□本報記者黃瑩穎

“買家印花稅”措施出臺兩個多月來，香港樓市成交量一度下滑七成。然而，近期香港住宅價格水平及商鋪租金呈現持續上升勢頭，主要原因在于，土地供應不足，新增房屋數量難以滿足旺盛的需求。

16日香港特區行政長官梁振英發表施政報告，有關房屋及土地供應政策的部分超過40個段落，為報告的重點。“找地”、增加供應成為港府下一步解決問題的大方向。香港業內人士指出，雖然港府已采取措施增加市場供給，但化解矛盾仍需時日。未來如果房價繼續大幅上漲，香港政府調控樓市的力度或加強。

樓市近期快速回暖業內預計全年向好

1月14日下午三點半，香港美麗華商場，在售住宅項目“元朗尚悅”售樓處所在地，盡管是上班時間，但購房者人數不少。中國證券報記者在現場看到有為數不少說粵語的購房者在向中介咨詢，亦有部分說普通話的購房者在咨詢。

到了晚上7點半，美麗華商場前人頭涌動。與下午的差異是，該處的地產代理中介已忙得不可開交，中國證券報記者在此站了約十五分鐘，并無中介來招呼。不僅僅是售樓處入口前已排起了長龍，在美麗華商場外的露天空地上，亦是擠滿了人，不少購房者急著向中介咨詢情況。

2012年10月26日，港府推出兩項“買家印花稅”辣招遏制樓市炒房。彼時，新政威力立竿見影，香港住宅成交量迅速下降，一度比高峰期跌了70%，此前一路上揚的房價似乎得到遏制，反映香港住宅價格水平的中原城市領先指數一度連跌三周。

不過，近期樓市出現了新變化，令香港地產業界原本悲觀的情緒轉向。香港中原地產創始人施永青表示，只要實施“買家印花稅”的措施，樓市交投就會受到抑制，2013年樓市的表現一定趕不上2012年。“不過，最近接觸了中原的一線同事，發覺他們對樓市的前景普遍較為樂觀。他們大都認為，政府的政策只能令交投回落，但無法扭轉樓市的價格升勢。”從近期中原城市領先指數的表現看，在2012年11月連跌三周后，連續上升四周，最新數據為115.6點，比歷史高位僅差1.21點。

在商業地產方面，根據高緯環球公布的報告，香港銅鑼灣租金已上升至每年每平方米23670美元。這意味著銅鑼灣已經超越紐約第五大道，成為全球最昂貴的購物地段。預計2013年核心商業區，例如銅鑼灣和尖沙咀的商鋪租金將上升10%-15%；非核心商業區則繼續上漲5%-10%。此外，2012年11月、12月香港商鋪成交總量突破100億港元，超越同期住宅交易金額。

值得注意的是，對于2013年樓市的趨勢，香港業界人士普遍樂觀。戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻認為，香港經濟基調仍然良好，目前的買家已經全部屬于長線投資者及自用購房者，整體而言，今年房價走勢仍樂觀。預期今年中小住宅房價將有5%至10%的升幅，而豪宅價格預計持平，最多上漲5%。即便政府再推出新措施，房價料保持穩定，甚至會繼續呈上升趨勢。

游資涌港熱衷炒樓供求矛盾日益加劇

在熱錢涌港的背景下，投資房產仍是有利可圖的渠道。IMF(國際貨幣基金組織[微博])最新研究報告指出，QE3后國際游資大量流入香港是近期房價上升的一大因素。事實上，從商業地產的情況看，被調控新政暫時逼退的熱錢有轉戰商鋪等未調控領域的跡象。

香港置業一中介人士給中國證券報記者算了一筆賬。“拿元朗尚悅項目來說，現在銀行利率是2%，但按照周邊樓盤的租金計算，回報率在4%左右，這樣即使從租金考慮，置業也是很劃算的。”

中原地產報告預計，在熱錢持續涌入及低息環境下，2013年香港工商鋪、豪宅及新房市場買賣金額可望再創新高，私人住宅租金及售價全年有望上升18%。資金長期停泊香港，是樓市向上的基礎。

一方面是仍高企的住宅需求，另一方面，存量在短期內仍難滿足需求。施永青認為，自從政府的辣招推出后，市面上的賣盤全面減少，即使繼續放盤，但賣意不強，價錢就降不下來。在供應不足的情況下，買家不得不在價錢上遷就一下，導致房價不但沒有下降，反而迅速反彈。施永青指出，香港樓市存量太少，之前政府的調控只在于遏制需求，沒增加供應，甚至在某種程度上，二手房的供應也受到制約。

這種供需矛盾的情況短期內難以改變。美聯物業首席分析師劉嘉輝提供了一組數據，綜合統計私人住宅、公屋等，預計2012年至2019年住宅供應量將達31.3萬套，雖然比2004年至2011年期間增加30%，但仍比1996年至2003年的水平低40%左右。

政府在2002年開始減少土地供應，不再主動拍賣土地，過去多年香港土地供應一直處于較低水平，比如過去兩年土地供應量比2000年前低50%左右。香港政府數據顯示，過去5年，平均每年私人單位落成量只9800個，出租公屋約1500個，居屋是零。換句話說，過去5年，公私營單位每年落成量只有約24800個。去年，私人住宅單位空置率是4%，是15年以來的新低。英國皇家特許測量師學會香港分會主席關健表示，住宅價格飆升及商廈供應短缺反映香港急需穩定的長遠土地供應。長遠而言，香港無疑需要更多土地應付人口增長。

多策并舉增加宅地供求失衡短期難改

事實上，香港政府已認識到供應不足對樓市的負面影響。16日梁振英發表任內首份施政報告，其中有關房屋及土地供應政策的部分超過40個段落。

施政報告提及，土地短缺嚴重阻礙了社會經濟發展，扼殺了不少創業和發展事業的機會。但只要攤開地圖，就可以清楚看到，在郊野公園和具高保育價值地帶以外，香港仍有不少未開發的土地，也有不少可供考慮的填海地點。

報告提出，房屋政策目標為協助基層市民“上樓”，滿足基本住屋需求；讓市民按自己的負擔能力和條件，選擇安居之所，并鼓勵自置居所；在出租公屋之上，提供有資助的自置居所，搭建置業階梯；維持私人樓市健康平穩發展，在供應緊張的情況下，優先照顧香港永久性居民的需要。

梁振英表示，經過各部門的努力，政府已掌握的土地可供2012-2013年度起5年內落成約7.5萬個新公屋單位，及在2016-2017年度起的4年內落成約1.7萬個新居屋單位。首批新居屋單位，預計可在明年預售。私人住宅市場方面，在未來3至4年，新房市場預計可提供67000個單位。

按報告提出的多項措施，估計短、中期可提供作房屋用途的土地300公頃，預計可供興建約12.87萬個住宅單位。此外，港府也會盡快推進新界東北新發展區、洪水橋新發展區、發展新界北部地區和大嶼山、于維多利亞港以外適度填海、發展巖洞及地下空間等，籌劃長遠土地供應。

不過，盡管如此，因為過去兩年施工量不足，近兩年樓市的供應仍難以快速增長。香港地產業界人士預測，市場供應明顯增加最快要3-4年，最慢則可能要5-6年。香港南豐集團董事總經理蔡宏興判斷，供求失衡難以于短期明顯改善，而因為建筑成本上升，預期香港房價今年回落機會渺茫，全年房價穩步上行的概率較大。

香港立法會議員謝偉銓指出，總體來看，樓市調控政策實施力度較好，但未來如果房價持續大幅上漲，香港政府調控的力度將會加強。