每經編輯 每經記者 楊羚強 胡廷鴻 徐學成 王杰 發自成都 深圳 廣州 北京    

每經記者 楊羚強 胡廷鴻 徐學成 王杰 發自成都 深圳 廣州 北京

九、十月份，保利、融創、招商、中海頻繁輪流在各地投入巨資買地，土地市場一片興旺。然而，土地市場的成交高潮或許還沒有到來。中原地產數據顯示，萬科、中海、保利、恒大等十家房企在今年前9月新增的權益土地儲備總建筑面積僅為2541萬平方米，但上述公司前9月的銷售面積卻達到4376萬平方米，兩者相差約1800萬平方米。十家房企前9月拿地金額占同期銷售額的比重僅為14%，創下了2009年以來的最低。按照上述銷售數據，如果房企要保持現有土地儲備和銷售規模，在四季度還得大量購買土地儲備。

《每日經濟新聞》記者通過對保利、中海、龍湖、融創、首開五家地產公司的調查更進一步發現，現階段企業對土地儲備的出手，還將影響到未來的市場格局。

土地市場是面預告未來的鏡子，各家地產商未來在行業中的地位和發展前景，已經在這面鏡子中若隱若現。

拿地面積超銷售面積一倍龍湖“抄底”彎道超車？

每經記者 楊羚強 發自成都

今年前9月，保利地產新增土地儲備比同期銷售面積少130萬平方米，中海前9月新增土地儲備僅是銷售面積的1/3，綠城購買的土地不到同期銷售面積的20%。與其他幾大企業保守的拿地行為不同，龍湖前9月購買的土地儲備面積超銷售面積一倍。

業內人士認為，龍湖地產正憑借快速而靈敏的反應能力在中國地產企業的競爭中彎道超車，從前十名中的第二團隊向第一團隊沖刺。

龍湖內部人士透露，公司今年在廈門等城市是為了擴張而策略性拿地，此前公司在香港的增發和發債的公告也透露，資金部分將用于開發新增項目。上述人士坦言，眼下是土地市場的最佳“抄底”機會，也是房地產公司迅速增長的好時機。

近六成銷售額用于買地

截至今年10月16日，龍湖購買的土地總金額，占前9月總銷售額比重的64%以上，是各家地產商中最多的。同樣的指標，萬科是36%，九、十月份拿地最多的保利只有31%。上述地產商有多幅地塊是聯合拿地，只有龍湖是完全獨立拿地。

根據上半年的財報，龍湖的銀行結余及現金已由年初的141.2億元猛增至170.47億元，而一年內到期的各項借款僅為45.31億元，負債率僅為49%，是在香港上市的內地民營地產商中最低的幾家之一。

低負債率是龍湖低息借貸的一項資本。根據香港信報的報道，龍湖地產發行7年期債券，市傳5分鐘內已足額認購，息率更創下內房股高收益債的紀錄，首次跌至低于7%水平。此前，在香港上市的內地地產商一般發債息率為10%至14%。

標準普爾表示，給予龍湖地產擬發行七年期優先無擔保美元債券BB債務評級及cnBBB的大中華區信用評級體系評級。

此外，龍湖還于9月18日啟動首次配股，以當日收盤價每股12.9元港元折讓7.91%進行，成功募資30.9億港元，為過去5個月來H股最大的股票增發大宗交易。

充裕的資金給了龍湖在土地市場一路高歌猛進的底氣。中國指數研究院統計，龍湖截至10月16日拿地總金額為181億元，總建筑面積達630.89萬平方米；截至9月末，龍湖今年累計實現銷售金額281.2億元，銷售面積300.1萬平方米。

或將彎道超車

房地產業內人士曾透露，一般房企是根據銷售的情況來補充相應的土地儲備數量。如果新增的土地儲備大大超過了當年度的銷售面積，說明房企的目標并不僅是保持現有規模，而是快速增長。

龍湖地產方面也不否認集團有迅速擴張的計劃。根據介紹，龍湖今年分別在廈門和泉州購買的土地儲備都具有戰略意義，是為集團攻下華南市場所作的準備。剩余的新增土地儲備，雖然多屬彌補土地消耗性質，但其位置卻要比此前銷售的更接近于市中心。

從中國指數研究院對龍湖今年新增土地儲備的統計數字上，可以看出龍湖未來重點發展的幾個城市。重慶依然是龍湖最主要的市場，其今年新增土地儲備面積達到198萬平方米，占到了全部新增土地儲備的將近1/3。另一個被龍湖看重的市場是泉州，龍湖在當地購買的土地儲備總面積達到122萬平方米，涉及資金26億元。

