◎黃人天（獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

我國(guó)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)在賣方操縱下分裂為潛在房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)。在賣方的背后，有一種力量作為后盾，這就是金融機(jī)構(gòu)。正是金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全面介入，使供給小于需求的長(zhǎng)期根本矛盾被放大，賣方操縱能力得到提高，市場(chǎng)分裂程度加深，市場(chǎng)分裂時(shí)間延長(zhǎng)。

改革開放三十多年來，少數(shù)先富起來的中國(guó)人除了進(jìn)行高端消費(fèi)和擴(kuò)大再生產(chǎn)之外，尚有相當(dāng)部分貨幣財(cái)富無法在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中找到出路，這些剩余貨幣滿世界尋找機(jī)會(huì)，形成金融投機(jī)資本。

在金融投機(jī)資本泛濫的時(shí)代，同樣的貨幣財(cái)富，存在銀行里是負(fù)利率，買股票波動(dòng)太大，而房地產(chǎn)由于供給小于需求的長(zhǎng)期根本矛盾而具有保值增值屬性，易漲難跌，因此成為金融投機(jī)資本保值增值的最佳途徑之一。

給房地產(chǎn)金融化鋪底的是那些被稱為“房叔”、“房嬸”的低活躍度金融投機(jī)資本，他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的死多頭，他們認(rèn)定房子長(zhǎng)期看漲，所以把房子當(dāng)作貨幣財(cái)富保值增值的手段。過去十多年，事實(shí)證明這些“存”房者是對(duì)的，他們的貨幣財(cái)富不僅沒有被通脹侵蝕，反而翻倍增值。

正因?yàn)椤按妗狈空呤菍?duì)的，房子作為投資工具就具有了賺錢預(yù)期，這就吸引了一部分高活躍度金融投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。其買房的目的是為了利用賺錢預(yù)期來倒手獲利，也就是說他們是“倒”房者。當(dāng)“倒”房者大量入市之后，房?jī)r(jià)漲幅就完全脫離了正常供求關(guān)系。

非正常的供不應(yīng)求使房地產(chǎn)開發(fā)成為一門高利潤(rùn)率的好生意。一部分金融投機(jī)資本直接轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商，另一部分則轉(zhuǎn)化為給房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資支持的信托、民間借貸等金融機(jī)構(gòu)。

但高收益率的信托、民間借貸的機(jī)會(huì)終歸是有限的，更多的剩余貨幣不得不集中于低收益率的商業(yè)銀行存款之中，給商業(yè)銀行帶來巨大的利息壓力。不過，由于有房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，利息壓力轉(zhuǎn)化為向房地產(chǎn)開發(fā)貸款的動(dòng)力。實(shí)際上在剩余貨幣泛濫時(shí)代，商業(yè)銀行也成為一種金融投機(jī)資本。

大量的金融資本制造出大量的房屋供給，如果沒有足夠的房屋需求增長(zhǎng)，短期內(nèi)市場(chǎng)必定供大于求，造成房?jī)r(jià)下跌，于是商業(yè)銀行擔(dān)負(fù)起了制造足夠和持續(xù)房屋需求的“職責(zé)”。他們給購(gòu)房者提供按揭貸款的行為一定程度上是透支未來的市場(chǎng)需求，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者本來買不起房子。

一場(chǎng)供需兩旺的房地產(chǎn)財(cái)富盛宴就這樣制造出爐，持續(xù)的市場(chǎng)繁榮致使房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)上升。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心出版的 《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策研究》顯示，2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相仿，而在2007年之后年均即達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。

在供需兩旺的市場(chǎng)中，開發(fā)商就會(huì)經(jīng)常為牟取更高利潤(rùn)捂盤惜售，“存”房者則“存”得更多，“倒”房者的囤貨量也更多，于是空置房就越來越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分裂也越來越深重。

正是由于金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方的長(zhǎng)期支持，高房?jī)r(jià)就成為可以長(zhǎng)期維持的畸形的市場(chǎng)均衡價(jià)格。由此可見，高房?jī)r(jià)的性質(zhì)完全是金融性的，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)成了牢固的利益同盟。

正是由于利益同盟是牢固的，因此當(dāng)宏觀調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款渠道受限時(shí)，金融投機(jī)資本就另辟蹊徑，從信托、民間借貸等渠道為房地產(chǎn)業(yè)不斷提供融資支持。如此一來，開發(fā)商的資金鏈仍然總體寬松，因此仍然可以控制供給，于是高房?jī)r(jià)畸形均衡仍然總體得以維持，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)分裂。

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