每經編輯 每經記者 劉林鵬 杜冉樂 貴陽攝影報道    

每經記者 劉林鵬 杜冉樂 貴陽攝影報道

1.2萬平方米的售樓大廳，擠滿了熙熙攘攘的購房者，猶如春運時的火車站候車大廳，多家銀行在售樓大廳內設立了營業網點，辦理住房貸款的購房者排起了長長的隊伍……這是10月13日上午，《每日經濟新聞》記者在貴陽花果園售樓大廳看到的情景。

“超級大盤林立”是記者在調查過程中對貴陽樓市最深刻的印象。在這些超級大盤中，提及“花果園”和“未來方舟”，在貴陽可以說是無人不知。

記者了解到，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，單是花果園項目就有1830萬平方米的體量，號稱全國第一大盤。以花果園規劃的35萬常住人口為例，這樣的規模足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。

此外，中天·未來方舟的規劃建筑面積也高達720萬平方米。這兩大項目的供應量占據了貴陽樓盤整體供應量的主體地位。據重慶中原地產貴陽分公司給出的數據顯示，僅在2012年上半年，花果園項目供應量達452.2萬平方米，占了貴陽樓市總供應量的75.4%。

“超級大盤”井噴式發展，需要多少市場容量來承接？這種情況的出現是否會導致貴陽樓市的嚴重過剩？

近日，有專家和媒體就貴陽房地產的庫存量和貴陽市常住人口進行測算，得出了貴陽樓市嚴重過剩，或將重蹈鄂爾多斯覆轍的結論。事實果真如此嗎？

“我們貴陽被鄂爾多斯了。”這是貴陽中鐵置業有限公司財務總監、副總經理王成平10月13日見到記者時開門見山的話，從供需關系來看，目前貴陽樓市并沒有泡沫。王成平已在房地產行業經營多年，在成都、廣州等多地從事過房地產相關工作。

花果園來襲

1830萬平方米的體量，200萬平方米的商業，200萬平方米的寫字樓，35萬常住人口，170萬的人流量……花果園可視為貴陽樓市的標桿。

10月13日，周六，貴陽飄起了蒙蒙細雨，《每日經濟新聞》記者趕赴花果園進行實地調查。

在花果園立交與通往花果園項目樓盤的單行道丁字路口，遠遠望去，上百棟高層住宅和商業綜合體正在緊張地施工，低洼處六層樓高的貴陽醫學院附屬南華醫院，原本在彭家灣棚戶區居民眼里屬于地標性的建筑，如今顯得非常渺小。

沿道路斜坡向上，諸如“我們只享受市中心的生活——大貴陽戰略下的絕對中心”等宣傳花果園項目的廣告語尤為奪目。

“這不是在建一個樓盤，而是在造城呀。”一個外地購房者感嘆道。

花果園項目一置業顧問向《每日經濟新聞》記者透露，該項目一共226棟，目前在建的有100多棟，年底時可交付20多棟。

花果園項目營銷總監張寧向《每日經濟新聞》記者表示，“住宅項目2014年完成，整個花果園項目2015年完成。”

“我們最多的時候一天賣1000多套房子。”花果園的上述置業顧問稱，該項目自從2010年開盤以來，已經連續22周成為貴陽樓市的銷售冠軍。

花果園項目的開發商宏立城集團成立于1998年，至今也僅在貴陽開發了包括花果園在內的兩個項目。雖然在全國房地產行業里，宏立城名不見經傳，但是在貴陽，卻因開發了山水黔城而一舉成名。

“2010年宏立城集團啟動了總投資300億元、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。2011年，宏立城集團再次拿下五里沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000余畝的城市中央生態區，一個總建筑面積1612萬平方米的貴陽國際中心。”宏立城官網如此說明花果園項目。

公開資料顯示，五里沖片區今年年初正式啟動，投入資金達600億元。這樣算來，宏立城在花果園的投入達到900億元。

“開發如此體量的樓盤，開發商肯定面臨不小的風險。不過，富貴險中求嘛。”貴陽當地一位房地產行業資深人士表示。

超級大盤“井噴”

“目前在貴陽如果不足100萬平方米，沒人好意思說自己是大盤。”貴陽房地產企業的一位高管向《每日經濟新聞》記者表示，這種超級大盤的開發模式是貴陽當地房地產行業的一大特色。

統計數據顯示，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，潛在的超級大盤還有9個。

伴隨著超級大盤的“井噴”，今年以來，貴陽樓市的總供應量隨之大幅增長。來自貴陽正合地產的統計數據顯示，2012年1~6月，貴陽商品房市場整體供應572萬平方米，半年供應量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應量，占2011年全年的72%；從今年上半年的供應水平看，2012年全年市場供應量有望超越2011年全年市場供應量793萬平方米。

事實上，這些超級大盤的井噴勢頭，僅從土地市場的拿地上就能看得出端倪來。

繼2009年宏立城拿下彭家灣棚戶區大幅地塊，進而如火如荼地展開貴州最大的“城中村”改造項目之后，2011年4月份再次出手拿下五里沖片區的11宗地塊，并與彭家灣片區實現聯動開發。不過，五里沖片區地塊總面積竟是彭家灣片區地塊面積的2.3倍之多。

