每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

最近9年來(lái)，國(guó)土部已是第六次發(fā)文規(guī)范別墅市場(chǎng)。“容積率不得低于1.0”是去年國(guó)土部聯(lián)合國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》的規(guī)定。由此看來(lái)，選擇祭出限定容積率，是有關(guān)管理部門試圖為別墅類開(kāi)發(fā)商設(shè)置的一道門檻。

近日，在天房發(fā)展的官方網(wǎng)站上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到，其中一處名為“新科園”的項(xiàng)目介紹中寫著：目前在售的別墅產(chǎn)品容積率0.8，綠地率45%，機(jī)動(dòng)車車位配比1:1，規(guī)劃總建筑面積8.7萬(wàn)平方米。這樣的容積率低于上述兩部委規(guī)定的1.0。

北京一位房企人士對(duì)記者表示，“雖然在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，政府會(huì)停止供應(yīng)容積率1.0以下的地塊，但是（開(kāi)發(fā)商）可以通過(guò)同時(shí)建別墅、高層、花園洋房等其他產(chǎn)品來(lái)拆分容積率，使其中的別墅部分的容積率仍然低于1。”

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者欲采訪天房發(fā)展，而其董秘辦公室工作人員以不接受電話采訪為由，拒絕了記者。

項(xiàng)目容積率存疑

“目前在售的聯(lián)排產(chǎn)品，面積是109平方米和200平方米，總價(jià)分別為170萬(wàn)元和250萬(wàn)元。”昨日（19日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份咨詢了位于天津市津南區(qū)的新科園別墅項(xiàng)目（又名：天房藝墅），項(xiàng)目銷售人員告訴記者，一期開(kāi)盤是在去年12月，項(xiàng)目共分5期開(kāi)發(fā)，共計(jì)508套；除了目前在售的兩種戶型，最大的戶型為260平方米，還未開(kāi)盤，具體時(shí)間未定；項(xiàng)目還有一部分高層公寓，銷售均價(jià)是9500元/平方米。

“目前還未開(kāi)盤，具體有多少房源還不清楚。”當(dāng)記者詢問(wèn)該項(xiàng)目的容積率時(shí)，銷售人員稱為1.1。

天房發(fā)展官網(wǎng)上對(duì)于該項(xiàng)目的介紹為：新科園項(xiàng)目坐落于津南區(qū)微山路延長(zhǎng)線梨雙公路南側(cè)雙港新家園內(nèi)，項(xiàng)目總建筑面積14.27萬(wàn)平方米，以別墅產(chǎn)品為主，目前在售的別墅產(chǎn)品容積率0.8，規(guī)劃總建筑面積8.7萬(wàn)平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在天津市規(guī)劃局網(wǎng)站上查詢看到，一份于2011年9月6日發(fā)布的 《天津市津南區(qū)雙港新家園06-02地塊項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整公告通知》中顯示，新科園項(xiàng)目地塊規(guī)劃總建筑面積為14.27萬(wàn)平方米，容積率為1.2。

天房發(fā)展這個(gè)叫新科園的項(xiàng)目，有三個(gè)不同的容積率說(shuō)法，到底哪個(gè)才是真實(shí)的呢？隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者撥通了天房發(fā)展董秘辦公室的電話，但其工作人員以不接受電話采訪為由，婉拒了記者。

限制令名存實(shí)亡？

在天房發(fā)展2012年半年報(bào)中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到，新科園項(xiàng)目位于津南區(qū)雙港新家園124號(hào)地塊，用地性質(zhì)為商品房，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為14.27萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資約為12.9億元。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目正在進(jìn)行主體施工，計(jì)劃下半年開(kāi)始銷售。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員提供的信息，其首次開(kāi)盤是在2012年12月1日。

記者查詢津南區(qū)雙港新家園124號(hào)地塊后發(fā)現(xiàn)，該地塊成交記錄是在2007年9月29日，天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司以77250萬(wàn)元成交，樓面地價(jià)5406元。記錄注明，各出讓地塊不得建設(shè)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)的商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

在上述規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整公告通知中，記者看見(jiàn)，該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)定為高層住宅與低層住宅，其中分別規(guī)劃建筑面積為109062平方米與31837平方米。并在備注中寫道：套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，應(yīng)大于總住宅建筑面積的80%。

但是，按照天房發(fā)展官網(wǎng)所言，其新科園別墅產(chǎn)品總規(guī)劃建筑面積為8.7萬(wàn)平方米，占到整個(gè)項(xiàng)目住宅建筑面積的61%。而其銷售人員稱，“高層和別墅一樣一半吧。”這樣的說(shuō)法和天房發(fā)展官網(wǎng)的介紹，顯然與上述規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整公告通知中的要求有出入。

“在一線城市，容積率及規(guī)劃的限制相對(duì)監(jiān)管得比較嚴(yán)格，但是二、三線城市，特別是‘7090’的政策（自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。）早已名存實(shí)亡。”一位分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開(kāi)發(fā)商通過(guò)拆分容積率建造別墅產(chǎn)品的現(xiàn)象如今已是屢見(jiàn)不鮮。

上述開(kāi)發(fā)商人士也向記者表示，別墅產(chǎn)品難禁，主要還是因?yàn)閷?duì)于這類產(chǎn)品定義的缺失，“沒(méi)有一個(gè)明確的定義，到底什么算別墅，所以只要地方的審批規(guī)劃部門默許，要建別墅并不難。”