曾經備受金融危機打擊的“兩房”如今終于可以卸下支付股息的沉重擔子。美國聯邦住房金融局20日在一份報告中認為，在新協議條款生效后，由抵押貸款公司聯邦國民抵押貸款協會（房利美），與聯邦住房抵押貸款公司（房地美）組成的“兩房”將恢復盈利能力，并可能提前還清政府援助貸款。 受上述消息提振，“兩房”的股價在20日的交易中暴漲50%以上。事實上，伴隨房地產市場的復蘇，美國不少房產商相關企業的盈利前景不斷優化。而美聯儲持續維持的寬松利率環境，被認為是背后的推手之一。 “兩房”解困在望 美國聯邦住房金融局20日表示，根據修訂后的救助條款，“兩房”有望比預想時間更早償還納稅人的資金。 2008年，突如其來的美國次貸危機令“兩房”陷入困境，此后美國政府出手接管了這兩家抵押貸款巨頭。財政部買進了“兩房”發行的抵押貸款支持證券，并從每家公司各收購10億美元的優先股。作為救助條件，“兩房”無論是否盈利，每季度都需要向財政部支付10%的高額股息。自那時起，納稅人已經撥付1880億美元的資金幫助“兩房”度過難關，而后者已經向財政部派發了約580億美元的股息。 不過，按照當時的救助條款，“兩房”在盈利不佳的情況下仍需向財政部派發股息，因此它們不得不向財政部借錢以支付這筆款項。而按照新條款，“兩房”只需要將盈利全部上繳財政部作為股息，若無法實現盈利，則無需兌現這筆支出。 聯邦住房金融局的官員表示，新條款打破了“兩房”從財政部借錢來支付后者股息的循環，這可能幫助“兩房”更快地將更多資金用以償還救助金。 受上述消息影響，在20日的交易中，“兩房”的股票雙雙暴漲。房利美、房地美均報收1.08美元，分別上揚50.42%、54.33%，本月累計漲幅均超280%， 伴隨美國房地產市場的回暖，“兩房”的境況也漸入佳境。本月初公布的業績報告顯示，歸功于房價和房屋銷量的反彈，房地美去年實現109.8億美元的盈利，為2006年以來首次“轉正”。 而美國政府也在不斷推動住房融資改革。美國聯邦住房金融局負責人愛德華·德馬科本月4日表示，房利美和房地美將聯合成立一家新的房貸證券化公司，以此作為減弱政府在抵押貸款市場作用的墊腳石。 房屋市場復蘇加速 自去年以來，美國樓市便在不斷積聚能量。美國商務部本月19日公布的數據顯示，美國2月房屋開工量環比增長0.8%，其中，獨棟房屋開工增長0.5%，達到2008年6月以來最高水準。房屋建筑許可環比則跳增4.6%至94.6萬戶，同樣為2008年6月以來最高。而美國建筑業2月新增4.8萬個就業崗位，也是自2008年以來的最大漲幅。 這些跡象均表明房屋市場的復蘇正在加速。而樓市活動也正在幫助抵御財政政策收緊對經濟帶來的不利影響。有更多的購房者開始擺脫房產“資不抵債”的境地。 數據商CoreLogic在19日公布的數據則顯示，美國房價節節升高，在去年四季度幫助更多屋主的資產價值高過抵押貸款，這同樣是房地產市場改善的最新跡象。CoreLogic稱，2012年四季度，有1040萬屋主欠下的抵押貸款高過其房屋價值，低于第三季的1060萬。而上個月公布的數據顯示，美國去年12月標普/凱斯·席勒房價指數同比跳升6.8%，為2006年7月以來最大漲幅。 CoreLogic的經濟學家山姆·哈特爾表示，“房屋凈值是最大的財富來源，如果房屋凈值上升，將對家庭支出和消費心理產生非常大的影響，這種影響會滲透到從房屋中介到家具店的每個環節。” 而除了一般的商業住宅，在經歷了2011年的疲軟表現，美國的豪宅市場也從去年開始復蘇。海外媒體評論認為，推動這股趨勢的各種因素，包括買家信心增強、國外需求強勁、抵押貸款利率較低、賣家更現實，以及掛牌出售的房屋數量大幅下降。 房地產數據公司DataQuickMDA的數據顯示，2012年前9個月，價格在100萬美元以上的房屋銷售數量同比增加9%，達到四年來的最高水平。而房產信息網站Zillow的數據顯示，從2012年年初至10月，有近2000套價格在百萬美元的豪宅被銀行止贖，這一數量和2011年同期相比下降33%，和2010年同期相比降幅超過50%。 美聯儲促進經濟增長的努力被認為在一定程度上推動了房地產行業的復蘇。“利率敏感行業——其中最突出的就是住房和汽車行業，已經開始加快了增長步伐。”穆迪分析公司首席經濟學家馬克·詹迪表示，“這反映出了美聯儲激進貨幣政策和由此而來的超低利率，以及消除多余泡沫之舉所發揮出來的共同作用。” 美聯儲在2月份公布的季度調查中稱，消費信貸需求在去年12月末以及1月初出現強勁增長，住房貸款需求尤為強勁。接近34%的受調查銀行稱，購房貸款需求走強。 此外，也有評論認為養老金基金的流入也是扶持房地產市場的重要因素。美國房地產服務企業仲量聯行統計顯示，養老金和房地產基金等投資者投向商業地產的年投資額在2012年達到了近4500億美元，到2030年有望增長1倍以上，超過1萬億美元。