每經編輯 每經記者 徐學成 發自廣州    

每經記者 徐學成 發自廣州

已提前完成今年合約銷售目標的恒大地產（03333，HK）或許又將迎來一個歷史性的關口，前11月恒大完成合約銷售846.3億元，基于其在今年二季度以來延續的良好銷售勢頭，今年突破900億元大關顯然不存在太大問題，甚至有望成為又一個銷售額突破1000億的房地產企業。

多家機構看好恒大今年的合約銷售以及利潤率方面的表現，同時，在二線城市市場呈現回暖趨勢之時，恒大已提前優化了項目布局，也為來年業績的持續增長奠定了良好基礎。

銷售將破900億

2012年是房地產市場行情被看淡的一年，但同時卻成為了眾多房企實現歷史性跨越的一年。

數據顯示，今年前11月，恒大累計完成合約銷售846.3億元，已經提前一個月超額完成年度計劃，恒大今年原定的銷售目標為800億元。

基于最近兩個月以來恒大良好的銷售勢頭，花旗預期，恒大今年合同銷售額達900億元，好過市場預期。同時，花旗指出，雖然銷售提升，但毛利率及純利率估計為28%及9%~10%，仍有上升空間。

數據顯示，今年1至3月份，恒大合約銷售額分別只有22.2億元、20.2億元和40.2億元，第2季度則開始反彈，4~6月份的合約銷售額分別高達81.9億元、103.7億元和82.2億元，進入下半年，恒大每個月的銷售額均保持在70億元以上的水平。其中，值得一提的是最近的10月份和11月份，兩個月的銷售額分別高達142.6億元和117.9億元，10月份的142.6億元還創造了恒大歷史上單月最高銷售紀錄。

這一趨勢與今年年初恒大地產董事局主席許家印對市場形勢的預測幾乎完全一致。

今年3月28日，許家印在香港年度業績發布會上對2012年樓市曾作出判斷：“去年 （2011年）12月份和今年1月份是近年來房地產市場最為蕭條的時期，春節過后的2月份不會好，3月份開始將會有所好轉,4月份以后會更好。”

從每個月的銷售情況來看，隨著市場行情的變化，恒大的銷售從第2季度開始呈現出強勢回暖的勢頭，如果恒大延續最近兩個月以來的銷售勢頭，合約銷售額則有望突破1000億元，成為又一家躋身“千億俱樂部”的房地產企業。

相關分析也認為，根據恒大地產在各個月份的銷售業績不難判斷，恒大決策層應該在今年年初就對全年市場形勢的變化作出了比較準確的預判，因此，公司可以有計劃有步驟地完成各個時間點的銷售計劃，從而圓滿完成全年的業績目標。

民生地產贏得市場

今年前11月，恒大累計實現合約銷售額846.3億元，累計合約銷售面積1426.3萬平方米，累計合約銷售均價僅為5933元/平方米。

恒大“民生地產”策略再次體現其巨大的市場優勢，相關分析則認為，在這一策略的指引下，恒大其實在產品定位和成本控制上都有獨到之處。

數據顯示，恒大旗下中端至中高端產品占70%，旅游地產占15%，高端產品占15%，產品結構合理，與普通購房者需求的物業類型比例吻合，滿足了不同地區、不同層次的市場需求。

此外，恒大三線城市項目自住比例為86%，投資僅占14%；首次置業比例是64%，二次及以上36%，符合政策導向。

與此同時，恒大在嚴控成本與保證品質之間做到了極好的平衡。

由于布局主要集中在二三線城市，土地成本控制嚴格，降低源頭的土地成本；而標準化運營與集約化管理，則降低了運營成本；工程集中招標，也降低了建設成本。

據悉，恒大還建立了中國房地產界最具規模的戰略合作聯盟，合作伙伴已達300多家。其中，所有設計施工單位均為中國行業龍頭企業，所用材料絕大部分為國內外知名品牌產品，從而實現同類產品質量最高、品牌最好、價格最低，性價比最高。同時，由于集中采購、統一配送，實現規模效應，有的原材料遠低于市場價，降低了材料成本。

同時，在嚴控成本的基礎上，恒大還嚴格控制利潤率，形成了旗下產品薄利多銷的局面。前11月，恒大合約銷售均價僅為5933元/平方米，如果扣除1500元/平方米的裝修成本和相應的土地成本，恒大在單個項目中獲得的利潤其實相當低。

