每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

隨著上海10月份土地出讓收入創出168.33億元的年度新高，之前一向低迷的土地市場一下子活躍起來。

據媒體統計，11月2日，上海掛牌出讓的“徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊”（地塊公告號201218301）等四幅地塊總的起始價高達57億元，其中，上述地塊公告號為201218301的這幅地塊面積最大，起始價也高達54.31億元。中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，這個價格已經破了上海今年以來土地出讓起始價的最高紀錄。

薛建雄透露，除上述四幅地塊外，上海近期還會有大量的優質高總價地塊入市。但是，上海今年的土地出讓收入可能趕不上去年的1278億元，因為今年前10個月土地出讓收入僅610億元，不到去年全年的50%。

多幅地塊陸續上市

早在2003年，上海南站就已經被徐匯區認定為是僅次于徐家匯的重要商業圈。但在此前，上述區域的房地產開發更多是圍繞住宅用地，涉及商業地產的并不多。

而11月2日公告掛牌的公告號為201218301的上述地塊，可能是上海南站開發以來最大的一幅供地。

土地出讓公告顯示，這一地塊東至南寧路，南至柳州南路、南寧路，西至滬閔路，北至賓南路，土地總面積149355.5平方米，出讓面積107486.2平方米，容積率分別為3.8（278a-05）、4.8（278b-02）、4.5（278b-04）；建筑密度不大于45%。據此估算，地塊的總建筑面積在40萬平方米左右。薛建雄表示，這也是上海南站自規劃建設以來所出讓最大的一幅商業用地。

據悉，除上海南站附近的地塊外，上海的新客站北廣場、徐匯濱江、世博板塊等區域還將有大量位于城市核心商業圈附近的地塊在近期集中上市。

“徐匯濱江、新客站北廣場、世博板塊……未來都會有大量土地供應。”薛建雄表示，上述地區都是未來上海規劃開發的熱點板塊，將有大量的土地供應，上述南站區域的出讓地塊，只是其中的一幅。

據薛建雄統計，最近幾個月，上海市掛牌的土地數量龐大，單月土地掛牌底價總金額將至少達到100多億元。

即使如此，上海今年距離去年全年1278億元的土地出讓總金額依然差距不小。據統計，今年前10月上海土地出讓總收入僅610億元。照此估算，上海即使在年底前向市場開閘供應大量核心區域的優質地塊，其總收入也難和去年相提并論。

商務成本或將下降

土地出讓收入下降，對經濟的長遠發展來說，未必是壞事。

以上述漕河涇社區地塊為例，如果以40萬平方米總建筑面積計算

（鑒于地塊容積率分布不同，故無法確切算出確定的總建筑面積），折算樓板價不超過1.4萬元/平方米，這意味著上述項目的開發成本很可能不會超過2.5萬元/平方米。

以此計算，上述區域的寫字樓租金成本將非常低。金鋪網的數據也顯示，上述板塊目前的寫字樓日租金價格僅2.2~3.6元/平方米。

上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，上海很多新建寫字樓集中的板塊，由于配套不夠成熟，地理位置相對較偏，租金一直不高。特別是由于寫字樓大量開發，已面臨供應量過大的壓力。

然而，龐大的供應量，卻有利于拉低整個城市的平均商務成本，特別是在城市新興商務區大量成熟之后，上海的商務成本有望維持在一個較低水平，而低商務成本顯然有助于提升經濟的競爭力。

11月2日公告出讓的另外三幅地塊面積都不大，其中，金山區楓涇鎮蘭興路以西、規劃四路以北地塊 （4-4-5）的出讓面積為22586.6平方米，呂巷鎮朱呂公路以南、康興路以東地塊（C-7）的出讓面積為38450.8平方米，嘉定區南翔鎮槎溪路以東、連浦河以南地塊 （15-05）的出讓面積為28419平方米。

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