每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

樓面價(jià)3578元/平方米，起價(jià)5588元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)6219元/平方米——作為九龍倉(cāng)在杭州的首個(gè)項(xiàng)目，九龍倉(cāng)·君廷在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)2年的等待后，開(kāi)出的價(jià)格并不高。

包括君廷項(xiàng)目在內(nèi)，目前九龍倉(cāng)在杭州共親自操盤(pán)5個(gè)項(xiàng)目，有些項(xiàng)目早在2009年就已經(jīng)拿下土地，但多年來(lái)一直徘徊不前。

在“高周轉(zhuǎn)”的口號(hào)下，九龍倉(cāng)在杭州呈現(xiàn)亂象：有的項(xiàng)目因土地閑置而被舉報(bào)，有的項(xiàng)目因?yàn)槲传@施工建設(shè)許可擅自施工而受到處罰。

杭州首盤(pán)利潤(rùn)空間恐有限

2012年12月16日，位于杭州錢(qián)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的九龍倉(cāng)·君廷項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，推出高層公寓房源9、10號(hào)樓，主力戶(hù)型為87平方米，起價(jià)5588元/平方米，均價(jià)6600元/平方米，累計(jì)256套房源。

君廷項(xiàng)目是九龍倉(cāng)在杭州第一個(gè)開(kāi)始銷(xiāo)售的項(xiàng)目。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)吸引了500余名意向購(gòu)房者，主要是30歲左右的剛需人群。

杭州市余杭區(qū)建設(shè)局旗下的余杭透明售房網(wǎng)公示信息顯示，九龍倉(cāng)·君廷項(xiàng)目此次申領(lǐng)商品房預(yù)售的時(shí)間是在去年11月25日。根據(jù)杭州有關(guān)商品房預(yù)售監(jiān)管規(guī)定，申領(lǐng)預(yù)售證后三天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)，但君廷開(kāi)盤(pán)時(shí)間比規(guī)定期限推遲了半個(gè)月。

余杭透明售房網(wǎng)顯示，截至今年1月6日，君廷項(xiàng)目銷(xiāo)售的256套房源已預(yù)售156售，可售套數(shù)為100套，銷(xiāo)售率約為61%。

與周邊項(xiàng)目相比，君廷項(xiàng)目成交價(jià)格并不高。

余杭透明售房網(wǎng)顯示，九龍倉(cāng)·君廷項(xiàng)目申報(bào)的銷(xiāo)售價(jià)格為7332元/平方米，但已預(yù)售房源的實(shí)際成交均價(jià)為6219元/平方米。而周邊較為知名的住宅——啟城項(xiàng)目，最新開(kāi)盤(pán)的成交均價(jià)為7120元/平方米。

實(shí)際上，君廷項(xiàng)目的成交價(jià)并沒(méi)有比樓面價(jià)高出太多。杭州國(guó)土部門(mén)公示的土地成交信息顯示，該項(xiàng)目地塊總價(jià)為7.87億元，折合樓面價(jià)為3578元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士向記者粗略算了一筆賬：3578元/平方米的樓面價(jià)加上建安成本、稅費(fèi)等費(fèi)用，以及融資成本和近兩年時(shí)間成本等因素，首期開(kāi)盤(pán)的房源盈利空間已非常有限。

杭州杰盟房地產(chǎn)投資管理有限公司執(zhí)行長(zhǎng)蘭洪海表示，“按照這個(gè)價(jià)格，基本上沒(méi)有什么盈利空間。”

該項(xiàng)目售樓處人員則透露，該項(xiàng)目除高層外，還有疊墅項(xiàng)目，目前開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格均未定，單價(jià)可能在一萬(wàn)多元。銷(xiāo)售人員還表示，該項(xiàng)目為九龍倉(cāng)在杭州的首個(gè)銷(xiāo)售項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)定價(jià)較低主要是為了積累客戶(hù)口碑，后期房源價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)上漲。

幾大項(xiàng)目“徘徊不前”

2011年8月6日，九龍倉(cāng)曾舉辦進(jìn)入杭州的首次品牌發(fā)布會(huì)，宣告其布局杭州的五大項(xiàng)目正式啟動(dòng)，并同時(shí)公布了五大項(xiàng)目的案名。據(jù)九龍倉(cāng)杭州公司官網(wǎng)稱(chēng)，5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量近100萬(wàn)平方米。

但是，九龍倉(cāng)在杭州的開(kāi)發(fā)節(jié)奏并沒(méi)有提速：九龍倉(cāng)·君廷項(xiàng)目從拿地到首次開(kāi)盤(pán)歷時(shí)2年，而位于杭州市中心的杭一棉地塊碧璽項(xiàng)目，拿地3年才開(kāi)盤(pán)。

2009年11月，九龍倉(cāng)以總價(jià)29.4億元競(jìng)得2宗橋西地塊 （九龍倉(cāng)·碧璽），折合樓面價(jià)分別為13555元/平方米和12838元/平方米。杭州透明售房網(wǎng)顯示，九龍倉(cāng)·碧璽于2012年12月20日拿到預(yù)售證，首批共93套房源。據(jù)銷(xiāo)售處銷(xiāo)售人員介紹，整個(gè)項(xiàng)目包括高層和洋房，首先推出的洋房?jī)r(jià)格在3萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/平方米，“按現(xiàn)在的優(yōu)惠，部分房源單價(jià)只有2.8萬(wàn)元左右，屬于精裝修”。

除了君廷和碧璽外，九龍倉(cāng)在杭州還有三個(gè)尚未面市的項(xiàng)目，分別是九龍倉(cāng)·君璽、世紀(jì)華府和雍景山。截至目前，這三個(gè)項(xiàng)目均進(jìn)展緩慢。

