每經編輯 每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

國家旅游局、國家統計局匯總的數據顯示，今年中秋節國慶節8天假日期間，全國共實現旅游收入2105億元，比2011年“十一”黃金周增長44.4%（按可比口徑，同比增長26.3%）。

然而，旅游業的爆發沒能延伸至“一母同胞”的旅游地產。

中房信集團不完全統計數據顯示，截至今年4月份，全國旅游地產項目多達2226個，總規劃投資總額保有量為10991億元，共覆蓋85個城市和地區。然而，上述投資計劃能否實現卻在半年后被打上了一個大大的問號。

《每日經濟新聞》記者根據公開資料統計（不完全統計）了包括恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等8家旗下代表性旅游地產項目銷售數據發現，上述項目總規劃投資額約為1470億元，今年上半年實現銷售收入總計約為96.03億元，僅占預計投資規模的6.5%左右。

緩慢的資金回籠速度和龐大的開發投入需求形成鮮明對比，在銷售放緩的情況下，開發商靠什么支撐萬億旅游地產開發成為懸念。

總規劃投資保有量達10991億

旅游地產并非行業新話題，但隨著2009年底海南國際旅游島規劃獲批以及國家將旅游作為重要發展的產業寫入十二五規劃，以及房地產行業對住宅的調控，開發商將旅游地產作為一個暫避風險甚至積極尋求轉型的新方向。

據中房信統計，目前全國共有旅游地產項目2226個，共覆蓋85個城市和地區，主要集中分布于海南島、兩廣沿海、長三角、環渤海、西南地區、福建東南沿海六大旅游地產板塊區域。

《每日經濟新聞》記者從中房信旅游地產事業部了解到，2011年全國銷售額排名前20強的房地產公司中有一半的開發商進入旅游地產，目前在上述領域規劃投資總額保有量達到10991億元，其中海南島投資規模最大為4493億元，旅游地產項目達到915個，西南地區和兩廣地區分別為1740億元和1399億元，而環渤海地區投資額為640億元，其他地區為2100億元。

其中，僅惠東巽寮灣就集中了諸如萬科、碧桂園、金融街、富力、世茂、中航地產、合生創展、合正等多家開發商，接下來萊蒙國際、中信、華僑城等也將在當地開發旅游度假項目。

然而，與計劃在旅游地產領域投入的資金相比，中國指數研究院發布的研究報告顯示，全國房企百強2011年銷售額為16583億元。以此計算，未來開發商將把全年銷售額的三分之二投入到旅游地產開發中。

面對旅游地產開發，一些資金實力并不雄厚的開發商卻也懷著 “蛇吞象”的雄心。中房信旅游地產事業部總經理胡曉鶯指出，很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產該怎么做，顯得很盲目。

胡曉鶯認為，旅游地產跟普通住宅開發模式不同，由于開發周期較長，對開發商的綜合實力要求比普通住宅更高。

多個項目銷售平平

受房地產調控影響，大多數旅游地產項目銷售遭到市場沖擊，出現首期開發的產品滯銷、后續開發無限期“擱淺”的局面。

由于大多數開發商認為旅游地產項目拿地成本較低，準入門檻低，便一哄而上進入該領域“跑馬圈地”，從而導致整個市場的供需出現不平衡，許多旅游地產項目陷入滯銷。

此前被業界廣泛稱道的雅居樂海南清水灣旅游地產項目，預計投資超過200億元，10年開發完成。隨著市場環境的變化，清水灣項目銷售業績并未呈現逐年上升的態勢。歷年銷售數據資料顯示，2009~2011年，清水灣銷售額分別為約64億元、約99億元、72億元。截至今年一季度末，清水灣共完成銷售額約32.6億元。雅居樂高層在今年的股東會后表示，對清水灣完成全年80億元的目標銷售抱有信心。

在惠東巽寮灣，由于預計今年底將有近2萬套度假產品面世，除了碧桂園以低價走量實現大幅銷售外，其他旅游度假項目世茂威尼斯灣、萬科雙月灣、金融街巽寮灣、合正東部灣均呈現一定程度的滯銷。

記者根據公開資料粗略統計了恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產項目銷售數據發現，上述項目總規劃投資額約1470億元，今年上半年已實現銷售收入總計約為96.03億元，占預計投資規模的比例約為6.5%。其中，除個別樓盤熱銷外，大部分樓盤銷售平平。

對此，胡曉鶯認為，如果僅僅把旅游地產項目當作景觀比較好的度假物業來銷售，肯定會遭遇銷售困境。她認為，旅游地產不僅僅是做一些可售性物業，還包括商業、酒店，旅游度假等元素，這些都需要開發商要具備很強的資源整合能力。“如果缺乏資源整合能力，即便造出來也很難銷售出去。”

·案例分析

旅游地產計劃投入超總資產3倍 中弘地產現金流承壓

目前正在開發建設的旅游地產項目，超過一半的開發規模在600畝以上，動輒數十億、上百億元的投資與開發商的資金實力并不完全匹配。部分公司的旅游地產計劃總投資甚至遠遠超過企業總資產。

2012年4月，兩年前成功借殼上市的中弘地產計劃在云南西雙版納獲得一個旅游度假項目，該項目建設用地面積約14700畝，總計劃投資為150億元，計劃5年開發完成。除此之外，中弘地產還在微山湖計劃投資興建一個占地規模不低于5000畝的旅游島項目，總投資不低于100億元，同樣預計5年內開發完成。

然而，與大手筆圈地形成鮮明對比的是，中弘地產的總資產僅為77億元，負債率達68.96%。該公司半年報顯示，今年1~6月公司營業總收入17.6億元，利潤總額僅為5.49億元。據不完全統計，中弘地產目前計劃投資旅游地產的資金總額超過300億元，遠遠超過了公司總資產規模。

除此之外，中弘地產半年報也顯示，旗下子公司、參股公司除了在北京的房地產業務和煤礦業務盈利外，其他房地產業務均處于虧損狀態。對此，中弘地產在半年報中稱，公司將要開發的旅游地產項目資金投入需求量大，開發周期長，項目一旦正式實施，將給公司的現金流造成壓力。

國泰君安研報顯示，中弘地產已經簽訂協議的旅游地產項目主要包括北京平谷御馬坊度假城、北京懷柔西游記樂園、海南南國荔園項目、濟寧微山湖國際旅游島項目、濟寧古運河改造項目、西雙版納嘎灑項目、長白山望天鵝國際旅游度假區等。

為了開發上述旅游地產項目，中弘地產玩起了“以小博大”的資本游戲。今年上半年中弘地產以注冊資本1億元在各個項目地設立4個子公司，每個公司實際出資2000萬，其余8000萬則是在兩年內出資。這意味著中弘地產以不到一億的資金撬動了4個大型旅游地產項目。