每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

國五條細(xì)則的出臺，給正在觀望中的開發(fā)商或扔了一顆“深水炸彈”。

2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺的樓市調(diào)控“國五條”，不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。

北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊表示，投資性需求作為高端物業(yè)的主要支撐力量，在新政作用下，勢必受到重創(chuàng)。

在新政這只“靴子”落地后，以開發(fā)高端物業(yè)為主、快速擴(kuò)張的方興地產(chǎn)（00817，HK），是否會調(diào)整其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)？

專注高端產(chǎn)品致速動比率降低

日前，方興地產(chǎn)單槍匹馬以35.3億元將北京亦莊兩地塊收入囊中。方興地產(chǎn)今年以來在土地市場的表現(xiàn)，似乎有意續(xù)寫在高端房地產(chǎn)的佳績。

2009年6月30日，北京廣渠門地王誕生，方興地產(chǎn)以40.6億元的成交價殺出一條血路，成就了后來的銷售傳奇“金茂府”。業(yè)內(nèi)許多人士表示，金茂府這個項目從拿地到推盤，都是成功的典范。

金茂府項目成功后，方興地產(chǎn)趁熱打鐵，在北京掀起了一股“金茂熱”。去年10月底，作為金茂府兄弟品牌的亞奧金府悅一期開盤，也是半天售罄，銷售19億元；去年12月上旬，望京金茂府開盤，同樣也是當(dāng)日售罄，銷售11億元。

據(jù)統(tǒng)計，去年僅金茂系三個產(chǎn)品就為方興地產(chǎn)回籠資金80多億元。

金茂模式也在復(fù)制。截至目前，方興地產(chǎn)旗下金茂系列豪宅產(chǎn)品已有上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語、麗江金茂逸墅、青島金茂灣、重慶金茂瓏悅。據(jù)悉，公司亦準(zhǔn)備在蘇州打造金茂系產(chǎn)品。而這些都是高端產(chǎn)品。

分析方興地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)，從其速動比率來看，在2010年12月，為1.25。到了2011年12月，這一數(shù)值降為0.82。在2012年6月，數(shù)值為0.695的速運(yùn)比率進(jìn)一步顯示其流動資產(chǎn)“捉襟見肘”的一面。

事實上，從方興地產(chǎn)背負(fù)的債務(wù)來看，也能看出這一點。以總債項/股東權(quán)益為例，2010年12月為0.789，這一數(shù)值在2011年同期、2012年6月份分別為0.963、0.994。從這一財務(wù)數(shù)值可以看出，方興地產(chǎn)在利用財務(wù)杠桿時，可能會加大股東權(quán)益的風(fēng)險。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，在樓市偏好中低端住宅的當(dāng)下，方興地產(chǎn)的高端產(chǎn)品也難逃調(diào)控的洗禮。2010年12月，其存貨周轉(zhuǎn)率為3.012，這一數(shù)值在2011年同期、2012年6月份分別為0.626、0.376。存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)了持續(xù)下滑的局面。這也反映了方興地產(chǎn)在目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下顯得越來越“力不從心”。

或需改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

除發(fā)力高端住宅外，方興地產(chǎn)還積極拿地擴(kuò)張。據(jù)粗略統(tǒng)計，方興地產(chǎn)2012年拿地超過70億元，而其總資產(chǎn)僅100億元，這亦使其背負(fù)了較沉重的債務(wù)壓力。其2012年半年報顯示，公司期內(nèi)流動債務(wù)便達(dá)245.9億港元。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，方興地產(chǎn)最近拿地，多以高地價之“魄力”而進(jìn)行。但在目前對于高端住宅持續(xù)嚴(yán)控的基礎(chǔ)上，這種拿地風(fēng)格帶來了風(fēng)險。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，首先，從產(chǎn)品銷路來看，調(diào)控收緊，會將繼續(xù)開發(fā)高端住宅的老路引向死胡同。其次，從銷售回款來看，資金回籠乏力，會加大現(xiàn)金流困境。最后，資金困難，又會加大公司短期及長期債務(wù)的積壓，這會增加股東風(fēng)險。因此，在企業(yè)的產(chǎn)品市場受阻、股東利益受損的背景下，市場將會以股價下挫等方式而有所反應(yīng)。這種惡性循環(huán)的邏輯，勢必應(yīng)在當(dāng)前發(fā)展過程中有所察覺。

對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了方興地產(chǎn)新聞發(fā)言人曾飛，但截至發(fā)稿時，仍未得到曾飛的回復(fù)。

國五條像一把利劍，直逼以投資型客群為主的高端市場。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，國五條細(xì)則的出臺，主要以惠及剛需購房者為目標(biāo)。而從產(chǎn)品上來看，小戶型、中低端檔次的住宅仍是政策及市場受寵的對象。在這種情況下，方興地產(chǎn)開發(fā)高端住宅項目，無疑難以享受政策細(xì)則帶來的各種機(jī)遇。

北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊表示，對于高端房企來說，主要客戶群將是追求居住品質(zhì)的改善型客戶，這部分群體多為二次購房，新政最直接的影響就是嚴(yán)格的差別化信貸政策，目前看細(xì)則中要求各地區(qū)人民銀行自行擬定二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)和利率水平，從之前的市場傳聞來看，二套房首付7成，利率1.3倍就顯得不是空穴來風(fēng)。這個政策的出臺將會直接影響客戶的支付能力，會讓高端項目的成交速度出現(xiàn)一定的放緩 。

當(dāng)然，作為專注開發(fā)高端住宅項目的方興地產(chǎn)，基于其企業(yè)戰(zhàn)略及實際情況考慮，不大有可能對高端住宅開發(fā)商的角色進(jìn)行轉(zhuǎn)換。因此，對于方興地產(chǎn)而言，如何將自身產(chǎn)品設(shè)計得更有吸引力，更有抵御政策風(fēng)險的能力，成為新一輪發(fā)展中必須注意的問題。