每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

對于大公司來說，可以憑借本身雄厚的資金實力，靠持有項目的物業增值以及租金收入獲取開發收益。但對于那些中小型地產商，尤其是依賴信托融資的地產商來說，自持物業的模式顯然不具備借鑒意義。

近日有媒體報道稱，北京一處名為“嘉悅廣場”的綜合體樓盤銷售人員暗示消費者可以“商改住”。

日前，《每日經濟新聞》記者以購房者的身份來到此項目進行調查了解。

項目被曝可“商改住”

據《北京晚報》此前報道，嘉悅廣場銷售人員對外暗示可以“商改住”。當時樓盤銷售人員曾稱，樓盤最小的那種50平方米一套的房里面，其實都是有獨立上下水的，可以改成衛生間。

早在2011年，北京市住建委等五部門曾聯合發文，規定“從2011年6月1日起，商業、辦公類項目將不得設計成住宅格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪，將無法辦理房產證。”

對于上述報道所指的商改住現象，銷售人員給出了這樣的解釋，“管道應該是有的，洗手間是在外面。”這位銷售人員表示，目前該項目暫無天然氣入戶，“不過吃飯也方便，如果買兩間的話，打成隔斷，也好設計”。對于居室內有無上下水，上述銷售人員言辭含糊。

一位業主表示，買房時銷售人員說有上下水，但銷售員又表示沒見到施工圖前不能確認，“到底是辦公用房還是普通公寓，對我們來說，是一個謎，如果真不能住，我只有再去租房了”。

一位業內人士表示，其實嘉悅廣場是否是商改住并不重要，商改住只是銷售的一種噱頭。

北京當地的一位規劃部門工作人員表示，規劃部分先是審批，開發商按照審批的內容進行建設，審批的過程中已有明確的標注，建設完畢后，規劃部門會進行規劃驗收，驗收后改變住宅結構是不合法的，“申請成商業后變更成住宅是不可能的。”

“這種模棱兩可的銷售模式，其實是忽悠一些被限購的剛需者盡快出手。”北京美聯物業高級經理張磊表示，如果每套房內確實都有獨立上下水，那么涉嫌違反了‘商改住禁令’。開發商這樣做是把違規的風險轉嫁給了購房人，一旦購房人增建衛生間、改變了原有設計或結構，改造者或需承擔違規責任。

不僅如此，商改住項目的居住成本過高，也讓不少業主擔憂。在該項目售樓處，《每日經濟新聞》記者看到一份《嘉悅中心物業服務費標準》，物業服務費由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體如下：1到6號辦公樓4.5元/建筑平方米/月，A、B辦公樓12元/建筑平方米/月，而商業部分的物業費高達16元/建筑平方米/月。此外，水電費也高于民電、民水的標準，商業用水6.21元/噸，辦公用水5.8元/噸（最終以北京市自來水集團的收費標準執行）。用電標準則為：商業辦公實行峰谷制，每度電在0.4到1.2元之間（最終以北京市電力公司的收費標準執行）。

“即使能居住，這個生活成本也太高昂，除了交通還可以，別的配套設施都不具備。所以我還是選擇出租。”一位購房者表示。

鏈家地產市場研究部張絮表示，商改住項目目前最大的優勢就是不受住宅限購的影響，因此也受到一些購房者的歡迎。實際上這類項目也存在較大的風險，北京市建委也早已頒發了商改住的禁令。一方面，這類項目通常都是商水商電，給購房者承諾的民水民電并不是都能實現，居住成本較高；另一方面，雖然總價較低，但產權只有40年，比住宅要少30年。

信托募資投向盛璽置業股權

“如果只是大平層的辦公用房，估計銷售率會下降30%~40%。不打‘商改住’的噱頭，估計沒有那么火爆。”對于嘉悅廣場試圖改商為住的原因，北京一位業內人士做出上述分析。某機構統計數據顯示，截至10月19日，嘉悅廣場共簽約734套，簽約面積為4.26萬平方米，成交均價20114元/平方米。

2010年，華能信托發行“華能信托·普惠6號”投資計劃，截至2011年第一季度末，共募集資金7.5億元，用于投資北京昊坤嘉業房地產開發有限公司及北京盛璽置業有限公司股權，期限為24個月。其中，盛璽置業旗下西紅門項目即嘉悅廣場項目。2012年9月，西澳地產、盛璽置業母公司春光地產行使優先權，受讓了華能信托所持全部股權，信托資金完全退出，華能信托撤銷了全部管理措施，并將股權回轉給兩公司。

7月21日，嘉悅廣場1、2號樓開盤銷售；10月3日，3號樓開盤。因為兩次開盤日期與上述信托到期日接近，外界猜測“商改住”銷量策略可能與此相關。

《每日經濟新聞》記者試圖聯系春光集團營銷策劃中心總經理張培，前臺工作人員以“張總出差中，不方便透露手機號碼”為由拒絕了采訪。隨后，記者試圖郵件采訪春光集團及其項目公司北京盛璽置業公司，截至記者發稿，尚未收到對方的回復。

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