每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

席卷溫州、杭州、南京等地的合作建房風(fēng)潮，開始在上海等一線城市出現(xiàn)。

昨日（1月17日），一直致力于在上海實(shí)現(xiàn)購房者合作建房的錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他新組建的上海合筑房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱合筑房產(chǎn)），于昨日上午成功拍得臨港新城A1-3-1地塊。

合筑房產(chǎn)背后的股東，是20多名自然人組成的購房者群體。該公司成功拍地，意味著從2006年就開始興起的合作建房一事，終于在一線城市落地。

據(jù)錢生輝預(yù)測，此合作建房項(xiàng)目的開發(fā)成本在6000~8000元/平方米，而相鄰區(qū)域的商品房銷售單價(jià)則在1萬元以上。中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，在上海首次出現(xiàn)的上述合作建房模式，會(huì)對臨港新城地區(qū)的房價(jià)有所沖擊。

不過，鑒于此前很多合作建房模式未能成功，這次在一線城市落地的合作建房，是否能在市場化程度更高的上海生根發(fā)芽，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)的革命性變革，仍然是一個(gè)未知數(shù)。

錢生輝的自建夢想/

在上海試水“合作建房”，是以錢生輝為代表的很多合作建房發(fā)起人的夢想。

早在2005年，上海就出現(xiàn)了首個(gè)自建房組織——“家圓”，該組織的注冊公司上海圓家投資咨詢公司董事長朱劍曾想在上海拿地，但努力多年后，最終銷聲匿跡。

幾乎在同一時(shí)期，北京、溫州、南京等多地先后出現(xiàn)合作建房組織，但大多數(shù)不了了之，僅溫州的“理想家苑”在2006年成功拿地，最近正式完成分房。

和這些組織遭遇的經(jīng)歷一樣，錢生輝在嘗試合作建房的過程中，也是挫折重重。最初，他曾設(shè)想由購房者發(fā)起建立自住房建設(shè)機(jī)構(gòu)，卻發(fā)現(xiàn)按照《公司法》章程，自然人股東不能超過200人。而要成立一家有能力購買土地的企業(yè)，所有股東的資金實(shí)力必須超過50萬元，但當(dāng)時(shí)希望參加合作建房的自然人的資金實(shí)力都比較弱，根本不可能籌資共同買地。

此后，錢生輝曾試圖引入機(jī)構(gòu)投資者，以機(jī)構(gòu)投資者的資金為合作購房者開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于種種原因，始終未能成功。他還曾想通過盤活存量土地的方式來完成上述夢想，最終也沒有如愿。

唯一的成功嘗試，是2009年他在太倉借機(jī)構(gòu)投資人的資金，為18名普通購房者買地開發(fā)房地產(chǎn)，并以預(yù)定價(jià)格出售。但他這次合作后發(fā)現(xiàn)，個(gè)人購房者缺乏對大股東的制約力，后者還是有可能撕毀原來的定制購房協(xié)議，向購房者加價(jià)銷售。

為了讓合作建房模式成熟，并可以大面積復(fù)制，錢生輝和其他自建房組織發(fā)起人，如溫州的趙智強(qiáng)等，不斷調(diào)整融資、開發(fā)模式。但每一次模式調(diào)整，往往要花費(fèi)一兩年時(shí)間。

購房者的開發(fā)公司

錢生輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，合作建房模式實(shí)質(zhì)上由兩輪購房者組成。

第一輪購房者是合筑房產(chǎn)的原始股東，從集資拿地，到房地產(chǎn)開發(fā)，所有資金來源于這些原始購房者，同時(shí)，他們要承擔(dān)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房屋滯銷，他們要買下這些滯銷的房屋。

作為回報(bào)，這些原始購房者可以在房屋預(yù)售許可證獲得后，共同商議擬定一個(gè)市場可以接受的價(jià)格，向第二輪購房者進(jìn)行銷售。這樣一來，項(xiàng)目的前期融資問題得到了很好的解決。而且，由于這些原始股東的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，也不擔(dān)心會(huì)像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設(shè)到一半以后，由于資金不濟(jì)而出現(xiàn)爛尾樓等風(fēng)險(xiǎn)。

錢生輝說，由于有第二輪購房者的存在，房屋滯銷的風(fēng)險(xiǎn)也被大大削弱。在開發(fā)上述房屋前，他首先征集到一批意向買家，并與他們共商房屋的戶型、小區(qū)的規(guī)劃等，并以多數(shù)人的共同意見建設(shè)房屋。爾后，再與這些意向買家簽訂意向購買協(xié)議。這些舉措大大降低了首輪購房者的風(fēng)險(xiǎn)。

錢生輝表示，這一模式是最成熟的合作建房模式，未來可以推廣到全國。而他所發(fā)起成立的合筑房產(chǎn)，未來會(huì)成為全社會(huì)購房者共同的房地產(chǎn)公司，任何人都可以參與到這家公司去。

或改變的行業(yè)秩序

蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶認(rèn)為，上述兩輪購房者的房地產(chǎn)開發(fā)模式，確實(shí)要比完全由購房者來自建房屋成熟得多。而且，從投資者的風(fēng)險(xiǎn)看，上述模式和投資開發(fā)商開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)基本上差不多，只要地方政府嚴(yán)把預(yù)售關(guān)，參與合作建房的第二輪購房者的購房風(fēng)險(xiǎn)也比較小，是一個(gè)相對比較成熟的模式。

宋延慶表示，這一模式的出現(xiàn)，很有可能對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)格局產(chǎn)生沖擊。因?yàn)橐坏┻@一模式可以大面積復(fù)制，那么其他組織機(jī)構(gòu)也可依葫蘆畫瓢，發(fā)起成立房地產(chǎn)公司，然后以接近于成本的價(jià)格賣給自己的職工，這對地產(chǎn)行業(yè)的沖擊將會(huì)很大。

據(jù)薛建雄測算，合筑房產(chǎn)所購買的上海臨港新城地塊，預(yù)計(jì)其最高開發(fā)成本在8500元/平方米，而當(dāng)?shù)匦律唐贩康钠骄蹆r(jià)超過了10000元/平方米。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說，正是因?yàn)楹献鹘ǚ繉τ趥鹘y(tǒng)房地產(chǎn)格局的沖擊，才導(dǎo)致了人們對這一模式能否在全國范圍內(nèi)大面積復(fù)制提出質(zhì)疑。

兩輪購房者模式

◎第一輪：

部分購房者作為原始股東，成立開發(fā)公司，承擔(dān)所有資金支持，一旦房屋滯銷，他們要兜底購買。回報(bào)是，可以擬定價(jià)格，向第二輪購房者銷售。

◎第二輪：

其他有意向的購房者提前參與意見征集，共商房屋戶型、小區(qū)規(guī)劃等，然后與開發(fā)公司簽訂意向購買協(xié)議。

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