編者按：在廣東率先公布細則后，3月30日與3月31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。一系列“央地聯動”的政策組合拳“出拳”迅猛。政策出臺對上市公司影響幾何？本報今日聚焦“國五條”細則，以饗讀者。

分析人士表示，京版細則將自住型、改善型物業納入限價房管理，這將使部分定價過高的新盤重新定價才能入市，同時將壓縮房企利潤空間

“京‘國五條’細則落地之后，業界為之解讀更多的是京籍成年單身人士禁購二套房和個人轉讓住房所得稅按差額20%收稅這兩項政策。”一位業內人士向《證券日報》記者表示，實際上，細則當中涉及的“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”的政策可能要比“個人轉讓住房所得稅按差額20%收稅”政策對房地產市場更有殺傷力。

對此，亞豪機構市場研究部總監郭毅向《證券日報》記者表示，京版細則將抑制老項目后期入市價格，這意味著不少老項目后期入市的一手房將重新調整定價才能拿到預售證。如此一來，原本打算4月入市的部分新盤開售計劃或將擱置。

中原地產市場研究部總監張大偉也表示，限制預售價格漲幅，將使商品房盈利空間遭到壓縮。如此一來，房企的利潤空間將被拉低。

部分新盤開盤時間延后

“項目爭取在4月中旬開盤，目前還沒拿到預售證”，北京房山區長陽鎮某樓盤的銷售人員向本報記者表示，“具體開盤價格尚未確定，可能在1.9萬元/平方米左右”。

而據搜房網數據顯示，該盤從2012年12月到2013年2月這段時間內，房價已從1.4萬元/平方米攀升至1.75萬元/平方米。

如此一來，在該項目后期房源申請預售證時，如果嚴格參照項目前一期售房實際成交價，顯然1.9萬元/平方米的定價是可能無法順利拿到預售證的。屆時，正如上述銷售人員所言，“具體開盤時間還無法確定”。

實際上，有購房者向記者反映，緊鄰北苑城鐵的天潤·福熙大道項目南區小戶型房源原定于3月開盤，但現在開盤時間已經拖延至5月份或者6月份。

“南區還沒拿到預售證，不過項目北區已經拿到預售證，預售最高價格定在5.04萬元/平方米。”該盤銷售人員向本報記者如是表示。

值得一提的是，記者在北京市住建委網站獲悉，該盤3月6日同時取得Ｃ1號住宅樓和Ａ4＃住宅樓預售證，前者擬預售價格最高為5.04萬元/平方米，銷售狀態顯示為3月6日開盤；后者擬預售價格為4.84萬元/平方米，銷售狀態顯示為4月1日0：00開盤。

更值得一提的是，該項目正處在排號階段，從3月6日到現在都沒有可以馬上網簽的房源出售。此外，該項目上一期房源取得預售證的時間為2012年9月14日，實際成交均價為3.28萬元/平方米。

顯然，6個月后，該項目的最高擬售價格要比上一期上漲了1.76萬元/平方米。對此，項目銷售人員解釋為，“這些房源由毛坯銷售改為精裝修產品，而精裝修成本每平米將達1萬元”。當然，項目3月6日取得預售證的這一批房源入市后的實際成交均價也可能與最高擬售價格有大幅差距。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示，隨著京版“國五條”的落地，入市項目價格高速上漲的周期即將結束。

京版細則增加了控制房價的規定，預計未來在預售許可證的發放環節，將加大對于價格的管控，漲幅過高的項目將不予發放預售許可證。與此同時，這將直接影響項目入市的積極性，預計未來數月內，市場供應難以出現較大突破。

壓縮房企利潤

值得一提的是，郭毅向《證券日報》記者表示，個別純新項目周邊并沒有同類等級的物業售價作為參照目標，這部分純新盤的定價將變得比較糾結。

實際上，據記者了解，位于通州核心區域的京杭廣場項目定位就比較高端，而周邊則沒有與之相同定位的產品，這或將使得項目入市價格變得比較尷尬。如果項目開盤價格于周邊中低檔住宅價格持平，無疑將大幅壓縮房企在這一項目上的利潤空間。

對此，郭毅表示，開發商可能會采取一些手段應對調控細則，比如在容積率不變的情況，改變產品類型，老項目上一期可能是花園洋房，新一期可能推出高層板樓，擬售價格自然會有變動。此外，開發商還可以推出一些位置和戶型相較整個項目最差的房源，低價入市，樓王位置的房源則可以放緩推盤。

不過，美聯物業全國研究中心則向《證券日報》記者表示，政府控制預售證主要是針對一些高價樓盤，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格的樓盤，至于具體區間政府并未給予明確指示。

而據美聯物業全國研究中心的統計數據顯示，預計今年4月份北京新入市（含加推）的項目在40個左右，價格超過4萬元/平方米的只有東湖灣、美景東方、國瑞城等少數項目，并且這些項目價格也并沒有明顯背離其所屬的片區，所以對近期入市的項目影響不大，預計這些項目還是會正常入市。

但是，在高壓政策調控之下，房企可能會調整產品結構，加大中下剛需項目的供應，短期為了規避風險可能才采取一些“以價走量”的營銷政策。此外，房企以后拿地可能會比較謹慎，特別是一些高價地塊。