除了宏立城敢于冒險大幅拿地之外，貴州唯一的本土上市房企中天城投（000540，SZ）在拿地上也毫不示弱，甚至一度還有業內人士將之稱為“地皇”。

中天城投從2008年介入土地一級市場以來，到2010年時就已拿下7000畝綜合地塊，但耗資僅3.5億元，中天城投直接或間接土地儲備一舉超過萬畝，并成為當時西部地區規模最大的地產類上市公司。

時至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。據悉，今年8月24日，中天城投競得8宗地塊，建筑面積總計達331.96萬平方米，規劃所建項目為 “假日方舟”，也將是中天城投2013年新開工的重點項目。

據業內人士的權威說法，中天城投的超規模拿地得益于其獨特的置換拿地模式，即通過把其他公司的非國有建設用地置換成國有建設用地，從而實現大規模的低價拿地。

此外，在由政府主導新城規劃建設的指導思想之下，其他品牌房企也相繼出現大片拿地的情況。據記者了解，利海中環廣場項目占地達1509畝，保利生態體育公園占地2635.669畝，優品城邦占地2300畝，多彩貴州城占地7695畝，而西南國際商貿城甚至占地14580畝，這些大型房地產項目均將在未來一段時間內開工建設。

“西南國際商貿城當時在落地動工時，貴州省某高層領導曾親自到場，凝聚人氣。”廣州中地行房產代理機構貴陽分公司項目助理劉永坤表示，其實這些大項目背后往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早點將貴陽建成一個現代化的區域中心城市。

蜂擁而來的外地客

在進入花果園項目內的一條花果園大道上，記者看到沿路剛好停放著5輛印有“遵義旅游觀光巴士”標識的客車，從車上下來的乘客黑壓壓一片。

爾后，穿著標識宏立城公司服裝的置業顧問帶著長約百米長的隊伍走在花果園這條道上，一名王姓中巴司機告訴《每日經濟新聞》記者，這些乘客均是從外地來看花果園樓盤的，周末一天要跑3趟，平時至少也跑1趟。

源源不斷的外地客，自然少不了相應的高點子返利誘惑和大規模的營銷隊伍。記者從一份來自里城地產的營銷方案中看到，外地被接來的客戶中午由開發商負責免費午餐，貴州較偏遠地區的客戶若當日無法返回，開發商晚上提供免費的酒店住宿。這份營銷方案中還顯示，凡在縣市外展點登記并成交的客戶，較在售樓部成交總價減免3000~5000元不等。

令人驚奇的是，該營銷方案也透露，花果園項目共2000名置業顧問，其中僅售樓處就常駐了600名，另外1400名分布在貴陽市和貴州其他縣市，“采用高傭金方式刺激置業顧問，銷售提點千分之三（即銷售一套100平方米約價值30萬元左右的房子，可以拿到傭金近一千元）。”

“我仔細考察過花果園樓盤，每周都有5~8輛大客車停在那兒，像黔南州、凱里等地市州的客戶來得非常多。”貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登對記者表示。

在花果園售樓部，記者隨機采訪到一名從貴州省黔南州趕來的池姓購房者，他手持外地客戶購房意向書并面帶微笑地告訴記者，這次是專門為遠赴廣東省佛山市打工的兒子買房的，“花果園的房價不到四千塊錢一平方米，跟老家的房價差不多，但貴陽是貴州省的省會城市，等我兒子在貴陽安了家，以后就不用再到廣東打工了，可以就近做些生意。”

正忙于手頭事務的花果園銷售總監張寧，面對記者的來訪也停下工作，亦對記者透露，在貴州省內8個地市州中，就有50%~60%的剛需族來選擇購買花果園項目。

重慶大學房地產MBA項目貴陽教學中心副主任吳靖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也提到，“重慶大學的一個老師告訴我，你們貴陽的花果園項目宣傳怎么跑到重慶了？”

貴陽正合地產8月份的研報顯示，花果園、未來方舟兩項目整體成交6689套，成交面積61.34萬平方米，分別占市場總體成交量的52.06%和64%。

10月16日下午，《每日經濟新聞》記者趕赴未來方舟實地探訪。在位于北京東路的中天未來方舟項目售樓部，外地購房客亦是絡繹不絕。在售樓部入口處，記者看到道路兩旁已停滿了各種車輛，除了掛貴州車牌的汽車之外，也有從河北、浙江和廣東等省份遠道而來的，還有中天城投公司配備的專供看房使用的數輛大巴車。

走進偌大的售樓部，記者以購房者名義向置業顧問曹女士咨詢一套89平方米戶型的住宅，不過曹女士稱，目前這種小戶型已售罄，只有130平方米以上的大戶型，如果還想買那種小戶型，只有等待下個月推出的新批次樓盤了。

從重慶中原地產貴陽分公司的研報得知，從8月12日起至今，中天·未來方舟共推出了F1組團、H4組團、G1組團和H4組團，總計高達1346套房源，也附有交1萬元抵1.5萬元的現金優惠。

