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張靜 每經記者 母光斌 發自西安

在目前樓市調控沒有放松的政策口徑之下，陜西省出臺樓市調控新政，推出全國首個限利政策。

昨日 （10月22日），《每日經濟新聞》記者從陜西省住建廳官網獲悉，近日，陜西省住建廳會同省物價局聯合發文，要求各城市要劃定區域分區域測算住房項目成本，將商品房的合理利潤率控制在10%左右。

對于上述新政，多位開發商表示，政策操作性不強，開發商在開發建設過程中，項目地價、產品配套、設計方案、建安銷售成本等均不一樣，無法核算實際的決算成本。若該政策最終實施，開發商只能在成本上做手腳，做大成本。

限利10%響應調控從緊

對于地產開發項目成本構成和利潤的測算標準，官網文章稱，商品房成本測算包含土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，并可參照2009年《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本。

上述官網文章要求，各區域住房銷售價格區間將在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應在公布的價格區間范圍內，超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。

此外，文章還明確表示，房地產開發企業在取得預售許可10日內，須一次性公開全部房源，實行“一房一價 明碼標價”對外銷售。

事實上，在今年房地產調控依舊沒有放松的政策口徑下，陜西省適時推出此新政，頗有響應調控從緊的意味。

在調控趨嚴的背景下，今年不論是房屋新開工面積還是商品房銷售面積，均出現了同比下降。國家統計局數據顯示，2012年1月~9月，全國房地產開發投資增速同比下降16.6%，房地產開發企業土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，土地成交價款5309億元，同比下降11.0%。

而據財政部10月18日公布的數據顯示，陜西省是6個地區中土地出讓收入同比增長的地區之一。據統計，2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元，其中，西安、榆林兩地的土地出讓收入約占全省土地出讓收入的90%。

對于新政，官方亦表示，是響應中央調控房地產市場的要求，引導購房者理性消費。通知的出臺，一是要防止房價反彈，二是要讓老百姓對商品房成本心中有數，剛需購房者該出手就可以出手。目的是希望開發商既有利潤，老百姓也能買得起，進一步促進房地產市場的平穩和健康發展。

開發商恐在成本上做手腳

“市場經濟主體必然是逐利的，低成本、高利潤是其所追求的，政府控制利潤，反而會讓房企提高成本，且房企賣的是期房，沒辦法核算所有成本。”中房協區域綜合價值研究中心專家朱林在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時坦言。

朱林表示，政府應該控制的是房產價格，而非利潤，購房者在購房時只會考慮房子實際的價格是多少，而不是地產商從中獲得了多少利潤。

當地一位不愿透露姓名的開發商表示，新政恐難實施，每個地產項目的產品配套、功能定位、設計方案、地域環境都是不同的，成本決算自然不同。商業地產項目是分級的，如一線產品的開發成本基本在3000元∕平方米以上，二線產品的開成本約在2300~2500元∕平方米，政府要進行實際成本的核算，必然派工作組進駐某個項目。這樣人力成本太高，且實施難度太大。

因此，政府只能實行一刀切的政策，如此一來，行政手段就會擾亂市場經濟，與市場經濟打架。上述開發商分析稱，“某些開發商會打通各種關系，做大成本了，這又會造成行業主管的腐敗。”

長期從事房地產建筑工程的一位人士稱，房企合理利潤率控制在10%左右很難實現。以高層為例，西安目前1平方米的造價成本約在1800~2600元，其中不包括地價、周邊綠化、其他設施等。利潤控制在10%不太可能，加之地價不一樣，開發建設期間人力成本、物料成本都處于變動狀態，很難測算準確成本。

對此，另一名開發商更是直言，對本來就處于艱難期的房企而言，限利政策無疑雪上加霜，尤其是對中小房企的打擊比較大。

該開發商分析稱，“房地產的開發成本決定利潤，而土地成本是整個開發成本的大頭，約占30%~50%，也是影響利潤最大的一部分，政府控制開發商10%的利潤，土地價格就要價降下來，這顯然不太可能。

對于調控新政，該開發商表示，如果政策實施，開發商的利潤空間就太小，應該會考慮壓縮成本，可能不會選擇地價高的土地。此外也會在建安成本、管理成本、人力成本上進行壓縮，這可能會影響到就業、稅收等。

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