投入土地資金較多的還有杭州，雖然截至6月30日龍湖杭州艷讕山項目營業額僅約13億元，但龍湖在杭州依然投入了23億元拿下了一幅總規劃面積超過24萬平方米的土地。

正略均策合伙人薛迥文說，對龍頭地產商來說，眼下確實是一個穩健增長的好機會。因為土地價格仍然相對便宜，很多中小地產商暫時沒有能力從資金壓力中緩過神來，和一線地產商去爭奪土地。

中原地產高級研究經理劉淵表示，就像前幾輪行業洗牌一樣，這一次也是市場格局重新變化的契機。龍湖瞄準時機大量購入土地儲備的行動，也許會讓公司能向前十強的一線軍團發起沖刺。

9月集中拿地首開股份土地策略仍謹慎

每經記者 王杰 發自北京

今年首開股份在土地市場蟄伏了數月后，終于在9月集中發力。

9月10日，首開股份大股東首開集團以12.92億元拿下順義新城第12街區西馬坡政策性住房項目地塊，該項目建筑面積49.38萬平方米，是北京今年以來最大宅地，也是2010年以來最大的保障房用地。9月26日，首開保利聯合體以13.8億元拿下大興區生物醫藥基地東配套區12號地北側、15號地二類居住、其他類多功能、機動車停車場庫、托幼用地項目。

據CRIC研究中心近日發布的《2012年前三季度中國房企住宅銷售排行榜TOP50》顯示，首開股份2012年前三季度銷售面積為74萬平方米，9月份兩次購地的總建筑面積僅60萬平方米，且和保利聯合拿地的項目尚未公布權益。

“首開股份應聯合別的房企發力土地市場，減緩補倉帶來的資金壓力，避免‘無房可賣’的尷尬”。北京美聯物業高級經理張磊建議。

首開股份董秘王怡告訴《每日經濟新聞》記者，目前首開的策略是看市場情況與戰略之間的聯系，有合適的地塊就會拿。

首開股份2012年半年報披露，截至6月30日，首開股份持有的貨幣資金124.3億元，雖然較年初110.2億元增長了12.8%，但短期借款加一年內到期的非流動負債合計131億元。王怡也曾公開表示，基于公司負債率走高，高杠桿經營的狀況，公司在拿地擴張方面確實已經變得謹慎。

招商證券的研報也指出了這一點，報告期內首開股份業績大幅增長，銷售逆市大幅提升，財務存在一定壓力。

張磊指出，上半年房市處于復蘇期，房企更多的目標是如何提高項目的周轉速度，加快現金流的流通。隨著房地產市場逐步回暖，大量房企在今年前3個季度就已經基本完成了全年銷售計劃的七成以上，第四季度的銷售壓力則變小許多。

在這樣的背景下，四季度土地市場可能出現激烈競爭。據張磊分析，眾多拿地房企是為明后年的市場儲備好“存貨”。出于儲備存貨考慮，性價比較高的地塊勢必會引起眾多大型房企的強烈關注，從而導致溢價率增高。

雖然首開股份沒有明確表示下一步的拿地動作，但全經聯研究院副院長陳寶存預測，首開股份可能會在北京的郊區和二線城市繼續擴張土地儲備。

張磊表示，明年伊始，會再有一批購房者入市，也就是說需求將會保持持續的釋放。對于房企來說，能夠有充足的貨源長期供給市場，將是獲得更大利潤機會。

前9月土地儲備缺口超百萬 保利加速補倉

每經記者 徐學成 發自廣州

保利9月份銷售簡報顯示，今年前9月保利合約銷售達到669.20萬平方米，合約銷售金額756.28億元。

根據中國指數研究院的統計，保利今年前9月新增土地儲備約538.5萬平方米 （規劃建筑面積，下同）。根據其宣稱的 “等量補充”原則，相比前9月近670萬平方米的銷售面積，保利至少還面臨130萬平方米的土地儲備缺口。

進入10月，保利在北京、上海、長沙等多個城市加快了拿地步伐。

研究機構分析，在銷售業績向好、貨幣資金充足的情況下，不排除保利會在第四季度繼續在一、二線城市發力，以保證其銷售規模仍處于行業領先地位。

10月三城拿地超140億元

10月份，保利及其聯合體在5天內三城跑馬圈地，拿地支出超過140億元：10月9日以9.45億元競得廣東佛山南海區桂城兩幅地塊；10月10日上午，保利萬科聯合體以總價32.56億元競得長沙濱江新城B7地塊；10月10日下午，保利以總價45億元斬獲上海徐匯區濱江商住辦公用地地塊；10月11日，保利融創聯合體以21.24億元競得上海外高橋南部國際社區地塊……

