每經編輯 每經記者 楊井鑫 發自北京    

每經記者 楊井鑫 發自北京

中信信托的一款信托計劃——“中信-舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃”因融資方資金緊張被迫拍賣抵押品。

《每日經濟新聞》記者獨家獲悉，該信托計劃的兩塊土地的使用權已于1月8日上午流拍。競購參考價格7.89億元僅是2010年當時土地評估價12.75億的7折，但是依舊成功未能折現。分析人士稱，房地產信托抵押品的價值評估會存在較大差異，而變現更是一大難題。

抵押品流拍

“中信-舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃”已逼近到期兌付，但是資金的籌集仍是一大難題。1月8日上午10時，該信托計劃的抵押品最終進入拍賣程序，在山東省法院司法拍賣廳公開拍賣。

據《每日經濟新聞》記者了解，此次拍賣過程極為簡單，而兩塊土地也沒有順利“出手”，最終以流拍結束。

“這個項目的拍賣參與開發商不多，但是具體資料和細節不方便透露。”一位知情人士表示。

根據公開資料顯示，此次拍賣使用權的地塊為青島舒斯貝爾房地產開發有限公司旗下的“黃島鳳凰灣綜合項目”和乾正置業有限責任公司旗下的“溫泉住宅項目”，其中住宅部分建筑面積21萬平方米，商業部分建筑面積16萬平方米。標的為整體拍賣，而參考價格為7.89億元。

估值差異較大

而在此次流拍的兩塊土地，其使用權的估值令人驚訝。從2010年8月底中信信托披露的項目信息報告來看，這兩塊土地的評估價值為12.75億元。但是兩年之后，土地的價值評估卻只有7.89億元。

《每日經濟新聞》記者從山東省高級人民法院獲悉，中信信托該項目的抵押土地在拍賣前曾經委托山東貴恒信房地產土地評估經紀有限公司和山東廣和土地評估咨詢有限公司做過詳細的評估。不過，于2010年披露12.75億元估值的評估方，記者沒有查到。

從最終評估結果看，青島舒斯貝爾房地產開發有限公司所屬的黃島區土地和地上建筑物總估價值為680,896,410元；青島乾正置業有限公司所屬的位于即墨市溫泉鎮新興街8號，面積71522平方米的土地估價值為108,212,786元，所涉以上標的總估價值為789,109,196元。

青島一家房地產開發公司稱，青島的房價和地價在這兩年上漲不多，但也沒有出現下降。2010年，整個青島房價供給均價不到12000元每平方米，但是現在肯定超過了這個水平。具體的價格則要看地段，而土地價格和房價的走勢也比較一致。

也就是說，中信信托該項目抵押品的估值在兩年中的變化差異超過了30%，而以原估值價格的70%拍賣也沒有成功出手。

“土地的價值評估確實存在很大的差異，而部分開發商為了融資，不排除會抬高評估價值拿到更多的資金。”一位信托行業人士表示，這很有可能擴大信托項目風險，導致最終抵押品不能順利變現。

該人士還表示，土地拍賣的情況非常復雜，曾經有的地塊在拍賣時半價也會流拍，因為會涉及到宏觀經濟周期、公司資金狀況、土地用途、企業戰略等諸多因素。

房產信托風險隱現

從信托風險的角度看，房地產信托風險一直被業內認為是比較高的，但是其抵押土地的“實物”卻讓部分投資者心中有了保障。

諾亞控股研究部助理研究總監李要深近日也表示，“房產信托的風險可控”。但是，一位信托項目經理卻直言，“個別項目例外”。

該信托項目經理表示，房地產信托的變現能力較差，而房價的波動也帶來了一定的不確定性。特別是受宏觀經濟調控的影響，信托的風險也會跟著變化。

據《每日經濟新聞》記者調查了解，舒斯貝爾旗下的“黃島鳳凰灣綜合項目”這一項目銷售并不成功，資金回籠速度慢，而其項目施工進度亦有限，最后只有采取拍賣抵押物籌集資金。

事實上，中信信托在成立“中信-舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃”時，亦考慮到了資金無法兌付的問題。信托期限設置是30個月，但是明確表示投資期限2年，若投資本金未能按時足額收回，或投資收益未達到預期，則追償期6個月。

從2010年8月24日成立該信托計劃來看，該信托計劃實現兌付的日期是2013年2月24日，可以說該日期已日漸迫近。

此外，當時在披露的成立公告中，中信信托明確表示，該計劃的優先級受益權合同為96份，其中機構委托人1人，自然人委托人95人（其中認購金額低于300萬元的自然人人數為39人），實際募集資金為人民幣30,285萬元，預計年收益率8%~11.5%，信托期限為30個月。

記者在采訪中信信托相關人士時了解到，“如今該信托計劃的兌付已經不涉及到自然投資人。”但是，該人士拒絕進一步透露此信托兌付事宜和投資方的相關信息。

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