據其土地性質。

華海實業與杭州市國土資源局簽訂的土地使用權出讓的合同顯示，土地用途為商業用地(市場)和綜合用地(辦公)，房產規劃用途為市場交易用房以及配套辦公用房。

土地出讓合同明確，浙江華海實業有限公司必須按照合同規定的土地用途（改變為經營性房地產用地除外）和土地使用條件，辦理有關的批準手續，并向杭州國土部門申請，取得國土部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。

同時，該宗土地的開發被要求，該宗土地因實施城市規劃需要改變為經營性房地產開發項目用地時，受讓人同意由出讓人依法收回后，公開招標拍賣出讓。

實際上，浙江省一直在加強對商業辦公用房權屬的管理。根據浙江省住建廳2005年發布的《關于商業和辦公用房權屬單元分割轉讓權屬登記問題的通知》（建房發[2005]122號）文件中明確，房地產開發企業和房屋所有權人不得擅自將商業、辦公用房權屬單元分割預（銷）售或轉讓。經相關職能部門認定的保護建筑，不得將權屬單位分割轉讓。

同時，該文件內容還明確，對于已經取得房屋權屬證書的商業、辦公用房，需要將權屬單元分割轉讓的，應當符合本《通知》的規定，并經規劃、建設、土地、消防等有關管理部門同意后方可實施。

而杭州市建設委員會頒發的《建筑工程施工許可證》顯示，該項目早期的名稱為華海農副產品綜合市場，之后變更為浙江華海商貿綜合市場，項目使用性質為浙江華海商貿綜合用房。

《每日經濟新聞》記者查詢獲悉，蔡山河曾在2003年注冊成立過一家公司——浙江華海農副產品綜合市場有限公司，主要經營浙江華海農副產品綜合市場的項目投資，注冊資本1683萬元。

耐人尋味的是，該項目土地批復的時間是2002年，但杭州市直到2004年才頒發正式的土地使用權證。“當初土地是以協議的方式出讓給華海實業的。”杭州市西湖區留下街道相關負責人表示，然而，早在1999年，杭州就實行了土地招標拍賣掛牌制度，2002年7月，國土資源部下發文件叫停土地協議出讓方式。

《每日經濟新聞》記者獲悉，目前，杭州相關政府職能部門已經介入，西湖區留下街道辦事處相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，他們已經向西湖區打了報告，聯合大廈有關產權糾紛的問題是由留下街道還是由古蕩街道負責，眼下，西湖區還沒明確。