每經編輯 李海峰    

李海峰

根據古典經濟學理論，在對稱信息、完全競爭、生產要素自由流動的完善市場條件下，房地產市場的價格杠桿——房價會自動調節房地產的供給和需求，使得競爭性的房地產市場產生均衡，同時，房地產市場均衡使得房價水平達到帕累托最優狀態。但是，這種完美假設在現實的房地產世界是很難實現的。

據北京住建委網站數據，2012年，北京市全年新房住宅成交達到123036套，扣除保障房之后，為最近3年的最高值，比2011年上漲64.4%；新建商品住宅成交均價20541元/平方米，和2012年初相比，累計上漲10%左右。

房價上漲，除了住房剛性需求以外，金融機構過度放貸是房地產價格上漲的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，與資金有著密切的關系。個人住房貸款使得居民可通過銀行資金實現潛在需求向有效需求的轉變；商品房的預售使得這種需求更早得到釋放。從銀行角度說，由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，在利潤的驅動下銀行也非常愿意發放以房地產作抵押的貸款，這進一步加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。央行數據顯示，2012年主要金融機構及主要農村金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額12.11萬億元人民幣，同比增長12.8%。

為了抑制房地產價格的過快增長，監管層陸續出臺了一系列嚴厲的房地產市場調控政策。一方面，加強和改善房地產市場調控，通過行政限購、差別化信貸、考核問責制、房產稅改革試點等措施遏制部分城市商品房價格過快上漲；另一方面，加快保障性安居工程建設，通過加大財政資金投入、完善融資政策、增加保障房用地供應等措施支持保障房建設，著力解決城鎮中低收入家庭住房困難問題，取得了一定的成效。

目前，整個房地產管理的架構體系已經建立，國家相關部門及各地方政府均明確限購政策不會放松，房地產調控不放松，但由于房產稅擴大試點面臨不確定因素，一些大城市住房需求持續增長，政策調控的邊際效應在衰減，房地產調控需要精準化和柔性化。

在健全的市場，商品的價格最終由供給和需求關系決定。但在短時間內，因信息不對稱及消費預期發生變化，就會在短期內導致階段性的供需不平衡，而“羊群效應”還會加劇這一狀況。通過金融政策的信號，向市場釋放房價不再上漲的預期，遏制房地產的投資、投機需求，可以通過預期調節機制有效地維護房地產市場價格的穩定。這包括適當提高房貸利率、限制銀行資金流入非普通住宅類項目、建立保障性住房融資機制等。這些手段有助于做好房地產市場的預調和微調工作，熨平周期，減少房地產價格的大起大落。

央行調節貨幣供應有三大政策工具，包括存款準備金政策、再貼現政策和公開市場業務。當提高法定準備金率時，商業銀行可提供放款及創造信用的能力就下降。因為準備金率提高，貨幣乘數就變小，從而降低了整個商業銀行體系創造信用、擴大信用規模的能力，其結果是社會的銀根偏緊，貨幣供應量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應縮減。存款準備金式的管理方法值得在房地產調控領域使用和推廣。

目前，房貸市場上仍然執行著貸款購買首套房首付款比例不低于三成，貸款購買二套房首付款比例不低于六成、貸款利率不低于基準利率1.1倍的監管要求。房貸政策并沒有隨著房地產市場的變化而進行調整，剛性有余而柔性不足。

當然，由于各地房地產市場不同、價格走勢各異，國家銀監部門除進行適度調整外，還應給予地方銀監管部門一定的權限，在政策設定的底限內，根據當地的情況進行靈活調整。在房價上漲預期強烈時，可要求當地商業銀行提高首套房或二套房首付款比例，提高貸款利率上浮水平。以凸顯房地產政策導向，延緩實際購房需求，進而影響商品房價格，屬于高速行車時的“點剎”。以天津為例，據房產中介天津“我愛我家”2012年二手房買賣業務成交數據，在付款方式方面，天津全款購房比重為32.9%，公積金貸款購房比重為23.6%，商業按揭貸款比重為25.5%，組合貸款為17.4%，購房者全款購房比例比上年下降7.5個百分點，貸款購房占比達到了2/3，運用貸款調節房價預期有著現實可操作性。

有市場觀點認為，限購限貸等行政調控手段，對抑制投機需求起到了很好的威懾作用，也誤傷了一部分改善型需求。包括 “認房、認貸”的二套房貸款政策，都應區別對待，應推出手段更為靈活、精準的市場化調控手段。

北京樓市在2013年迎來開門紅。據統計，截至1月28日，北京1月商品住宅 (含保障房)成交量為11156套，若扣除保障房，純商品住宅成交10032套，比2012年12月同期上漲2.6%，相比與去年同期上漲幅度則高達5.7倍。一旦形成政策放松的預期，房地產泡沫會再度膨脹，不僅影響經濟結構調整的大局，未來的調控難度更大。

從當前的情況看，配合房地產整體調控政策的穩步實施，適度地運用金融手段調節房價預期，時機已經成熟。

（作者系北京大學應用經濟學博士后）

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