每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

由于銷售不景氣導致貸款違約，摩根大通旗下一只投資基金失去了大連“御瀾山”項目的所有權。摩根大通在該項目的落敗，在如今海外基金蜂擁至內地房地產市場的大背景下，顯得有些刺眼。這個案例暴露了海外基金在內地房地產領域投資的硬傷。

高和投資金融分析師李慧忠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對于房地產項目，特別是商業地產項目來說，超過80%的價值往往是依靠后期管理運營來實現的。而摩根大通等海外投資機構由于資金實力比較強，更專注于財務投資，對項目的參與不夠，后期管理運營都是交給第三方來做。這給項目帶來了極大的不確定性。

御瀾山項目曲高和寡

據《華爾街日報》的報道，位于大連的御瀾山項目曾為摩根大通子公司摩根富林明資產管理旗下一只基金所有。該基金在這個樓盤項目投入了8000萬美元。英國貸款機構渣打銀行提供了該項目1.4億美元貸款的絕大部分。由于銷售不景氣導致的貸款違約，渣打取消了這一樓盤的贖回權，該基金由此失去了這處樓盤。

據了解，該樓盤位于大連市中心。去年9月該樓盤開盤時的價格高達3.5萬元/平方米，面積從110平方米至600平方米不等，共有270套精裝房源。雖然開盤后售價一度從3.5萬元/平方米降至2.5萬元~3萬元/平方米，但仍未給銷售帶來改觀。據報道，該樓盤自開盤以來未售出一套。

有熟悉該樓盤的知情人士告訴《每日經濟新聞》記者，該項目原本是寫字樓立項，后來改成了住宅。

大連市國土資源局提供的信息顯示，這一樓盤是大連金廣集團旗下的爛尾樓，已經閑置了10年。大連星耀置業有限公司在接手這個項目后，又因資金困難找到了摩根富林明資產管理旗下的基金。

據《每日經濟新聞》記者了解，相比周邊樓盤不足2萬元/平方米的價位，御瀾山定價過高。據了解，這個所謂“叫板世界級公園豪宅”的項目，占地面積為9800平方米，在總建筑面積近11萬平方米的體量中，僅規劃了270套精裝戶型。其中，365至455平方米的3居至4居為主力戶型，110~171平方米之間的1居2居為個性戶型。主力戶型的售價在275萬~1500萬元人民幣之間。在大連，這樣的價格甚至超過了別墅。

“該項目銷售遇阻，跟產品的定價、自身定位不符合區域消費有很大關系。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，海外基金入手大連這一高端項目失利，很大程度上是因為不了解當地的市場狀況和產品在市場上的接受度。

郭毅還指出，海外資金更多關注一線城市和商業地產領域，但投資住宅的很少，這樣的案例比較特殊。”

隨后，《每日經濟新聞》記者聯系上了代理該樓盤銷售的世邦魏理仕，其大連分公司的工作人員告訴記者，與該樓盤簽訂的合同于今年4月就已到期，目前樓盤具體情況并不清楚。

對于該樓盤的現狀，根據此前《華爾街日報》的報道，渣打銀行將項目止贖后，德勤已被指定為項目的托管人。受聘推銷御瀾山的世邦魏理仕集團公司正與渣打銀行一起尋找潛在買家。

基金投資風險顯現

御瀾山的失利，從另一個角度揭示了目前房地產領域私募基金，特別是海外投行在房地產領域投資的硬傷。

“大多數海外投資機構在國內主要是進行財務投資，對房地產項目的參與度不夠。雖然資金實力雄厚，但對后期管理運營卻并不在行，通常是外包給第三方來做。”李慧忠告訴記者，然而，項目的升值通常是依靠后期的管理運營。特別是商業地產，80%的價值在于管理運營，而外資投行只看到整個資產價值的升值。

目前，國內房地產業70%的資金仍來自預售和銀行貸款，基金一類的直接融資只占5%。住建部政策研究中心課題組與高和資本此前共同發布的 《人民幣房地產私募基金發展報告》指出，房地產私募基金在未來三年內將達到5000億元的規模。由此可以預見，房地產私募基金未來在中國將進入高速發展的通道，由此引發的投資風險不得不引起關注。

《每日經濟新聞》記者了解到，目前就單個項目來說，整個市場相對正常的資金比例為1:3（自有資金為1，銀行貸款或信托為3），比較安全的公司可以做到1:2。李慧忠告訴記者，一般來說，開發商會在貸款或信托中選擇其一，但由于銀行貸款的資金成本較低，在首選銀行不成功之后，才會借助于信托。目前信托融資利率最高已達15%，銀行在10%左右。

“但目前也有個別項目資金比例達到1:4，這個風險還是比較大的。”李慧忠告訴記者，一旦資金杠桿升高，對于地產公司的資金結構要求就比較高，現金回流就要加快。按照信托“2+1”的期限，如果三年內銷售回款有困難，企業的風險就特別大了。

不光是海外投行，在如今國內房地產市場私募基金方興未艾之時，摩根大通旗下資金的失敗具有一定的借鑒意義。“最大的意義就在于，好的基金核心競爭力不是錢，而是管理運營。”李慧忠表示。

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