“在拿地方面，我們每年都堅持等量擴展的原則，假如今年賣了1000萬平方米，那我們還會補充這么多，維持適量的土地儲備，以備未來的可持續發展。”昨日，在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，保利地產品牌管理中心副總經理何智韜闡述了保利在土地市場上的總體策略。

根據中國指數研究院的最新統計，截至10月16日，保利今年新增土地面積740.13萬平方米，涉及資金239.37億元。

保利的“補倉”或許還未完成。

國泰君安在研報中認為，保利前三季度銷售業績良好，在第四季度仍將保持75億元左右的月均推盤能力。除此之外，保利截至今年上半年的貨幣資金已經達到了252億元，而短期負債僅為26億元，加上7~9月約253億元的銷售回款，保利可動用的貨幣資金十分充裕。

何智韜表示，前段時間，在合適的時間點上地方政府還是推出了一些符合保利發展需要的地塊，所以未來保利并不排除繼續增加土地儲備的可能。

或繼續發力一二線城市

國泰君安在研報中指出，在銷售業績出色、資金充裕的前提下，四季度保利或在土地市場上有較大動作。這與多數業內人士的判斷趨于一致。雖然保利方面并未明確表示將如何展開下一步動作，但多數觀點認為繼續保持行業領先的規模將是保利未來主要的著力點。

何智韜坦言，盡管剛剛在兩個一線城市拿了地，但公司認為在一二線城市的土地儲備還是相對不足的。數據顯示，截至10月16日保利在一線城市新增的土地儲備僅占總數的10.69%，而二、三四線城市則分別占據了50.20%和39.11%的比例，意味著在這一輪的“補倉”行動中，一、二線城市土地儲備相對不足的狀況并未得到很好的改善。

“公司未來拿地的核心還是在一、二線城市。”根據何智韜透露的信息，在同行規模快速擴張的壓力下，繼續在一二線城市發力或許將是保利的下一步動作。

126億元拿10塊地 中海僅完成全年計劃一半

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

在冷場大半年之后，隨著萬科、保利、恒大、中海等行業龍頭拿地增多，土地市場重新熱鬧起來。

上周，中海地產一口氣在大連、杭州耗資近60億元拿下四地塊。截至目前，中海地產今年獲得權益土地面積（規劃建筑面積，下同）407萬平方米，僅為年初新增土地面積720萬平方米計劃的56%。前三季度中海地產累計實現房地產銷售金額919億港元，同比增長28.8%，累計實現銷售面積585.6萬平方米，同比增長33.4%。

《每日經濟新聞》記者對比歷年拿地數據發現，中海地產拿地金額與年銷售額的比例從2009年的72%大幅下降至14%。今年初制定的250億元拿地計劃，至今只完成了126億元。

126億元拿下10塊地

《每日經濟新聞》記者統計顯示，今年截至10月20日，中海地產已在天津、成都、大連、昆明、佛山、煙臺、杭州等城市拿下近10塊土地，拿地總金額為126億元。中海地產公告稱，今年前9個月公司累計新增土地儲備435萬平方米，其中新增權益土地儲備407萬平方米。

7月20日下午，在經過多輪激烈的競價之后，中海地產最終以29.7億元的價格在天津核心區域拿下一塊面積為7.99萬平方米的地塊。資料顯示，該地塊總建筑面積為22.8萬平方米，成交樓面地價達13026元/平方米，溢價率32.98％，為今年天津土地市場的單價地王和溢價率最高的地塊。

進入9月份以來，中海地產在全國各地拿地的激情再次迸發。在廣州、合肥、長沙等地全國土地市場上，中海地產與萬科、保利等行業龍頭“同臺競地”，但除了在煙臺以2.7億元的底價獲得一塊近20萬平方米的地塊之外，鮮有斬獲。

上周，中海地產拿地動作頻頻，在幾天之內連續獲得4幅地塊。

10月15日，中海以底價64835萬元競得大連甘井子區一宗居住用地。該地塊編號為大城(2012)-18號，用地面積9.9萬平方米，規劃建筑面積175230平方米，樓面價3700元/平方米。