事實(shí)上，九龍倉(cāng)在親自操盤(pán)前已提前布局杭州。2007年，九龍倉(cāng)和杭州本土房企綠城共同成立公司開(kāi)發(fā)藍(lán)色錢(qián)江地塊，九龍倉(cāng)占40%股權(quán)，綠城占60%股權(quán)。2009年，九龍倉(cāng)將持有的藍(lán)色錢(qián)江項(xiàng)目40%的權(quán)益與綠城持有的上海新江灣城項(xiàng)目100%權(quán)益進(jìn)行置換，退出該項(xiàng)目。此外，九龍倉(cāng)還與杭州本土開(kāi)發(fā)商金都房產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)了之江項(xiàng)目高爾夫藝墅，但該項(xiàng)目并未引起較大的市場(chǎng)反響。

“九龍倉(cāng)當(dāng)初可能試圖通過(guò)與金都房產(chǎn)合作迅速了解并快速進(jìn)入杭州市場(chǎng)，但該項(xiàng)目并未帶來(lái)預(yù)想中的效果，相反還造成了一定的負(fù)擔(dān)。”杭州一資深房地產(chǎn)人士表示。

杭州透明售房網(wǎng)顯示，高爾夫藝墅項(xiàng)目從2010年首次開(kāi)盤(pán)至今年1月6日，856套預(yù)售房源中還有364套處于可售狀態(tài)。

“當(dāng)初拿的土地價(jià)格比較高，沒(méi)有踩準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)反應(yīng)沒(méi)有想象那么好。”杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

土地成交數(shù)據(jù)顯示，九龍倉(cāng)2010年3月擠走綠城拿下的文暉地塊（君璽項(xiàng)目）折合樓面價(jià)24621元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的地王，也是目前杭州宅地樓面價(jià)第二高；錢(qián)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地塊折合樓面價(jià)3578元/平方米，也是區(qū)域新高。

蘭洪海認(rèn)為，九龍倉(cāng)此前對(duì)樓市存在較高的預(yù)期，同時(shí)沒(méi)有吃透杭州市場(chǎng)，“九龍倉(cāng)定位中高端，但對(duì)于高端房源，購(gòu)房者更傾向于綠城等本土開(kāi)發(fā)商。”

漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)執(zhí)行總裁梅杰表示，截至目前，九龍倉(cāng)在杭州還沒(méi)有一個(gè)完整的項(xiàng)目呈現(xiàn)出來(lái)，緩慢的開(kāi)發(fā)節(jié)奏可能不適應(yīng)杭州這種“面粉高過(guò)面包”等區(qū)域特征較強(qiáng)、快速增長(zhǎng)的城市。

有業(yè)內(nèi)人士將九龍倉(cāng)和嘉里兩家港資地產(chǎn)商在杭州的項(xiàng)目進(jìn)行了比較：“嘉里旗下的樺楓居項(xiàng)目當(dāng)初樓面價(jià)只有2000多元/平方米，但售價(jià)達(dá)到了1萬(wàn)多元，而且旺季淡季銷(xiāo)量都不錯(cuò)。”

無(wú)施工許可受罰

值得注意的是，九龍倉(cāng)于2年前拿下的“地王”文暉地塊因閑置遭到舉報(bào)。

2010年3月25日，九龍倉(cāng)旗下的堡業(yè)投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)堡業(yè)公司）以20.2億元的總價(jià)拿下該地塊，24621元/平方米的樓面地價(jià)創(chuàng)下杭州宅地樓面單價(jià)新高。爾后，該項(xiàng)目被命名為君璽。

2012年2月28日，有網(wǎng)友在杭州相關(guān)職能部門(mén)主辦的“杭網(wǎng)議事廳”上反映，該地塊拿地兩年沒(méi)有動(dòng)工跡象。隨后3月7日，署名為杭州市國(guó)土資源局的回復(fù)稱(chēng)，2010年4月1日，該局與堡業(yè)公司簽訂《出讓合同》，約定該地塊應(yīng)在2011年10月1日前開(kāi)工。2010年6月7日，該局和堡業(yè)公司及堡盈房地產(chǎn)（杭州）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)堡盈公司）共同簽訂 《補(bǔ)充協(xié)議》，將該地塊權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給堡盈公司，該地塊尚未動(dòng)工建設(shè)。

該回復(fù)還明確，堡盈公司正在有關(guān)部門(mén)辦理開(kāi)工前期手續(xù)。根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，該地塊已構(gòu)成閑置，但閑置時(shí)間尚不滿(mǎn)一年。下一步該局將加強(qiáng)監(jiān)管，督促該地塊盡早開(kāi)工建設(shè)。

如果按照上述回復(fù)，該項(xiàng)目應(yīng)于2012年10月1日前動(dòng)工開(kāi)發(fā)。記者昨日在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊已經(jīng)開(kāi)始打樁。但記者通過(guò)杭州市建委網(wǎng)站查詢(xún)獲悉，文暉地塊項(xiàng)目辦結(jié)公示上并未出現(xiàn)施工許可證辦結(jié)的信息，目前完結(jié)的只是施工前的前期條件。

無(wú)獨(dú)有偶，近日，九龍倉(cāng)杭一棉地塊因未取得施工許可擅自施工被杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站公示，遭到行政處罰。

對(duì)于文暉地塊尚未取得施工許可證，以及是否因土地閑置受到處罰等問(wèn)題，截至記者發(fā)稿，九龍倉(cāng)方面尚未作出回復(fù)。