每經編輯 趙曉,    

◎趙曉（北京科技大學教授）

房價上漲，調控措施出臺，再上漲，再調控……慣性的思維和邏輯的循環好像永無止境，房地產調控實際效果卻一直難如人意。這次的“國五條”并不是什么新政策，仍是對以往調控政策的再次重申而已。

雖然我國的房地產調控措施還需要進一步的細化和完善，但大方向是正確的，特別是住房差別化調控體系的逐步建立更是值得肯定。但是，為什么屢次調控，卻都一次次淪為“空調”呢？除了城市化進程加速推進、全球貨幣泛濫等現實因素外，筆者以為，調控政策沒能有效執行是最直接的原因。

先看供給調控政策。2005年，“國八條”和“新國八條”就明確提出要“大力調整住房供應結構”，“保證中低價位、中小戶型住房的有效供給”。2006年規定，建筑面積90平方米以下住房所占比重必須達到70%以上。2007年強調這一政策絲毫不得打折。筆者沒有找到最近的數據，但發改委在2007年曾經公布過90平方米以下普通商品房投資僅占商品住宅投資的17.2%。

再來看土地供應計劃。為保障住房有效供應，2010年國土資源部首次組織在全國范圍內編制住房用地計劃，并于當年4月下旬公布了18.5萬公頃的住宅用地供應計劃，同比增長140%。2011年土地供應計劃增加到21.8萬公頃，2012年縮減為15.93公頃。而住宅用地的實際供應呢？據中指院一項關于土地市場橫向的監測數據顯示，2010~2012年，全國土地供應計劃完成率不足七成。

再看需求調控政策。從我國的現實情況看，房地產調控最重要的還是“抑需求”，特別是抑制投資性需求。一些手上集聚大量資金的投資者，為了應對通脹，確保財富保值，炒房之風一時風行。炒房暴富的示范效應導致房價的持續飆升和非理性的再投資沖動，同時也使得我國房地產演化成了有錢人的儲錢罐。

雖然從2005年3月開始，我們就提出要“將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制”，并明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的要追究有關負責人的責任”，2010~2012年我們也多次提出要實行問責制。但，有誰完成了調控目標呢？又有誰被問責了呢？土地供應計劃沒完成問責了嗎？在限購政策上做小動作問責了嗎？沒有完成房價上漲定量目標問責了嗎？沒有，都沒有。

其實，我們一直把房地產調控當做短期的經濟調控手段，而不是一項長期的經濟和社會政策。調控政策一直得不到有效執行背后的深層原因，是我國過去十年的經濟騰飛對房地產的過度依靠，以及地方財政對“土地財政”的依賴成癮。過去十年間，以“地根”撬動“銀根”，以“房地產”創造“GDP”的模式，一直是地方政府間經濟競爭的法寶和政績的最快最好體現。所以說，土地財政助推高房價，即使不能說是地方政府的故意之舉，起碼也是在當前的種種現實背景下，地方政府的無奈或默許之舉。由此，出臺再多的調控措施又能有什么大作用呢？

行文至此，想起讀大學時軍訓教官教我們如何打靶。他告訴我們，首先要知道靶在哪里，其次要掌握正確的打靶姿勢，最后在練習時如果不好好練，教官是要來踢屁股的。房地產調控要想見效果，是不是也應該適當地踢踢屁股呢？