每經編輯 每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

國五條細則祭出之后，房地產再次成為全社會最熱的話題。

每一次房地產調控，除了導致房價變化外，對整個行業也是一次沖擊：有些企業可能面臨倒閉，而有些企業則趁機擴充實力。

作為老牌房地產央企，中海地產也在調控的大背景下加速追趕。有分析稱，2013年中海地產或將超越保利、萬科，成為國內房地產老大。

在“兩會”現場，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國建筑股份有限公司副總裁兼中海地產主席孔慶平。在他看來，地產行業必將進入產品多元化階段，在政策等因素的作用下，將開始“弱汰強留”的過程，而決定性因素是企業的成熟度。在他看來，房地產調控是正確的，企業也想有穩定的政策預期，而地產企業的盈利在5%~8%就很好。

地產行業整合是大趨勢

NBD：現在房地產企業都在談轉型，如向商業地產轉移，注重產品和收益的多元化，您怎么看？

孔慶平：長遠來看，房地產企業在產品結構、收入結構上應有一個長、短期的安排，但這必須根據內部的資源狀況來定。十年前我們的公司發展策略就提到適當加大對商業地產的投入，經過一段時期的努力，希望商業地產的盈利占到20%，這是我們的一個基本方向。

目前我們已建成的、正在開發的商業地產大約有250萬平方米，去年底我們已經完成了50萬平方米。我認為，商業地產要考慮資源效率和投資機會的問題，我們的重點是城市核心地區的甲級寫字樓和商業中心。房地產企業著眼于產品多元化和產品結構不能算轉型，只是做了一些調整。

NBD：您剛才提到商業地產占盈利20%的目標似乎還沒有完成，目前住宅地產仍然是主流吧？

孔慶平：那是當然，這幾年政策的重點是打擊投資、投機性需求，但是剛需不能抑制。我認為，房地產市場在中國有很大的發展空間，住房的改善性需求會隨著居民收入的不斷提升而提升。

NBD：現在強勢房企開始在各地加速拿地建房，對于行業進入整合階段，您怎么看？

孔慶平：中國房地產市場經過十幾年的發展，逐漸在走向成熟，特別是一些大城市已經很成熟。以前市場上充斥了一些不專業的開發商，他們的產品是不能滿足消費者需求的，這就導致房地產市場雖然很火爆，但空置率卻在不斷增加。在目前的市場中，在政策的作用下，也就開始了“弱汰強留”。

“鬼城”是城鎮化的一個階段

NBD：有聲音抨擊大型房企，說他們其實是用資金能力擠出了其他同行，您怎么看？

孔慶平：的確存在這個問題，但我想資金并不是主要的問題。一些開發商有點錢，以為買了塊地就可以賺錢，但沒想到房子蓋到一半就蓋不下去了，或者是蓋好了又賣不出去，資金無法回籠。出現這種情況的最主要原因是房產商沒有根據自身的能力去做與它們能力相符的事情。投資超過了自身的能力，這就是風險。

NBD：還有觀點稱，現在大型開發商以國企居多，而且表現都十分優異，對民企形成了擠出效應，您怎么看待這種說法？

孔慶平：目前的市場適合真正有實力的開發商去參與，真正有實力的不一定是國企，也有可能是民企。這種實力體現在，市場在任何情況下，無論是暢銷還是冷清，它都能夠生存。這就要求房企有很強的財務能力，需要保持對健康財務結構的堅持。

比如中海在2008年的時候，手頭的凈現金仍然有資產的10%左右，就算銀行那個時候不給放款，我們仍然有足夠的資金儲備去推動項目的開發。

NBD：目前很多大型房企都重回一、二線城市，也有關于三、四線城市出現“鬼城”的報道，您怎么看待這個問題？

孔慶平：有一些城市存在“鬼城”的問題，是因為當地經濟承受力、消費水平沒有到達那個水平。但這只是城鎮化過程中一個階段的表現，長遠來說，還是會沿著已經趨于成熟的市場路徑而進行演變。

舉個例子，北上廣深四個一線城市在2006年以前房價漲幅是非常小的，直到2006年后才開始有明顯的增幅。我們2003年在北京金融街推出了一個樓盤，當時的均價是12800元/平方米，但根本賣不動，現在可能要在10萬元以上了吧。這個例子說明，現在的三、四線城市還沒有到相應的階段，到了那個階段房地產必然會有比較好的發展。

“國五條”效果取決于地方實施

NBD：“國五條”細則已經出臺了，房地產市場又面臨新一輪調控，您怎么看待調控？

孔慶平：“國五條”按差額征收20%個稅的政策效果如何，需要看未來的實施細則，更需要時間的檢驗。過去某些城市對二手房交易持有物業不足五年轉讓的要對超出部分征稅，但大部分城市目前沒有這么做了。現在新的政策提出來了后，要看實施的細則如何，還要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些適合的政策。

樓市調控以來，以去年為例，無論是成交量還是價格都略微上升，說明調控還在老百姓可以接受的區間范圍。不能總說調控沒有效果。因為如果沒有這些政策的話，市場可能就很難想象。

NBD：此前中國地產圈說四大企業就是“招保萬金”，現在中海已經逐漸趕上來了，您有什么感想？

孔慶平：萬保招金說的是A股市場，我們從來沒有和他們放在一起進行過比較，我們是紅籌股。

中海地產的品牌定位是做精品。我們是承包商出身，對工程進度和工程質量的控制是我們的長項。由于我們是在海外上市，因此具有整合境內境外資本的優勢，我們的管理成本也比較低，我們的營銷成本與營銷總額之比低于1%。