每經編輯 每經記者 楊羚強 胡廷鴻 尚希 發自上海 東莞 北京    

每經記者 楊羚強 胡廷鴻 尚希 發自上海 東莞 北京

2月20日，國務院再出 “國五條”。加上本次調控加碼，最近十年，政府已經第九次針對住宅市場進行調控。

事實上，被調控忽略的商業地產，增長勢頭并不遜于住宅。中國指數研究院顯示，從2008年~2012年，商業營業用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。

英國《金融時報》引用調查數據稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。

然而，針對商業地產（僅指商鋪）的開發投資卻源源不斷地增加。

中國指數研究院的數據顯示，2012年商業營業用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。

商業地產開發投資猛增/

商業地產空置率過高和投資過熱問題，已是老生常談。

早在中國銀監會2011年年中工作會議上，銀監會主席劉明康就曾公開表示，對商業地產和二、三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。這是銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。

中國指數研究院數據顯示，2008年~2010年，商業地產開發投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關投資增加了4600多億元。

對于開發商熱衷于商業地產開發的原因，業界觀點不一。

一種說法是，住宅被限購后投資者轉為購買商業地產，地產商也因此轉為開發商鋪。

另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業的商業地產的開發用地，導致地產商被迫開發商業地產。

還有一種觀點認為，持續的宏觀調控讓地產商面臨財務壓力，開發商迫切希望改變財務結構，使企業能在市場調控的環境下依然有現金流，因此轉型商業地產開發。

地產商的另類賬本/

種種跡象表明，目前商業地產過剩的開發風險正在被轉嫁。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶說，他曾對一部分上市地產的商用物業收益率進行統計，發現除個別房企外，大多數地產商的商業物業租金回報率只有3%~5%。

《每日經濟新聞》記者調查發現，租金收入并不是開發商看好商業地產的必然原因。以今年1月15日在港股掛牌的金輪天地（01232,HK）為例，截至2011年底，金輪天地旗下商業物業租金收入僅為7954萬元，僅占經營收入的15.2%，不到這些商業物業賬面價值的3%。不過，這些物業的賬面評估價值在過去3年中有大幅上漲，并為公司帶來超過七成的賬面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認購，融資7.6億港元。

和金輪天地的情況類似，去年在港股上市或增發的內地地產公司中，相當一部分公司最近三年的收益大幅依賴投資物業公允值變動。

通過上市來兌現商業物業價值的賬面升值部分，僅僅是開發商生意經中的一部分。

《每日經濟新聞》記者此前調查發現，與住宅項目相比，商業地產開發商或者投資商在持有、經營商業地產時，從銀行以及其他金融機構獲得的抵押貸款比例要遠超過住宅。

陳晟說，不僅物業抵押比例高，開發商獲得貸款也比開發住宅來得容易，這使得開發商對于開發商業地產更有興趣。

與此同時，商鋪的空置并不影響高價銷售，也是開發商熱衷投資的一個原因。

以上海豫園附近的一個名為“豫城時尚”的商業地產項目為例，雖然大面積空置，但根據媒體報道，該項目對外售價依然高達14億元，報價較購入時的價格上漲了近60%。

開發商還會選擇用傳統的“租金游戲”來高價銷售商鋪。

一些商業地產的營銷代理公司策劃告訴記者，他們在銷售商鋪時，會策劃商業地產的售后包租。他們事先會提高商鋪的預期售價，然后將售價中的一部分作為租金回報，通過商業經營管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價購買。

此前，住建部雖然出臺政策嚴禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預售項目，并且只禁止開發商承諾售后包租，很多房地產項目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場經營公司以高額租金回報要約租賃商鋪，引誘購房者購買。

這些項目承諾的租金回報遠遠超過銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入，通常要高過目標租戶承受的能力范圍。當商鋪的包租年限到期時，業主們往往發現，按照開發商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。

政策和法規亟需完善/

對商業地產開發商來說，無論將項目賣給普通個人投資者，還是通過抵押貸款“賣”給銀行，或者通過上市融資“賣”給資本市場，套現能力都要比住宅強。

也正是因為商業地產的套現途徑遠遠多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來的市場震蕩和對經濟的破壞力會遠超過住宅。

有業內人士呼吁，應當盡早完善針對商業地產的政策，并成立專門的機構來指導、規范商業地產開發。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟介紹，此前各級政府都有商業網點辦公室規范、指導各地商業地產的有序開發，但隨著這一機構的撤并，目前這一方面的工作成為空白。

