每經編輯 每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

今年以來，深圳再掀舊改高潮。萬科、華潤、佳兆業、京基、卓越等房企軍團紛紛布局深圳舊改項目。

12月8日，國內首個以“城市舊改”為主題的“對話佳兆業——中國舊城改造高峰論壇”在深圳舉行，吸引一批政府官員、學者、行業專家聚議城市舊改，并暢談城市舊改模式。

佳兆業集團總裁金志剛稱，舊城改造被簡單粗暴貼上了黑色的標簽，城市舊改應先“改造”腦袋，核心在于平衡各方利益。他認為，只要中國宏觀經濟不走下坡路，未來10年國內舊改市場將呈爆發式增長。

深圳掀舊改高潮佳兆業坐擁逾1000萬舊改土儲

眼下，城市可開發的土地資源日益減少，這成為中國大城市正在面臨的難題。城市舊改成為推動城市發展和解決土地利用瓶頸的主要渠道。

據CRIC數據顯示，2001～2011年全國32個重點城市土地供應總量整體呈遞減的走勢，一二線城市中心城區表現更為明顯。

在土地資源缺乏的問題上，深圳顯得尤為突出。有數據顯示，2008～2011年間，深圳中心城區的土地供應量從93.48萬平方米下降至0.92萬平方米。2012年深圳中心城區更是出現零地塊出讓的景象。

對此，深圳市規劃國土發展研究中心土地改革研究小組組長趙新平還透露，2010年底，深圳建設用地規模達到917平方公里，逼近深圳土地總面積的50%。而目前深圳每年建設用地量仍在以年均30平方公里的速度增加。

在此背景之下，地方政府如何加快推進舊城改造，釋放更多土地資源，成為政府關注的焦點。

除此之外，由于大多數城市舊改項目地處城區核心地段，土地價值高，給房地產企業投資帶來了巨大的空間。依照規劃，到2015年，深圳市計劃用于城市更新改造的用地規模將達到35平方公里，預計總投資達到1800億元。

巨大的舊改項目利益驅使萬科、華潤、招商、華僑城、佳兆業、卓越、京基等一大批房企參與其中。

今年以來，深圳舊改項目集中爆發，掀起一股熱潮。11月，華潤置地高調向外界公布了在深圳六大項目，其中包括大沖村舊改、湖貝村舊改、銀湖舊改等五大舊改項目，總投資近1000億元，開發面積達到1000萬平米。

11月22日，深圳京基集團也正式宣布，與深圳市水貝股份公司、深圳市長源股份公司、深圳市木棉灣股份合作公司、深圳市沙一股份合作公司等簽訂了《城市更新改造項目合作協議書》，涉及五個舊村改造項目，總體改造面積達63.9萬平米，預計總開發量達到300萬平米，預計總投資接近255億元。

在所有的房企中，憑借著綜合實力和舊改專業能力，佳兆業被廣泛地稱為“舊改專家”。

去年3月，佳兆業在深圳坂田華為科技城獲得占地面積為30萬平米的寶吉舊改項目（即佳兆業城市廣場項目）。據佳兆業方面透露，該項目總建筑面積為180萬平方米，是集酒店、寫字樓、商業購物中心及住宅于一體的綜合體項目。

在這次 “中國城市舊改高峰論壇”上，佳兆業置業發展公司總經理耿延良透露，佳兆業城市廣場項目即將對外銷售，該項目也是深圳30年來最大的舊改項目。

除了上述舊改項目，佳兆業在深圳還擁有多個項目，包括鹽田整體搬遷項目、大鵬第三工業區舊改項目，以及位于深南大道與上步路交匯處的佳兆業環球金融中心項目，該項目建設高度將達到518米，超過目前的京基100大樓高度。

另據耿延良透露，目前佳兆業成為全國擁有最多舊改項目的開發商，在深圳、廣州、珠海、東莞等地已擁有30多個舊改項目，總占地面積超過1000萬平方米。此外，佳兆業有超過200萬平方米的城市更新已完成政府立項，寶吉項目、環球中心項目、鹽田整體搬遷項目更被列入深圳市政府“十二五”重大建設項目。

佳兆業舊改新觀：舊改需平衡利益

近年來，各大房企紛紛搶灘舊改項目，但舊改項目投入大、周期長，且圍繞城市舊改而爆發的強拆、釘子戶事件，讓城市舊改利益格局變得復雜。

國內城市中，深圳城市舊改啟動較早。1994年，深圳上步工業區在舊廠區改造之后，出現首個倉儲式華潤大賣場，這便是深圳城市改造項目的開始。多年以來，深圳市在城市舊改方面走在全國前列，并形成了在開發商與業主平等協商基礎上，以企業為主體的市場改造模式。

但總體說來，全國范圍內城市舊改理論和實踐依舊較少。“城市改造首先要改造腦袋。”佳兆業行政總裁金志剛認為，舊城改造魚龍混雜，正常、合理、規范的舊城改造被社會大眾認同于拆遷，由此也產生了一些偏見和誤區。

