每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“我們也不要賺太多，我們要賺得快，賺得快比賺得多更重要。”2012年9月，九龍倉集團有限公司副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋在2012第三屆中國房地產業高峰論壇上喊出一句響亮的口號：要學內地開發商的快速周轉。

他還透露了九龍倉學習內地開發商高周轉的種種方式：請一些本地的團隊，跟內地開發商合作，入股綠城30%多的股份。

然而，上述舉措中，只有入股綠城令九龍倉銷售規模得以快速放大。《每日經濟新聞》記者在北京、上海和杭州等地的調查發現，與內地房企相比，九龍倉的開發、銷售周期依然緩慢。對注重年化收益率的九龍倉來說，在內地房價漲勢趨緩的形勢之下，內地住宅開發的慢節奏將令企業的年化收益率下降。

多地項目開發銷售周期漫長

此前有報道稱，九龍倉旗下一個單價6500元/平方米的剛需樓盤——九龍倉君廷的拿地時間是2011年3月，而銷售時間是2012年12月，中間隔了21個月。

按照業內慣例，在上海、杭州等地，類似君廷這樣利潤微薄的剛需產品，開發商從拿地到銷售，通常只用9個月甚至更短的時間，因為這類剛需產品的開發、銷售時間越長，分配到每一年的年化收益率就越低。

剛需產品尚且如此，有可能開發成豪宅產品的項目開發周期更是漫長。《每日經濟新聞》記者此前曾報道，九龍倉旗下的上海靜安花園項目取得地塊長達19年，但截至2012年7月尚未開工。記者日前再次前往上述地塊，發現這一地塊仍然未動工。和上述地塊類似，九龍倉2010年9月獲得的陸家嘴黃金地段邊緣的黃浦江沿岸E18地塊（9-3）現場雖然已經出現了挖掘機，但尚沒有打樁。

觀點地產網去年12月的一則報道也稱，九龍倉和招商地產2012年情人節以底價23.7億元聯合競得的廣營鄉A4和B4地塊在當時也未開工。

上述項目緩慢的開發節奏，與九龍倉對外界喊出“不要賺太多，要賺得快”的口號大相徑庭。

《每日經濟新聞》記者致電九龍倉上海公司有關負責人詢問施工進度，后者表示未獲公司授權，無法答復上述問題。隨后記者郵件采訪該公司集團公關部，截至發稿對方尚未回應。

高周轉的難點

事實上，九龍倉在內地的業務正在加速增長。

2012年半年報顯示，報告期內九龍倉銷售規模大幅增加，在營業收入中物業銷售收入同比增加超過154%，其中內地物業的銷售額更是占集團營業收入的41%。

財報還顯示，九龍倉曾因杭政儲出 （2009）76號地塊未取得施工許可證擅自施工于2012年受到處罰。原中國指數研究院浙江分院研究總監曹旭東說，雖然九龍倉進入杭州已有多年，此前和其他企業也有過共同開發杭州項目的經歷，但九龍倉自身對杭州市場并不熟悉，這可能是導致其開發緩慢的一個因素。

曹旭東表示，雖然九龍倉選擇了本土團隊，但其管理機制仍然沿用總部決定機制，本土團隊的職業經理人權力有限。在這樣的情況下，從開發到銷售的許多重大決策均需要總部作出決定，大大影響了九龍倉的開發、銷售節奏。

中房信研究總監薛建雄也表示，港資四大地產公司，如和黃、香港新世界等都是在每一輪土地價格最高時才去拿地，土地開發的高成本，促使其往往要等著市場進入下一輪行情時才能開發。他說，除了早年通過劃撥手段獲取的地塊外，港資地產商的土地獲利能力都比較有限。

克而瑞研究中心評論員李仙德對《每日經濟新聞》記者表示，港資地產商在住宅領域的競爭力，也難與內地房企相比，這些都限制了港資地產商的高周轉。

他同時說，只要九龍倉真正下定決心實施高周轉，難度并不會很大。首先，2012年入股綠城，已經使他們可以獲得比較可觀的銷售規模。綠城2012年的合同銷售額超過500億元，這一部分銷售額也將計入九龍倉的財報內。同時，九龍倉本身的銷售額也不低。根據中房信的統計，目前九龍倉銷售排名已經達到35位。

蘭德咨詢研究總監宋延慶說，真正起決定性的因素是九龍倉是否真正重視內地市場，愿意花大力氣開發內地市場。他表示，香港地產商往往手上有多個板塊的業務，內地的地產業務只占其中一個。由于香港地產市場所取得現金流和租金收益已經非常可觀，內地的地產業務很多時候并不受到重視。

年化收益率恐下滑

然而，九龍倉顯然是非常關注內地市場的。

2012年半年報顯示，九龍倉內地銷售物業收入的占比已經全面超過香港，占到了整個集團營業收入的41%。中國房地產測評中心排出的銷售金額50強顯示，九龍倉在內地的銷售額已經達到154億元。

在這樣的大背景下，九龍倉有加快周轉率的內在動力。

宋延慶告訴 《每日經濟新聞》記者，香港地產商格外注重項目的年化收益率，對年化收益率的水平要求是必須在10%以上。在內地房價上漲放慢的大背景之下，開發周期每延長一年，年化收益率顯然就會下滑。

薛建雄提供了九龍倉上海項目濱江E18地塊以及靜安花園附近的兩個參考項目的價格走勢。其一是靜安花園周邊的中星美華村，2010年的成交單價一度高達5萬元/平方米以上，2011年回落至4.3萬元/平方米左右，2012年維持在4.5萬元/平方米左右。濱江E18地塊周邊濱江地區樓盤最近幾年的成交價格也沒有出現大幅上漲的現象。薛建雄分析稱，九龍倉有可能在賭下一波房價大幅猛漲，屆時年化收益水平就會提高。

事實上，房價大幅上漲帶來的囤地收益，企業未必能享受到。在此之前，周安橋也曾表態，土地的收益會被土地增值稅所抵消。

大智慧數據顯示，九龍倉的股東權益回報率與奉行高周轉策略的內地房企相比差距極大。2010年、2011年，九龍倉的權益回報率分別為21.9%和15%，恒大同期的股東權益回報率都超過了35%。