每經編輯 張茉楠    

◎張茉楠 （國家信息中心預測部副研究員）

房價已經成為中國經濟不可承受之重。中指院最新數據顯示，2013年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為9812元/平方米，環比上漲1%，漲幅較去年12月擴大0.77個百分點，這也是百城平均房價環比連續第8個月上漲。

面對投機性購房卷土重來，以及剛需恐慌性入市等亂象，房地產市場再次陷入各種非理性行為與升值預期，房價上漲相互強化、相互推動的惡性循環，市場調節和政府管制雙重失靈，房地產市場失穩失控的風險不斷加大。供給管理還是需求管理這是方向性問題。

從國際公認的衡量房地產市場泡沫化指標，如房地產價格與城市居民家庭年收入之比、房屋租售比、租金回報率等指標來看我國房地產市場的泡沫化程度也極高。以房價與收入為例，國際公認的合理區間是3~6倍，但目前我國的絕大多數城市尤其是大城市，這一比值普遍在10倍以上，一些特大城市甚至超過20倍、30倍。高房價不僅使普通百姓不堪重負，也透支了中國經濟持續成長的未來。

以地產經營為內核的投資拉動經濟增長模式在加速我國城鎮化、工業化進程，推動我國經濟高速增長的同時，也衍生出地產承受之重、房價高位運行、房地產市場自律機制缺失、房地產市場支撐空心化等系列問題。房價高企不僅有土地財政、城市化進程加快、供求失衡、充沛的流動性等原因，更有房地產市場錯誤定位，房地產保障體系滯后以及單一供給模式造成的公共資源配置失衡的問題。

當前房地產市場上投資型房地產購買行為與消費型房地產購買行為之間的分界越來越模糊。與其他商品不同，房地產是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當房地產成為投資品時，作為財富持有形式的房地產投資需求主要取決于個人的財富數量、房地產投資相對于其他資產的報酬和投資房地產的實際報酬。房地產的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦房地產成為投資品，那么投資品的價格就不遵循一般商品的供求規律，投資品市場沒有均衡點，不存在均衡價格，只要有現實的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會不斷增加，價格也就越漲越高。

事實上，在中國房地產被視為僅僅是經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分，因為把房地產視為經濟政策，其GDP功能，對經濟增長的貢獻被凸顯出來，而其社會功能，也就是社會成員對房地產的需求和人們的空間權就會忽視。當房地產成為支柱產業，投資性需求成為房地產市場主引擎時，房地產市場的定位就被扭曲了。

我國房地產市場泡沫化的深層次矛盾在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性房地產、中等收入階層的改善性房地產以及低收入者的保障性房地產都有各自的房地產需求定位，房地產供給體系更應該是多元化多層次的。當前中國房地產制度和供給體系應進行徹底改革，將投資性需求和奢侈性房地產交由市場，而對真正出于消費性和自主性房地產需求的交由政府，并根據不同層次的房地產需求對土地供應和金融支持做出合理安排。

政府提供的住房供給體系包括保障性房地產體系和公共住房供給體系。當前國家的著力點還在為解決低收入家庭的房地產需求的限價房、經濟適用房和廉租房方面，還屬于產權基礎上的房地產保障體系。事實上當今許多發達國家和地區都在探索構建多樣化的租賃房供應體系，以租賃為主的公共住房制度早就在其房地產保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、中國香港地區的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府主導，由政府投資建設，由政府部門運營管理，并以低廉的價格進行租賃或銷售。同時貨幣化補貼也是這些國家的成功經驗。比如德國政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的房地產支付能力，有86%的德國人都可以享有不同額度的購房補貼和租金補貼。

高房價是懸在中國經濟頭上的達摩克利斯之劍。如果不改變房地產市場的發展思路和供給模式，不對房地產制度進行徹底改革，中國房地產市場泡沫化仍難以根本解決，在這方面供給管理遠比需求管理更有效。

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