每經編輯 趙慶

9月14日，熱議良久QE3終于出籠：美聯儲推出第三輪量化寬松政策：每月購買400億美元抵押貸款擔保債券（MBS），同時延長0～0.25%的超低利率期限至2015年中。這一消息立即攪動全球資本市場，歐美股市應聲而起。

鑒于中國房地產市場的敏感性和熱點性，立即就有很多人關注QE3對中國樓市和房價的影響。夸張些的觀點是：國內房價可能因此大漲。到底有何影響，簡要析之。

首先，QE3是個什么東西。量化寬松的實質就是美國印制一定量的美元，用于購買各種資產，主要是債券，借此增加流動性和保持更低的利率，從而刺激美國經濟、減少失業。2008年11月至2010年3月，美國推出了QE1，共計1.7萬億美元，主要購買抵鉀貸款支持證券（主要涉及房地美和房利美）和國債；2010年11月至2011年6月，美國推出了QE2，購買6000億美元的國債。

大量增發美元，必然導致流動性增加，而美元的國際地位，決定了這種流動性將傳導到全球主要經濟體。前面兩輪量化寬松政策之下，歐美股市、黃金市場、大宗商品價格，皆有顯著上漲，倒是美國經濟并沒明顯起色，比如作為最核心指標的失業率，仍在歷史高位徘徊。由此可見，量化寬松政策對虛擬經濟的影響遠大于實體經濟。

從美國房價走勢來看，2006年二季度觸頂后持續下跌。隨著QE1的推出，美國房價于2009年二季度開始反彈，直到2010年二季度，QE1終止后，房價重新下滑。QE2規模偏小，而且主要購買資產與房地產無關，所以沒能止住房價下跌態勢。而QE3主要購買抵押貸款擔保債券，與住宅市場相關，且沒有明確何時終止購買，所以極有可能持續促使美國樓市和房價回暖。

QE3如何影響中國樓市？主要通過兩個路徑。第一條傳導路徑是熱錢。貨幣供應量增加后，部分流向中國（多以熱錢的形式），其中部分進入房地產。滲透入房地產的，又可分為兩個領域，一是交易市場，比如海外基金購買成熟物業、收購部分企業股權等；二是開發領域，比如通過各種方式借債給國內開發商。從作用機制來看，外資進入后，或者增加了市場需求，或者緩解了房企融資壓力（尤其是在香港等境外上市的公司）。

然而，短時間尚不必擔心。1-7月份，全國實際使用外資金額同比下降3.6%。房地產實際使用外資金額下降9.3%，截至2012年6月末，外匯儲備余額為3.24萬億美元，較一季度末的3.305萬億美元減少了650億美元，是1998年以來首次出現季度環比下降。人民幣對美元，二季度基本停止升值，甚至7-8月出現近些年非常罕見的微幅貶值。隨著QE3的推出，人民幣對美元將會被動升值，預計部分外資會重新流入中國，但其規模不必擔憂。至于房地產，由于正經歷市場調整，外受“限外”政策的壓制，就更沒必要視外資為虎狼了。

第二個傳導路徑是通脹。QE3的推出，必然會帶來貨幣擴張，類似“在直升機上撒美元”。貨幣供應量增加后，一般會推高物價，在經濟和貿易全球化的背景下，國際大宗商品價格上漲，很快就會傳導到國內，將會影響我國物價變化，也即輸入性通脹。8月，我國CPI增幅為2%，較7月份首次出現0.2個百分點的反彈，意味著CPI增幅基本已經見底，未來一年將保持盤整中小幅上揚。CPI向上，客觀上會推動房價上漲。但還應考慮到，通脹抬頭將制約我國貨幣政策的放松空間，這反過來又會制約房價上漲幅度。

總而言之，QE3的性質、內涵、影響，基本比較明確。它對于中國樓市的影響，是間接的、復雜的、小幅的。我們可以關注這一現象，但實在沒必要憂慮它會促使中國房價大漲。