中國房地產業協會副會長朱中一曾在去年一個地產論壇上提到，包括商業地產在內的產業地產需要積極引導，由國家出臺指導性的文件。

除了需要國家出臺指導開發政策，商業地產現行的估價方法，也有待進一步修正。

與住宅和辦公相比，以經營為目的的商鋪不僅提供場地，本身也是一種生產資料。即使同一商圈，不同商場的盈利能力也不相同。現有的商業地產評估方式，僅僅考慮了商業地產作為房地產的價值，卻沒有考慮到它作為生產資料的價值。

但事實上，商業地產項目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場租金和售價作參照，評估同一商圈其他商場的物業價值的做法，合理性有待探討。

上海中原地產物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，商業地產的評估價值受兩大因素影響，一是周邊的租金價格，二是商鋪的本身盈利能力。在評估時，應該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身盈利能力，也要考慮到周邊的物業價值，最終的評估結果最好是一個范圍，而不是某個具體數值。

綜上所述，牽連國民經濟多個部門且需要完善政策、法規更多的商業地產，似乎更有調控的必要性。但過去十年中，涉及商業地產調控政策并不多見。這其中的原因又是什么？

宋會雍的觀點代表著房地產行業很多人士的普遍看法。他說，這主要是因為相比住宅的供不應求，商業地產的市場永遠都是過剩的，國家認為商業地產可以由市場自我調整，不需要出臺專門的政策予以調控。

案例

近80萬平方米供應將入市 北京購物中心市場承壓

每經記者 尚希 發自北京

一項關于中國各地購物中心空置率調查的排行榜顯示，沈陽以高達24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高于10%。

另一則數據加重了市場隱憂。

來自世聯地產的數據監測顯示，2013年中國七大城市的購物中心計劃開業量是2012年的2.9倍，遠超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。

據《每日經濟新聞》記者了解，2013年北京預計將有11個零售項目進入市場，新供給面積近80萬平方米。“從分布來看，北京核心區域購物中心已較為飽和。”第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部董事王瓊向記者指出，品牌商擴張會考慮品牌推廣和經營效益，在核心區域飽和后才會考慮非核心區域，所以這造成一些非核心區項目招商存在一定的困難。

空置率的警鐘

身處亞奧商圈的北辰時代名門可以算作一個具有代表性的案例。

2月25日，《每日經濟新聞》記者來到了位于鳥巢附近的這一購物中心發現，偌大的購物中心門可羅雀，除了一層有三三兩兩的顧客外，其他樓層很難見到顧客的身影。商場四層已出現了零星的撤柜，商場五層幾乎一半以上的面積都處于空置狀態。

“北辰時代名門自開業至今客客流量一直不高，與其定位沒有契合目標客戶需求、地理位置，推廣力度不夠等有關。”一位分析人士指出。

戴德梁行華北區商業地產服務主管蔡二虎表示，同一區域內的新奧購物中心空置率也相對較高。“并非市場供應量的問題，而是定位出現了偏差。”

《每日經濟新聞》記者在現場看見，雖正直周日，但新奧購物中心的地下停車場卻有大量空閑的車位，這與市中心一些購物中心停車位一位難求的情況形成鮮明的對比。

高租金的魔咒

“零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標。”世聯地產集團商業事業部總經理宋春生指出，過去5年，二、三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。

世聯地產發布的數據顯示，截至2012年三季度，北京購物中心的空置率已經達到了11%，超過了6%的警戒線。根據第一太平戴維斯研究報告，2012年第四季度北京主要商圈中，中關村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

蔡二虎告訴記者，購物中心不同于住宅或寫字樓，不符合周邊消費水平或者是租金水平太高，都會影響項目的空置率。

目前，由于受招商周期延長、與租戶租金議價能力下降，以及空置率上升等問題，商業地產項目的投資回報周期也在不斷延長。宋春生指出，商業地產項目回報周期已由5~6年普遍延長至8~10年。

宋春生表示，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，連鎖零售企業2012年拓展比較謹慎，壓縮開店計劃，全年開店完成率普遍低于70%。零售企業開店積極性的下降會進一步影響到購物中心的租金水平。

新華南MALL空置率達80%以住養商計劃加速

每經記者 胡廷鴻 發自東莞

曾被譽為世界最大購物中心之一的華南MALL，因開業后大量空置入不敷出，于2006年被北大資源集團（以下簡稱北大資源）接手，并于2007年改名為新華南MALL·生活城。

如今，五年多過去了，華南MALL是否已獲重生？

近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，新華南MALL依舊靜靜地躺在東莞萬江路旁，除了中心廣場的水上游樂項目、少許臨街商鋪正在經營外，其商場內部商家早已撤離，空無一人，人行電梯也被遮蓋起來，上面鋪滿塵土，粗略估算，其空置率仍超過80%。