有業內人士認為，2012年，隨著宏觀調控的不斷深入，中國樓市進入“深度博弈期”，在投資市場持續萎縮、各大房企生存壓力逐漸增大的情況下，恒大正是以其定位明確、滿足剛需、薄利多銷、順應市場和政策方向的發展模式，贏得了調控下持續釋放的剛需市場。

高周轉模式順應大勢

2007年恒大總資產僅為213億元，2011年竄至1790億元，增長超過7倍，2009年成功上市以來，恒大可謂步步為營，在銷售規模和企業規模上均實現了超常規、跨越式的發展。

數據顯示，成功登陸港交所的2009年，恒大合約銷售即達到了303億元，同比上一年上升了4倍，2010年及2011年，恒大合約銷售規模分別高達504億元和803億元，同比增長幅度分別高達66%和59.4%。

對于恒大來說，今年更是具有重要意義的一年，其合約銷售規模即將跨入900億關口。在這個時間節點上，恒大的發展模式更加具備借鑒意義。恒大是中國最早進行二三線城市戰略的房地產企業，早在2004年便已全面進軍二線城市，2010年3月則大規模進入三線城市。

截至目前，恒大已經進入全國除中國臺灣之外的所有省市自治區的120多個城市，在其現有的200多個項目中，二三線城市項目占比97.2%，《每日經濟新聞》記者同時獲悉，這200多個項目中絕大多數都已經開始動工。

恒大的“速度”歷來讓業界驚嘆，不僅表現在企業規模的增長上，還具體到每一個項目的開發當中，這其實也顯示出了恒大高周轉策略的優勢。據悉，恒大每個項目都是快速開發建設，爭取在6～8個月開盤，所有土地在3～5年內可全部開發完畢，并按照“消耗多少，補充多少”原則，適度吸納少量優質土地儲備。

相關分析認為，快速周轉保證了恒大的每個項目一年四季幾乎都有樓可售，同時，在“民生地產”的原則之下，恒大也做到了絕不惜售。與其他產品過于強調高端或者布局過于集中在一線城市的房地產企業相比，恒大的這種模式可以保證企業能源源不斷地獲取充足的現金流，促進了銷售業績以及財務狀況的穩定和優化。

可實現持續增長

2012年的房地產市場，多少有些讓人“看不懂”，尤其在目前市場普遍存在上升預期的形勢下，未來房地產企業的發展何去何從顯得有些撲朔迷離。

根據一些業內人士的觀點，一家上市房企的成長性如何，其實可以從這家企業的土地儲備狀況以及企業運營能力上窺見一二。

半年報數據顯示，截至上半年，恒大土地儲備總量為1.42億平方米（建筑面積），分布于中國121個城市，土地儲備平均成本僅為648元/平方米，處于業內較低水平。

隨著中國城鎮化進程的加快，二三線城市的房地產市場具備廣闊的發展空間，這也是目前一些大型房企紛紛搶奪的新興市場。在土地成本較低的情況下，無論是在銷售業績上還是在利潤空間上，這些優質的土地儲備均可在未來為恒大帶來穩定的貢獻。

同時，在產品定位、項目布局以及市場策略上，恒大也體現出一家上市企業出色的運營能力。

上市3年以來，恒大基本上形成了中高端產品占主流、二三線城市重點布局的格局，同時，在市場策略上，恒大堅持在順應市場形勢的情況下有計劃地制定銷售策略和銷售目標，體現了極強的市場判斷能力和執行力。

同時，《每日經濟新聞》記者注意到，目前二線城市市場呈現出回暖勢頭，而恒大似乎早已預測到這種形勢，今年其新增的土地儲備也將重心放在了二線城市。

截至上半年的數據顯示，恒大的土地儲備總量較2011年底增長544萬平方米，其中就包括長沙、濟南、沈陽、貴陽等極具發展潛力的二線城市。同時，從下半年恒大的拿地動作來看，也基本上延續了這一策略。

花旗分析指出，恒大今年的銷售業績好過預期，主要也是因為濟南、長沙以及沈陽等二線城市的市場回暖，而恒大也策略性地適當增加了當地的業務。

相關分析則指出，恒大業已形成了高周轉、快速開發的成熟的發展模式，在當前市場遭遇調控的情況下，這種策略極好地做到了隨行就市，極大地滿足了剛需市場，這也是恒大能能保持業績穩定增長的最根本原因。同時，就長期來看，無論政策走勢如何，剛性需求依然在較長時間內占據市場主流，這也為恒大繼續保持較快成長提供了 “優質土壤”。

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