每經編輯 每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

今年上半年以來，隨著樓市成交回暖以及美國QE3貨幣政策的公布，內房企終于在內外融資交困的情況下撕開了一道口子，新一輪境外融資窗口期被再次打開。

11月13日晚間，金地集團（600383,SH）公告稱，其全資子公司金地國際投資有限公司在新加坡發行3.5億美元五年期固息債券，年利率7.125%。這是金地今年繼港股買殼和發行人民幣離岸優先票據以來，又一次境外融資動作。

眼下，樓市調控政策沒有松動跡象。今年三季度以來，內房企一邊忙著境外融資，一邊忙著拿地補倉，各種跡象表明，房地產已經進入市場僵持階段。龍頭房企紛紛調整債務結構，做好“持久戰”的準備。

隨著房企融資渠道增加，利率市場化趨勢明顯，房企融資能力的大小和資金成本優勢將成為房地產企業未來核心競爭的關鍵。

短暫境外融資窗口打開

美國QE3政策猶如一聲令下，大量熱錢涌入我國香港地區樓市，這也被認為是推動香港房價飆升的主要原因。而近日，香港金管局官員公開表示，熱錢進入香港樓市的規模并不大。

與資金直接進入香港樓市不同，對于內地樓市，大多數境外資本通過國際投行購買內地房地產公司債券的方式出現在內地房企長長的融資名單上。

13日晚間，金地集團宣布旗下境外全資附屬公司金地國際投資有限公司在新加坡發行3.5億美元五年期固息債券，年利率為7.125%。該債券將于2017年到期，目前已獲原則性批準于新加坡交易所上市，發債的獨家全球協調人為匯豐銀行。

之前的7月19日，金地集團宣布旗下海外公司金地國際控股有限公司發行了12億元人民幣三年期無抵押優先級債券，發行票息9.15%，獲得超額認購。這也是今年以來A股上市地產公司首個成功海外發行債券的案例。金地集團表示，此舉將進一步拓寬公司融資渠道。

而9月18日，金地集團又宣布以16.54億港元收購港股上市公司星獅地產，成為今年繼招商、萬科之后，又一個成功收購港股殼公司的內地龍頭房企。

短短幾個月內，金地集團境外融資動作不斷。今年前三季度，金地擁有貨幣資金188.2億元，并沒有短期資金壓力。對于公司發債的原因，金地財務總監韋傳軍在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，主要是借助目前的境外融資窗口期，調整公司債務結構。

實際上，隨著內地樓市調控政策持續，銀行信貸和房地產信托緊縮形勢沒有緩解。從9月份開始，內地房企整體融資步伐明顯加快。佳兆業、金隅、中航等房企均掀起了一股境外發債潮。

此外，港股地產公司IPO數量也激增。日前，上海旭輝、江蘇金輪、江蘇新城等紛紛推出赴港上市計劃。據粗略統計，此輪意向境外融資規模超過200億元。這是自2009年恒大、龍湖、花樣年等內地房地產公司赴港上市以來的新一輪融資潮。

值得注意的是，隨著銀行信貸收緊，內房企長期處于資金渴求的狀態。在目前銀行信貸規模偏向大型房企，房地產信托基金成本高企的背景下，香港廉價的融資渠道和成本成為房企不錯的選擇。境外融資潮能否持續，將決定著未來房企市場業務發展的成敗。

房企順勢調整債務結構

目前，低成本資金的使用已經成為歷史，據悉，目前內房企境外發債的年利率大多在10%以上。但隨著房地產行業去庫存和去杠桿化的趨勢明顯，房企面臨著內部債務結構的調整和轉型，以尋求更加平衡的現金流方式。從房企資金層面上分析，不難看出未來房地產市場的變化和競爭態勢。

萬科、保利、金地等上市房企的財報數據顯示，隨著房企融資成本增加，資本化利息支出不斷上升。萬科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%，這意味房企融資成本呈現上升趨勢。

隨著房企融資規模增加，金地集團今年前三季度財務費用支出達到1.11億元，同比增長超一倍；萬科前三季度財務費用支出高達6.7億元，同比增長244.01%；而招商地產前三季度財務費用支出達到2.61億元，同比增長1075%。

為了降低融資成本，龍頭房企不得不考慮調整各自的債務結構，而香港廉價的融資渠道成為眾多房企的選擇。世聯地產市場研究總監吳志輝認為，隨著內房企不斷拓展自己的融資渠道，利率市場化趨勢更加明顯，在當前利率市場化的背景下，資金渠道來源和成本優勢正在成為房企的最核心競爭力。另一方面，從三季報不難發現，盡管上半年樓市成交回暖，但為了保證短期流動資金的安全，龍頭房企已經大幅減少短期負債，轉而選擇增加長期負債。

從長短期借款來看，萬科前三季度末長期借款達到358.3億元，增長70.85%；金地長期借款由年初的100.9億元增加至145.53億元。相比之下，萬科短期借款三季度末為44.8億元，金地短期借款由年初16億元下降至10億元。

對于公司債務結構方面的變化，萬科公告解釋稱，是為長期發展做準備。而金地韋傳軍也表示，公司發行長期債券，調整債務結構是當前的主要考慮。

吳志輝分析稱，房地產開發周期一般較長，而大量短期借款使企業面臨“短貨長投”的局面，集中到期的短期債務容易造成現金流危機。企業通過調整債務結構，可以緩解房企資金流動性壓力。

而眼下，國內樓市因調控而進入穩定的市場“僵持階段”。國家統計局11月18日發布的10月大中城市房價統計數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，房價下降的城市有17個，持平的有18個，上漲的有35個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.5%。與去年同月相比，價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.5%。

對于當前樓市的狀態，世聯地產市場研究部認為，未來房地產去投資化的趨勢仍將持續。業界人士也大多認為，未來樓市將保持穩定，出現房價大幅反彈的可能性不大。

吳志輝稱，利率市場化的進程事實上正在促使房企采取合適的內部融資加上外部融資的組合，內部收益率與融資利率的裂口大小正在催生房企競爭力的差異，從而推動市場的大洗牌，房企的集中度正在顯著提升。

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