杭州一日推地7宗攬金54億元 土地市場“熱”還是地方財政“緊”？

新華網杭州8月28日電（記者 王政）7宗地，5宗直接以起拍價成交。這是27日杭州土地市場規模最大、關注度最高的“土地爭奪戰”的最后結果。一天集中出讓7宗地，獲得出讓金總收入54億元，是土地市場“熱度”再起？還是地方財政“緊箍咒”愈演愈烈？

預期的“終極對決”未出現

8月27日，沉寂多時的杭州土地市場突起波瀾。主城區一次性掛牌7宗土地，出讓總面積達303894平方米，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣。

據杭州市國土資源局發布的國有建設用地使用權掛牌出讓公告，7宗土地中有4宗住宅用地，都位于成熟的住宅板塊，是公認的熱門地塊。尤其受關注的是杭州濱江奧體單元地塊，出讓面積為77345平方米，起拍價是23．52億元，折合樓面價為9504元／平方米。

當天拍賣現場，許多人預期的“終極對決”并未出現。率先推出的16號奧體單元地塊以23．52億元的起拍價直接成交，競得人是龍湖地產旗下的杭州龍嘉房地產開發有限公司。緊接著，另外一宗宅地和三宗商業用地也都以起拍價直接成交。

而后推出的兩塊宅地進入“烈度”有限的舉牌爭奪戰。18號杭州祥符東單元Ｒ21－06地塊經過21輪競價，由浙江柏盛置業有限公司以57900萬元競得，折合樓面價為7180元／平方米，溢價率為14％。

19號祥符東單元Ｒ21－08地塊經過16輪報價，最終由浙江德信置業有限公司以54499萬元競得，折合樓面價7261元／平方米，溢價率為15．2％。

盡管杭州此次密集推出7宗土地，但事先人們設想的“捉對廝殺”“地王”并沒有出現。7宗地的起拍價總和為53億元，最終成交總價為54億元。

市場只是“解凍”難言升溫

一天內成交7宗土地，出讓金總額達54億元，杭州土地市場升溫了嗎？

快房網首席評論員程偉明分析認為，土地市場是否回暖，不在于某次拍賣土地成交總規模和總金額，而在于土地拍賣時，競買人的數量和舉牌輪數，以及最后的溢價率。“此次杭州集中拍賣的7宗土地，其中5宗以起拍價直接成交，兩宗舉牌競價的宅地，溢價率也不高。”程偉明說，土地市場難言升溫。

而從價格來看，此次出讓的4宗宅地，其中祥符地塊樓面起價均為6340元／平方米，奧體中心宅地樓面起價9500元／平方米。這樣的價格已經回落到2009年上半年的低點。

杭州土地市場今年上半年成交的21宗土地中，有17宗沒有經過競價程序，直接底價加價100萬元成交。2011年出讓的56宗地塊中，有32宗地塊為底價小幅加價直接成交。

從成交量看，今年上半年杭州主城區共出讓土地21宗，其中商業用地19宗，宅地僅有2宗，創歷年同期最低。商業用地占比超過九成，占總出讓面積的82．9％，占出讓金總額67．9億元的84．7％。

“經過前期熱銷，部分房企回籠了一定資金，具有拿地的愿望和能力。”中國指數研究院(微博)杭州分院研究總監曹旭東認為，目前的土地市場只是“解凍”，難言升溫。

密集推地的財政“緊箍咒”

近段時間以來，多個城市土地市場再現“地王”，但作為當年的全國土地出讓金“狀元”，杭州土地市場顯得低調。此次集中“爆發”，背后有何指向？

曹旭東認為，此次7宗土地集中成交，可以看成是“以價換量”的結果。樓市調控早已傳導到土地市場，土地市場冷清背后，是地方土地財政吃緊，對土地出讓金依賴強的城市，財政“緊箍咒”愈演愈烈。

據“住在杭州網”統計，今年前7個月，杭州主城區（不包括蕭山、余杭）土地出讓金總額為109．7億元，創近5年新低。2011年，杭州主城區土地出讓總額為316．7億元，2010年為493．4億元，2009年為784．9億元。此次7宗土地集中出讓，一天攬金54億元，對地方財政的重要性可見一斑。

進入8月，杭州市推地速度明顯加快。今年前7個月，主城區只出讓了兩宗宅地。從8月出讓宅地的情況看，主城區共有5宗宅地掛牌出讓，出讓面積達217416平方米，僅一個月的宅地供應量就是去年全年的27％。

盡管實行“勾地制度”，但推地節點并非偶然。曹旭東分析認為，樓市成交回升讓部分開發商重新有了拿地底氣，現在推地既能解決前半年地“賣不出去”的問題，也能避開接下來土地市場及樓市的不確定性。

曹旭東表示，從短期看，土地市場“解凍”為日益緊繃的土地財政打了一劑強心針。但長遠來看，要解地方財政“緊箍咒”，必須破除土地財政依賴。“這需要財稅改革的配套，需要頂層設計。”曹旭東說，樓市調控已經“棋到中盤”，一些根本性、制度性的改革亟待破題。