城市舊改并不等于拆房子，最大的難題在于做到各方利益平衡。金志剛稱：“我們也看到很多粗暴的案例，使得社會大眾把舊城改造簡單等同于拆遷，并把拆遷簡單貼上黑色的標簽。”

“之所以出現這些舊改粗暴案例的根源在于沒有平衡妥善分配好利益。”金志剛認為，佳兆業在舊改領域成功的秘訣在于一方面認定舊改是一項有榮譽感的事業，另一方面在于能妥善處理相關利益。

具體說來，舊改與原業主利益、市民利益、政府利益、社區利益、環境利益和開發商利益有關。在舊改項目啟動前應反復論證、平衡、分配，得出一個較好的方案來，讓各方都得到利益。

而趙新平也表示，城市舊改項目最大的難題在于拆遷難，由地方政府主導的城市舊改應改變以往GDP為導向的觀念，在推進過程中，應避免大拆大建的現象，要做到短期利益和長期利益的平衡。

盡管城市舊改開發以何種方式進行沒有金科玉律可循，但一些成功的模式仍可值得借鑒和學習。

在業界，佳兆業從1999年開始涉足舊城改造領域，至今已有13年的舊改經驗，先后成功開發了深圳佳兆業·桂芳園、佳兆業·金翠園、廣州中石化大廈、佳兆業大都匯、佳兆業城市廣場等眾多經典舊城改造項目。

在一般人看來，做好城市舊改項目，僅僅需要與政府搞好關系。但有著多年舊改經驗的耿延良則認為，城市舊改項目是一項系統工程，需要一個專業化的團隊和創新意識。為此，佳兆業成立了第一家專業的城市舊改公司——佳兆業置業發展（深圳）公司。

耿延良稱，置業公司的成立形成了佳兆業一整套系統的作業流程和管理規范。因此，在舊城改造的規劃、拆遷、建設等關鍵環節出現的問題時都能得到及時、妥當地處理。

盡管如此，舊城改造開發有別于一般的房地產開發，過程中的風險與難度也值得警惕。舊城改造項目涉及拿地、融資、規劃、拆遷等多個方面，目前仍存在較多問題。“這要求企業具備一定專業能力、資金實力、協調能力、融資能力。”克而瑞信息集團研究中心陳嘯天認為。

耿延良認為，舊城改造資金的投入是一個持續過程，不同于競地開發的一次性的投入，目前佳兆業的舊城改造已具備造血功能，并不完全依靠供給資金或銀行貸款融資，自身已能通過前期銷售資金的回籠，然后利用到新項目拓展上。

值得注意的是，在舊改項目中，佳兆業能做到迅速立項、迅速拆遷安置回遷，并迅速開發建設。據耿延良其介紹，佳兆業城市廣場項目2011年4月正式獲批，2011年底便完成全部拆遷，今年12月一期主體工程封頂完工，成為深圳回遷最快的城市舊改項目。

對此，克而瑞信息集團研究中心陳嘯天認為，佳兆業的專業運營、開發進度以及資源整合三方面的優勢突出。與不少企業僅僅成立事業部不同，佳兆業組建了全國第一家專業的舊城改造公司，有專業團隊運作和標準化的作業流程，堅持高效快速開發，大大降低資金壓力。

佳兆業舊改項目發力金志剛稱未來十年舊改前景可觀

參與舊改項目可以提高在一線大城市的市場占有率和土地儲備，改造之后能獲得巨大的土地升值價值和利潤，這成為房企越來越重視舊改的動因。

目前大型開發商均加入了對深圳城市舊改項目的爭奪，且形成了一套自己的模式和思路。

陳嘯天指出，目前涉足城市舊改的房地產企業主要有三類，一是具有豐富舊改經驗的企業；二是有著大型綜合體項目運營經驗且資金實力雄厚，比如華潤、招商地產等；三是已形成良好商業模式的房企，比如卓越集團、京基、星河等深圳本土知名房企。作為業界公認的“舊改專家”，佳兆業對城市舊改項目形成了自己的獨有的優勢。

對此，金志剛亦表示，舊改項目雖然資金成本很高、開發周期長，但這類項目的地段一般都是不錯的，因此相比常規項目，舊改項目的毛利率較為可觀。“只要中國經濟不走下坡路，預計下個10年，國內舊改市場將呈現爆發式增長。”金志剛稱，城市更新項目將迎來黃金時期。

今年11月份佳兆業合約銷售額為22億元，前11個月累計合約銷售額為150億元，達到全年目標165億元的91%。

截至11月30日，佳兆業的全國土儲達到2484萬平米，其中舊改土地儲備超過1000萬，業界人士預計，佳兆業在深圳的舊改項目每年貢獻50億元以上的銷售額，占公司總銷售額的比重將達到20%～30%。

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