未來方舟的商業地產項目也引來了大量投資者的關注。在售樓部沙盤旁邊，一群人正圍著一個規劃500余米高的綜合體項目沙盤旁品頭論足，其中一名跟丈夫坐車前來看鋪面的吳女士一臉焦慮地對記者稱，現在鋪面不好買，剛才搖號都沒搖到。記者從一展板上看到，當期批次的商鋪幾乎均被標注成了紅色，意味著差不多被賣光了。

“上周（10月8月~10月14日）起商品房成交量回升至節前水平，成交2190套，環比上漲126%，成交面積19713平方米，環比上漲89%。”廣州中地行貴陽分公司周報如此表述。

從《每日經濟新聞》記者連續數日奔赴貴陽各區域實地調查的情況來看，無論是在上萬平方米售樓部的花果園、未來方舟，還是在美的林城時代、新王府公寓和恒大城等普通項目售樓部，均能看到雙節后人氣回升的勢頭。記者從花果園、未來方舟營銷部給出的數據來看，花果園在上周（10月8月~10月14日）成交989套，而未來方舟也成交了242套。

沿著南明河邊一路往前走，河左岸的在建項目正如火如荼地進行著，數十輛挖掘機在裸露的石山上轟鳴，遠處植被密集覆蓋的地方,掩映著漂亮的半山別墅、洋房；河右岸仍能看到被拆遷留下的印跡。南明河從未來方舟項目中間穿過，一座八洞眼的舊式拱橋橫跨于河上，作為昔日兩岸居民日常穿行的重要通道，不過與眼前快速崛起的大型現代建筑相比，似乎顯得極不相稱。

使出渾身解數來吸引外地客的不僅僅只有花果園和未來方舟。“我們下一步還要到廣州等珠三角地區推銷房源。”王成平扭頭對坐在副駕駛位置的記者說。

為什么要遠赴嶺南地區賣房子呢？王成平解釋說，隨著貴陽至廣州、重慶等地的高速鐵路、高速公路等項目的開通，未來的貴陽房子將不會僅僅局限于貴州人口，貴陽工業園區、旅游等產業發展起來之后，尤其是“爽爽的貴陽”擁有其他城市無可超越的氣候資源，未來數年到貴陽度假避暑的客流會成倍增長，這些必將推動貴陽房地產項目的大量開工建設。

對此現象，胡曉登給出了這樣一種解釋：在珠三角、長三角等地區，衛星城市比比皆是，它們本身就大量稀釋了周邊的購房需求，而貴陽作為整個貴州省的單核城市，城市化率很低，呈現出明顯的“孤島城市”現象，所有優質的教育、醫療、交通和生活等資源嚴重向貴陽傾斜，造成省內各城市發展嚴重不均衡，使中心城市對周邊地市州擁有強大的誘惑力，那些地方的人來貴陽購房的需求非常迫切。

大盤的隱憂

不過，在記者采訪過程中，一些業內人士也表達了對這種超級大盤模式的憂慮，尤其是超級大盤的道路承載量和物業管理能力。

胡曉登稱，目前超級大盤還是處于以價換量階段，這需要更加成熟的開發理念。從項目本身的角度講，缺乏前瞻性，交通設施配套不夠，有的樓盤車位嚴重不足等情況，都會制約項目的質量。

《每日經濟新聞》記者連續兩次趕赴花果園項目實地調查，就記者觀察，目前的路網狀況確實很難承載高達百萬的人流量。

“大盤開發對于物業管理的要求較高，所以承受的壓力也很大，其中硬件設施的配套建設必須跟得上，像電梯就成問題。”貴陽某知名房地產代理機構一不愿具名的負責人稱，比如花果園項目，一棟樓最多4部電梯，一層多達9戶，一棟樓多數是46層，如果遇到上下班高峰期，就會顯得格外擁堵。此外，像高峰期的用水、用電等都將會面臨超負荷運作。

隨后，該負責人隨手拿出一部計算器為記者算了一下上述問題的嚴重性，以一家三口人計算，對于容納1200余位居民的樓盤來說，如果在高峰時段僅用4部電梯搭乘，這是很難想象的事情。

不過，張寧解釋稱，宏立城也沒把花果園當作一個小區來開發，而是將之作為一個“百年城市”來運營的，還要打造立體化交通，社區內有人行天橋，還有輕軌、單軌電車等，外部將有十二條市政主干道，并將引入31條公交線路，其中25條均是將花果園作為始發站的，未來項目內外交通將會很順暢。

對此解釋，由于該大盤項目還在繼續建設的過程中，業界對于上述問題的質疑有待實踐的檢驗。不過，如此大規模的滾動開發，一旦項目出現資金鏈問題，前期項目可能停工，后期更無資金為繼，這也是不少業內人士所深憂的。

早在2011年三季度時，包括中天城投在內的8家上市房企資產負債率均超過了85%，但時至今年上半年時，中天城投的資產負債率仍達86%。之前，曾有媒體對中天城投高負債率下的項目開發提出過質疑。

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