每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

上半年的市場銷售數據顯示，低價是旅游地產項目銷售的“殺手锏”，但對很多開發周期長達十年甚至二十年的超大規模的旅游地產大盤來說，低價促銷仍然只是治標不治本的辦法。

一個大規模開發的旅游地產項目如果想在長達五年、十年甚至二十年內持續熱銷，需要具備什么要素？對很多地產商來說，暫時沒有辦法回答上述問題，因為在整個房地產業界，能夠持續數年熱銷的項目不多。在有限的成功項目中，業內人士試圖發掘出一些有可能指導其他地產項目熱銷的“成功基因”。

觀點一：旅居合一才是趨勢

碧桂園也許是內地最早一批進軍旅游地產的 “吃螃蟹的人”。據碧桂園內部的觀點，其1992年開發的第一個房地產項目——順德碧桂園就是一個泛旅游地產項目。

碧桂園集團戰略發展部總經理助理王昊告訴《每日經濟新聞》記者，順德碧桂園的第一批客戶就是來粵度假的香港客人。最開始的時候，這些香港客人也只是每周五前來度假，周日晚或周一再返回香港。但是，隨后碧桂園不斷增加配套生活設施，配備了五星級酒店、小型的社區醫院以及面向外籍人士的優質學校，最終演變成為一個小的社區。順德碧桂園也從最初的帶有旅游性質的房地產項目，演變成吸引廣州、佛山等地購房者入住的大型生活社區。

順德碧桂園的開發模式被借鑒到了旗下其他旅游地產項目上。王昊說，碧桂園開發的旅游地產項目多少都有當年順德碧桂園的影子。購房者最初可能是沖著旅游景觀去的，但隨著整個項目逐步演變成為城市化的新城鎮，吸引到了周邊地區的剛性需求購房者。像惠州的十里銀灘項目面向的就是深圳地區的剛性需求購房人群。

事實上，除了碧桂園外，其他開發商也開始以旅居合一的產品打動旅游地產市場。

世茂房地產是國內最早提出旅游地產“旅居”概念的開發商。世茂集團助理總裁兼營銷中心總經理蔡雪梅說，以前購房者在購買旅游地產項目時會有一個無人能解答的“天問”：旅游度假為什么一定要買房？難道喝牛奶就必須買頭牛？這個問題在項目的旅游和居住雙重功能實現后，不再成為問題。旅游地產的購買者不但可以將旅游地產項目作為度假用房，也可以用來長期居住。

同樣接受旅游和度假合一概念的還有龍湖，其在煙臺開發的葡醍海灣就兼有旅游和度假雙重概念。根據介紹，這一項目去年在煙臺市場的份額占到了20%以上。

觀點二：應仍以旅游為主

雖然旅居合一的雙重概念被一部分開發商所接受，但仍然有很多的業內人士認為，旅游地產仍然應偏重于旅游，如果既滿足旅游又能夠居住就不是真正意義上的旅游地產產品了。

正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文是這一觀點的代表。他認為，旅游和居住兼得的產品在整個市場上還是少數，是偏小眾化的產品。旅游地產的常規產品，仍然針對的是“5+2”（5天工作，2天休息），或者是“11+1”（11個月不使用，僅一個月入住）。它首先吸引人的是非常秀麗的自然風景，功能配套也是為了滿足人們對旅游度假的需要，而不是用來滿足生活的必須。

他說，即使是為養老而購買旅游地產，也不必在周邊配備專門的醫院。購房者大多數時間并不會在此居住，旅游地產只是提供一種生活方式。

事實上，持有這樣一些觀點的業內人士并不在少數。此前華僑城、雅居樂等開發的旅游地產項目，配套就更多偏重于旅游休閑功能而不是居住，且這些房地產項目同樣有非常不錯的銷售業績。

共識：加強配套必不可缺

雖然業內對旅游地產的主流發展方向尚有爭議，但爭論的雙方都認同，如果要想讓旅游地產獲得中長期的成功，不斷地完善配套設施非常必要。

薛迥文說，旅游地產的配套將是決定其成敗的關鍵因素。一個成功的旅游地產項目，不僅要能提供給購房者更多的休閑服務，還要有超越普通住宅樓的物業管理服務，甚至可以達到星級酒店的水平。

事實上，目前已有一些開發商涉足提升旅游地產的物業服務。比如世茂股份和公寓 服 務 運 營 商 優 帕 克（Yopark）公司簽約，由后者提供類似酒店的物業管理服務。同樣，龍湖地產的旅游地產項目也提供了適合旅游度假的物業服務。

除了物業服務外，三甲醫院、酒店、優質的重點學校、星級酒店、寫字樓、高端的會展中心、游樂場、主題公園等越來越多的旅游地產配套設施不斷地被開發商投入到旅游地產項目中。

開發商對旅游地產項目的配套投入多少，成為衡量其價值的一個重要因素。薛迥文說，在其他條件相同的情況下，配套更多的旅游地產項目，購買價值也就更高。

《每日經濟新聞》記者整理發現，目前造成的滯銷樓盤其共同特點是配套稀少，景觀資源欠缺。根據項目的特點大量增加配套，也許將給旅游地產的開發商帶來“一線曙光”。