每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

在中央多次重申堅持樓市調控立場的高壓之下，房企“避限”的招數卻是各顯神通。

北京市“商改住”禁令出臺已經一年多了，然而，《每日經濟新聞》記者日前調查發現，珠江投資旗下北京昌平項目北清珠江·摩派國際，這個原本以商業辦公用途立項的樓盤，現在卻“商改住”，以公寓或LOFT等住宅的形式對外銷售。

記者以購房者身份詢問珠江摩派某銷售人員，據介紹，該樓盤“不限購、不限貸”，且項目銷售均價已經漲到27000元/平方米，“個別好戶型已達到3萬元/平方米”。

不過，有關人士稱，該樓盤“商改住”涉嫌違規。秦兵房產律師團隊徐斌律師11月29日接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“商改住”目前是政府明令禁止、嚴厲打擊的，對購房人來說未來也有嚴重的風險。按照新出臺的規定，政府或將不再為商改住項目辦理產權證。

“開發商做好了煙道”

11月25日下午，《每日經濟新聞》記者以購房者身份，來到北京市昌平區北清珠江·摩派國際項目售樓處。售樓員介紹完項目情況后，詢問記者的購房資格情況。當得知記者屬被限購人士后，該售樓員介紹稱，由于“商住兩用”不在被限購之列，因此推薦記者購買此項目來“避限”。

“我們的層高是4.2米LOFT戶型，精裝修，開發商在交房時已經隔好加層，獨立衛生間廚房。”上述銷售人員興致勃勃地向記者這位 “潛在購房者”介紹，“雖然沒有燃氣入戶，但是電磁爐是包含在精裝修里面的。不愿意用電磁爐你可以用煤氣罐，都是免費上門送，開發商在交房時已經做好了煙道。”

在售樓處，記者來到改裝成家居風格的LOFT樣板間。獨立的衛生間與普通住宅無異。在廚房里，整體櫥柜、油煙機一應俱全。記者又來到LOFT二層，兩張床占據了二層的絕大部分面積，4.2米改裝后的層高讓人感覺太壓抑，基本只能滿足成年人的坐、臥，并不能自由走動。

據《每日經濟新聞》記者了解，早在2011年5月，北京市住房城鄉建設委等五部門就聯合下發了 《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，明確表示“自2011年6月1日起，開發企業要嚴格按照土地出讓、立項核準、規劃許可等相關部門批準文件組織商業、辦公類項目開發建設，落實項目規劃用途。商業、辦公類項目不得采用單元式或住宅套型式設計。并要求規劃行政主管部門應加強商業、辦公類項目的審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建筑面積的不予規劃驗收合格。”業內人士稱，“擅自內部加層”一項劍指LOFT。

土地使用年限僅剩約40年

在珠江摩派的宣傳頁上，記者看到，在售的7號樓的樓層平面圖上，被分割成從58平方米至68平方米等不同戶型若干套房間，8號樓的樓層平面圖上，亦被分割成從46平方米至70平方米等不同戶型若干套房間。

據售樓員介紹，因為有不限購、不限貸的優勢，珠江·摩派國際的均價已由開盤時23800元/平方米漲到27000元/平方米，“好戶型都漲到30000元/平方米了。除了年限不一樣，沒有天然氣，其余都是一樣的。”

記者從北京市住建委網站上查閱了該項目的預售證，上面明確寫有“辦公”等用途，使用年限為50年。據售樓員介紹，該項目產權是從2005年開始計算，2014年年底交房。換句話說，減去2005年~2014年期間的近10年，該樓盤的土地使用年限只剩下近40年，比普通住宅少了近30年。

徐斌提醒購房人，買房子首先考慮的是能否拿到房產證，能否入住，其次才是銷售承諾的其他事項，諸如周邊配套、返租、精裝修、交通等，這些大部分都是銷售技巧，沒有落實到合同里，購房者需要仔細研究。

值得注意的是，據新浪樂居的統計數據顯示，珠江摩派昨日（12月3日）的最新銷售報價為均價27000元/平方米，相比上個銷售周期上漲了23%。而據鏈家市場部統計數據顯示，珠江摩派所在區域北京市昌平區一手住宅目前銷售均價為20020元/平方米。珠江摩派的銷售均價每平米比所在區域的均價高出近7000元。

一面是北京市五部門對商改住規劃的禁令，一面是開發商 “商改住”樓盤改變規劃銷售，廣東珠江投資股份公司的行為不禁令人質疑。

對此，《每日經濟新聞》昨日電話聯系北京珠江地產有限責任公司總經理秘書于雨帆，被告之“不太清楚，請聯系具體項目上的人”。記者隨后嘗試采訪珠江地產總部，但也無果。

風險轉嫁到購房者頭上

事實上，“商改住”的問題還不止這些。

來自河北在京工作的小李向記者講述了他的看房遭遇。小李本來準備在近期買套普通住宅。由于他在北京納稅的時間不足5年，“京十五條”出臺后，他不得不將目光轉向“商改住”樓盤。

“我知道這種樓盤不限購，但是不通天然氣，只能用電磁爐做飯，物業、水電等生活成本比普通住宅高出許多。”小李表示，自己也知道如果再出售，可能很難以合法的程序將轉讓手續辦理下來，需要尋求其他途徑，轉讓風險很高；一旦非住宅項目涉及到拆遷，這種以商業辦公用地建造住宅的項目，補償問題可能較麻煩。而且辦理房貸時類似的項目只能以商業項目的流程來辦，如首付比例為50%，貸款利率為1.1倍，且不接受公積金貸款，“這種房子合算起來比同類普通商品房價格高出許多”。

北京美聯物業高級經理張磊表示，“商改住”看似玄機不少，但操作起來并不難。開發商先是按照辦公或是商業項目建樓，建成驗收后再改室內規劃，成為普通住宅類型，完成從“商”到“住”的蛻變。

為了應對“商業、辦公類項目不能每戶單獨設衛生間”這條專門扼殺“商改住”的法令，在更改屋內規劃的時候會開發商會和業主簽訂專門的裝修合同，可直接獲得住宅裝修方案，“廚房、衛生間就都有了”。通過開發商贈送的“精裝修”，商辦項目便披上了“住宅”外衣。同時也將擅自更改規劃所承擔的風險成功轉嫁給了購房者。

張磊表示，業主冒著拿不到房產證的風險、頂著擅自更改規劃的“罪名”購買了“商改住”項目后，還要承受“商水商電”帶來的高成本支出，可謂風險重重，還需三思。

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