進可重估商業地產 退可二級市場套利 舉牌百貨公司 一個“故事”兩種“講法”

圍繞著漢商集團、東百集團等百貨公司的控股權爭奪仍然在繼續。繼銀泰系舉牌百貨公司之后，資本進入百貨公司儼然已成為一種投資模式，進可以獲得控股權從而掌控旗下商業地產價值重估的主動權，退可以在二級市場獲利套現退出。其中，百貨公司的商業地產價值重估成為資本爭奪的關鍵。

多家百貨公司遭舉牌

9月21日，漢商集團（600774）股價創2011年6月14日以來新高，公司股價一度摸高至9.79元/股，24日收盤報收9.52元/股。

此前，漢商集團在20日公告，2012年9月13日至18日期間，卓爾控股有限公司及閻志多次增持公司股份，合計持有漢商集團股份已達到11.30%。公告稱，卓爾系不排除在未來12個月內繼續增持的可能。

公司公告，截至9月13日，閻志及其控制的卓爾控股持有漢商集團股份數第一次越過舉牌線，達到5.07%，這也就意味著，閻志及卓爾控股一周之內增持了6.23%的漢商集團股份。其中，在此期間，卓爾控股增持了漢商集團股份1081.9145萬股，約占公司總股份的6.19%。

閻志及卓爾控股今年第二季度才現身漢商集團十大股東行列。中報數據顯示，閻志、卓爾控股分別持有漢商集團482.06萬股和267.48萬股股份，分別占總股本的2.76%和1.53%。而自3月30日起，漢商集團走出連續上揚行情，股價從5.55元/股起步，上漲至24日的9.52元/股，期間漲幅達到72%。

無獨有偶，因為舉牌股價上揚的案例還有東百集團（600693）。24日，東百集團報收8.34元/股，上漲3.47%。就在上周四（20日），東百集團一度平了年內股價新高紀錄8.47元/股。

而在9月20日，東百集團公告，2012年8月21日至9月19日期間，福建豐琪投資有限公司通過上海證券交易所集中競價交易系統持續買入公司1718.67萬股股份。此次增持后，豐琪投資共計持有東百集團3440.89萬股股份，占總股本的10.03%。

豐琪投資在東百集團的半年報中首次亮相便躍居第二大股東。8月14日，公司繼續增持東百集團近63萬股，持股比例達5.02%。據估算，豐琪投資兩度舉牌東百集團投入的資金應當在2.6億元左右。

百貨公司遭股東增持并不只有上述兩家公司。南京中商（600280）9月19日公告，公司實際控制人祝義材9月4日至18日期間，增持公司股份143.6086萬股，占公司總股本的1%。祝義材與其控制的江蘇地華實業集團有限公司合計持有公司9672.3978萬股股份，占總股本的67.38%。

此外，百大集團、王府井都于今年8月份公告了控股股東的增持計劃。

百貨公司暗藏資產重估

盡管防御者第一大股東和進攻者第二大股東在增持或者舉牌百貨公司的時候，都宣稱看好百貨公司的未來，但是從中報業績來看，這些公司的市盈率都不低。以漢商集團為例，以上半年每股收益0.02元計算，公司目前的市盈率高達490余倍，預計全年的動態市盈率將達到190余倍。而東百集團半年報顯示，今年上半年公司實現營業收入9.75億元，同比下滑5.95%；凈利潤4817.5萬元，同比驟降83.2%。

那么是什么誘使資本進入舉牌或者增持這些百貨公司呢？

有業內資深投資人士指出，在市道低迷的大背景下，百貨公司的商業地產價值重估再次成為資本重點關注和樂于講述的“故事”。

以漢商集團為例，國信證券今年8月份出具的研究報告稱，漢商集團有約30萬平方米的自有物業，如果重估，資產價值應該超過20億元。該價值已超過了公司目前的市值16.7億元。

而漢商集團2012年中報顯示，公司在抵押貸款時，漢陽商場每平方米的抵押估值約為1萬元左右。如果以每平方米1萬元計算，漢商集團自有物業的價值也將超過30億元。有投資人士指出，這意味著投資者有可能以17億元的價格，獲得價值在20億元以上的商品。而且其物業價值可能還在其上。同樣的邏輯可以用在東百集團等多數傳統百貨公司上。

中國證券報記者實地走訪發現，漢商集團有漢陽商場、21世紀購物中心、漢口攝影數碼婚紗城以及新武展購物廣場等物業。漢陽商場在漢陽鐘家村商圈，為所謂的老漢商，實際上包括了漢商大廈、漢陽商場和銀座購物中心。漢陽商場加銀座購物中心面積共12萬平方米。漢陽商場店鋪不出售，不出租。銀座基本出售完畢，一樓價格為3.6萬元/平方米，一樓以上的價格在1萬-2萬元/平方米之間。而在同一商圈內的武漢中防瑞達房地產開發有限公司的百誠商街平均價格也在3萬元/平方米以上。

21世紀購物中心面積為10萬平方米，位于漢陽王家灣商圈，由公司自營。其對面的王府井和大洋百貨為自建，自營兼出售，尚未售完，樓面售價平均3萬元/平方米，其上寫字樓售價1萬元/平方米。商圈中有湖北人信房地產開發有限公司開發的人信匯于2012年6月開盤，商鋪平均報價為30000元/平方米，其住宅均價12000元/平方米。

而在鐘家村商圈和王家灣商圈之間，由武漢兆麟房地產開發有限公司開發的兆麟錦樺豪庭商鋪，2011年12月18日開盤，建筑面積51779平方米，最高價30000元/平方米，最低價16000元/平方米。

上述周邊的商業地產和住宅的價格已經遠遠超過了漢商集團抵押貸款的評估價。有投資人士認為，如果按照百貨公司的商業地產重估價值計算，大多數公司的每股凈資產將超過目前的股價。

商業地產“老故事”新講法

但是，值得注意的是，這些百貨公司的商業地產重估價值需在交易時方能實現。過往的經驗證明，并沒有哪家百貨公司真正做了價值重估。商業地產的價值重估往往被用來作為股價炒作的“故事”。

百貨公司商業地產價值重估的故事最早由銀泰系“主講”。2005年至2006年間，銀泰系多次舉牌百大集團，累計持有21%以上百大集團的股權，直逼百大集團控股股東西子聯合持有的26%的股權。銀泰系覬覦百大集團的控股權，看中的正是百大集團當時有近3.6億元的貨幣資金，以及9萬多平方米商業地產。

在百大集團控股權爭奪期間，百大集團的股價從3.69元/股上漲至21.48元/股。但故事的后來發展依然離不開“套現走人”的結局。2012年中報顯示，浙江銀泰百貨有限公司僅持有百大集團784.29萬股股份，占總股本的2.08%。

百貨公司相對分散的股權結構和較少的總股本容易成為資本狩獵的對象。漢商集團目前總股本為1.75億股，而東百集團也只有3.43億股。漢商集團控股股東武漢市漢陽區國有資產管理辦公室持有26.62%的股權，東百集團的實際控制人姚建華的持股比例也只有21.08%。

正是因為股權分散容易造成百貨公司控制權“易主”，資本才紛紛涌入，而一旦控股權爭奪平息，公司股價通常就會下跌。銀泰舉牌鄂武商就是如此。今年7月20日，武商聯及其一致行動人要約收購了銀泰百貨提供的965.8萬股鄂武商股份，雙方的控股權爭奪告一段落。鄂武商A的股價也創下了年內的新低10.76元/股。