周子勛 中國政府新一屆財金班底3月16日正式亮相，其中，尤以留任的央行行長周小川、新任的財政部長樓繼偉、國家發改委主任徐紹史、商務部長高虎城格外引人注目。他們將分別主導中國的貨幣政策、財政政策、宏觀政策規劃協調和貿易流通。未來五年，擺在他們面前的核心挑戰在于，長期看是加快轉變經濟發展方式，減少對外部市場和低成本要素投入投資驅動的依賴，提高經濟增長效益和質量；短期看將是防止投資過熱、通脹和金融風險。而眼下，最大的挑戰莫過于如何控制房價過快上漲。 過去十年，北京市樓價上漲了365%，上海市一手房價格上升341%，廣州和深圳則分別上升261%和233%。雖然中央政府多次明確表示，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，但樓價依然節節攀升。國家統計局前天公布的今年2月70個大中城市新建住宅銷售價格同比上升2.1%，為連續第二個月上升，且升幅明顯擴大。昨天，由央行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示：今年一季度，68%的居民認為房價“高，難以接受”，這個數字較上季提高1.3個百分點。預期下一季房價“上升”的居民占比為34.4%，較上季提高了5.4個百分點。 房價在樓市調控從嚴的情況下依然反彈，至少有兩個因素值得關注：一是調控目標的選擇。調控起初以限制房價過快上漲為目標，最后變為房價“回歸合理價位”為目標。二是調控方式和手段。從近三年來，各種政策手段出了不少，但最具有殺傷力的主要手段還是行政手段。但正如專家所言，這兩個方面都忽略了一個核心問題：在當下的中國，房地產是個有極大需求容量的大市場。特別是以北京、上海為代表的一線城市，人口眾多，即使出臺了限購政策，剛性需求仍然旺盛。2012年末，全國城鎮人口占總人口比重達52.57%，其中流動人口為2.36億人，占總人口17.43%。如果未來的城鎮化將流動人口轉化為城鎮居民，對房地產的需求將非常巨大。可以預期，在中國人的財富積累過程中、在城鎮化進程中、在投資品還很缺乏的時候，房地產注定是個在相當時期內都會吸引資金追逐的資產。這使得新一屆政府的調控形勢異常嚴峻。 無疑，維持房地產調控的連續性和穩定性，是當前房地產調控政策的重要思路。央行行長周小川近日就表示，“我們有一些結構性的政策，幾年前就已經開始運用，比如說首付比例和專門針對房貸的利率，還有專門針對房地產的一些價格調整措施，這些措施還會繼續使用，有的還會繼續加大一定力度，這不是總量政策，而是結構性的信貸政策，可以通過這個來實現控制房價的目標。” 不過，房價的上漲，大大壓縮了新一屆政府的政策操作空間。因此，新一屆政府恐怕要轉換思路，從國民經濟更大的系統中來考慮改革和調整。比如，房地產調控不能再以房價漲落作為政策目標，而應以房地產市場的平穩發展、避免風險為主要目標；應與整個國民經濟的調整相結合，降低房地產業占用經濟資源的比例，使房地產業成為獲利正常的普通行業而非暴利行業；而讓政府逐利之手從房地產市場中撤出，政府改革和角色調整是個重要前提，而這又涉及財政體制的改革。 再如，加快住房信息聯網制度建設。新一輪房地產宏觀調控，與此前房地產市場的不正常升溫有關，一定程度上，也與房地產領域的腐敗交易，與近期密集曝光的“房叔”、“房姐”等官員腐敗案件有關。近年來各地查處的一些貪官，許多人都擁有幾套、十幾套甚至幾十套住房，住房成為腐敗分子積累財富或洗白贓款的主要渠道。在此背景下，住房信息聯網將成為助力反腐敗的有力手段，查處房地產領域的腐敗交易和官員違法擁有住房，將成為反腐敗斗爭的一個重要方面。 再一個方面是加緊推進房產稅的全面開征。目前房產稅在重慶與上海還只是試點，而最終的征收范圍肯定會擴大到全國。從短期看，房產稅對房價的影響似可忽略不計，但從中長期看，房產稅對房價影響將會逐漸顯現。從國外的實例看，房產長期而言只能保值而不能增值。在美國，扣除通脹的真實房價指數以1890年為100，1990年也不過126，漫長的100年只增值了26%。一個很重要的原因是，在美國，不包括阿拉斯加，有幾十個州都有平均稅率為1.44%的房產稅。我國一旦在全國開征房產稅，即使家庭唯一的住宅免稅，也將形成對房價的長期壓力，不斷擠壓房地產泡沫。 總之，中國經濟社會發展積累的一些深層次矛盾，現在到了非得痛下決心逐一解決的時候。作為涉及面廣、集納度高的綜合性產業，房地產行業存在的各種問題，在經濟社會諸多矛盾中具有高度的代表性。中央持續出手加強宏觀調控，正是想從房地產這個切入口來推動解決社會深層次的矛盾，由此促進經濟社會的戰略轉型。 （作者系資深財經評論人，專欄作者）