10月19日，中海地產以56億元的總價獲得杭州江干區編號為三堡單元R21-01地塊中40、41、42號的三幅相鄰地塊。

銷售方面，前三季度中海地產累計實現房地產銷售額919億港元（約合750億元人民幣），同比增長28.8%，累計實現銷售面積585.6萬平方米，同比增長33.4%。

拿地與銷售額比例下降

8月10日的中期業績會上，由于上半年以來銷售狀況理想，中海地產將2012年全年銷售目標提高至1000億港元。而年初，中海地產制定的年銷售目標與去年銷售總額持平，為800億港元。

實際上，中海地產之所以在杭州和天津兩地大膽拿地，和公司在兩地樓盤銷售超預期有關。中海地產公告顯示，今年8月份，環渤海地區為銷售額與銷售面積最多、銷售面積增長幅度最快的地區，銷售面積達20.9萬平方米，同比增長265.6%，銷售額達26.9億港元（約合22億元人民幣）；而長三角地區為銷售額增長幅度最快的地區，銷售額達14.6億港元（約合12億元人民幣），同比增長208.5%。

據觀點地產網報道稱，中海地產在杭州的寰宇天下項目也銷售較好，9月初推出的500多套房源目前已經售罄，并在一日之內銷售40多套，攬金11.13億元，并刷新了杭州樓市單日銷售紀錄。

隨著銷售業績超出預期，中海地產今年拿地的意愿開始增強。但截至目前，中海地產407萬平方米的新增權益土地儲備，離720萬平方米的年度目標任務還相差甚遠。

縱觀近年來中海地產拿地數據可以發現，隨著樓市調控繼續進行，中海拿地熱情在降低。2009年，中海地產在全國拿下17幅地塊，2010年拿下6塊土地，2011年獲得11塊土地，今年截至目前，中海拿下10塊土地。

中原地產的統計數據顯示，2009年中海地產拿地金額與銷售額的比例高達72%，此后逐年下降，2010年為37%，2011年為32%，而今年前9個月則下降至14%。隨著中海地產銷售業績增加，進入四季度，中海地產拿地的空間或許將繼續擴大。

激進拿地融創借債求新機會

每經記者 王杰 發自北京

誰是2012年最激進的房地產商？有人說是保利，有人說是龍湖，但從財務數據看或許是融創中國（01918，HK）。

來自第一上海證券的研報指出，截至上半年，融創通過與綠城的合作以及在土地市場上的招拍掛，公司的土地儲備增加至32個項目、1094萬平方米。截至2012年6月底，融創的凈負債比率為93％，但公司并未就此停下腳步。

7月25日，上海融創綠城控股有限公司旗下上海綠順以16.44億成功奪得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11地塊；9月13日，融創綠城與九龍倉又以8.34億元摘得浦東新區唐鎮5街坊180/1丘住宅地塊，樓板價11544元/平方米；10月11日，融創綠城又攜手保利集團，通過掛牌轉讓方式以21.24億元競得森蘭·外高橋南部國際社區A10-1、A10-2、A10-3地塊。

在深耕上海的同時，融創繼續北上。9月29日，融創和保利聯手以30.8億元拿下北京大興區亦莊新城兩地塊。

迅速擴張的同時，融創中國董事長孫宏斌的融資計劃提前了。

10月5日，融創中國發布公告稱，公司擬進行票據國際發售，并將于10月8日前后向機構投資者展開路演。所得款項將為收購新土地提供資金及作一般公司用途。

就在今年6月底，融創剛剛牽手綠城時，融創中國董事局主席孫宏斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示，今年沒有融資計劃，主要就是靠自有資金。

在業內人士看來，隨著融創拿地的腳步逐漸加快，手中的資金已難以支撐拿地。融創中國上述舉動是想補充現金流。

據不完全統計，2012年以來，融創在買地或收購項目方面的總規模約95億元。去年一年，融創買地支出為90億元，年底賬面現金為38億元。

據接近融創中國的人士透露，融創中國目前所獲土地資金已經基本準備好，本次發債主要目的是繼續尋找土地市場的機會。

或許是有了順馳的教訓，融創對于資金杠桿率和風險的控制一直較為嚴格。截至2012年6月底，融創的凈負債率為93%，而去年底這一數據為104%。

“對于一個銷售規模在200億元左右的企業來說，融創的現金流偏低。”北京美聯物業高級經理張磊告訴《每日經濟新聞》記者。

截至9月底，融創中國累計實現合約銷售213.5億元，同比增58%；實現合約銷售面積約128萬平方米，合約銷售均價約16600元/平方米。按融創提升后的300億元合同銷售目標來計算，融創今年前9個月完成全年目標的71%。

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者，融創拿地規模比較大，所以希望通過發債的方式來補充現金流，但此舉也可能帶來公司負債率的升高。

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