商鋪空置率達八成

資料顯示，華南MALL原定位為中國首個超大型主題購物公園。2006年，經營不堪重負的華南MALL被北大資源集團整體收購，原開發商三元盈暉也成為其下屬分公司。

在北大資源集團的經營管理下，華南MALL被重新規劃定位為新都市主義國際生活街區，2007年7月改名為 “新華南MALL·生活城”。易主之后的新華南MALL總投資額達到45億元。

近日，《每日經濟新聞》記者實地調查發現，新華南MALL至今仍沒有起死回生的跡象。

記者在新華南MALL看到，除了歡笑天地、天線寶寶、萬達影城、水上游樂設施、尼羅河酒店等娛樂功能項目和門口麥當勞、肯德基、真功夫等少量餐飲仍在營業外，曾經的大型超市麥德龍、百安居、SPAR早已撤離，商場內大量店鋪人去樓空，部分商場改為羽毛球館。

記者注意到，曾被稱為亞洲最大室內游樂場的歡笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然較少，大量游樂設施處于停機狀態。

原華南MALL預計每天人流量可達7萬人次，但自從2005年“五一”開業以來，因缺少消費人群而人氣低落。直到2012年“五一”期間，北大資源重新增加游樂項目，投入巨資打造了一個占地面積3000多平方米的水上競技游樂項目“幸福東莞·快樂向前沖”，才帶來些許人氣。

資料顯示，該購物中心占地面積約43萬平方米，總建筑面積119萬平方米，其中商鋪數量超過2300個，商鋪規劃建筑面積超過65萬平方米。此前，有境外媒體報道稱，華南MALL有99%商鋪未能出租。據南方日報報道顯示，直到2011年，新華南MALL已招商建筑面積為9萬平方米，僅占總開發面積的20%，近80%的商業面積閑置。

據《每日經濟新聞》記者目測粗略估算，其目前實際空置率超過八成以上。

新華南MALL實際的商鋪招商情況如何，實際空置率有多高？日前，記者以租用商鋪的名義撥通了新華南MALL招商處熊經理的電話。熊經理承認目前新華南MALL的空置率很高。熊經理稱，從今年3月份開始，將重新調整商鋪功能，新的工程改造后將大部分增加餐飲店鋪，“就是因為空置多，才要想辦法重新調整改造”。

“重生”路荊棘叢生

對于華南MALL運營失敗的情況，大多數業界人士認為，其在規劃定位上出現差錯，開發商也缺少大型綜合體項目的運營開發經驗。在華南MALL建成之前，三元盈暉曾在全球范圍考察大型商業項目，并將其定位為超大型主題購物公園，偏重中高端消費。但由于東莞外來人口多，整體收入水平偏低，華南MALL的定位與需求不太吻合。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，東莞是一個缺乏城市化的城市，以工業化為導向的城市經濟布局分散，城市中心人口消費能力較弱，不能與廣深等城市類比。人流量較少，使得大型商業綜合體經營較為困難。

據了解，為了解決商鋪空置的問題，北大資源在接手華南MALL后，便啟動了全球招商活動，并推出多種優惠活動，還針對東莞大量的本地加工制造企業，于2008年提出了在新華南MALL內設立 “東莞工廠直銷中心”想法，總面積達6萬平方米。

但這次調整并不理想。據知情人士透露，當時新華南MALL招了不少企業進來，不久后又撤走了。而《每日經濟新聞》記者也看到，“東莞工廠直銷中心”的經營效果并不明顯，除了少量SPA連鎖店和某酒類直銷店還在繼續營業外，其余商鋪大多處于空置關閉狀態。

此外，北大資源還試圖盤活該項目。2011年，以發展住宅養活商業的計劃出爐。《南方日報》報道，2011年5月，北大資源成功將新華南MALL未開發的7萬平方米的商業用地調整為二類居住用地，做起了住宅開發。

《每日經濟新聞》記者也看到，在新華南MALL南區的北大資源御灣項目已大部分建成，目前有高檔別墅和江景洋房銷售，別墅銷售價格達到25000元/平方米。而新華南MALL西區的一塊未開發空地，也將于今年動工建設。據知情人士透露，該地塊也將用于住宅開發。

但值得注意的是，在幾經轉手和功能調整之后，無論是商業功能改造調整，還是將商業地塊調整為住宅開發，空置率依然嚴重的新華南MALL，重生之路或許仍然漫長。