每經編輯 每經實習記者 葉燕婷 發自深圳    

每經實習記者 葉燕婷 發自深圳

近日，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱華僑城）發布公告，宣布成立子公司寧波華僑城投資發展有限公司，以公司自有資金投入注冊資本10億元，出資占公司最近一期經審計的凈資產的5.02%。

公告顯示，寧波華僑城為公司直接持股100%的全資子公司，其經營范圍包括房地產開發、經營，旅游景區管理以及游樂園項目開發等。有業內人士分析，這意味著華僑城第二輪全國擴張實質性的進展，仍走“旅游+地產”的老模式。

此外，持續增長的旅游業務營收似乎證明了華僑城離自己去地產化的目標在不斷接近，然而細看下來不難發現，華僑城主要的利潤仍來自房地產，旅游項目現階段還是以賺吆喝為主。

旅游賺吆喝 地產賺銀子/

在此之前，公司宣布未來擬與重慶市合作重慶華僑城文化旅游綜合項目，主要內容包括歡樂谷等項目的建設和運營。而重慶也是繼深圳、北京、成都、武漢、上海、天津之后，歡樂谷在國內入駐的第七個城市。旅游綜合和房地產一直是華僑城A的兩個主營業務，據2012年年報披露，今年公司在房地產方面增速放緩，營業收入同比增長10.01%，達到112.5億元，相比而言，旅游綜合營業收入同比大幅上漲65.16%，達到104.6億元。

華僑城年報顯示，2011年其地產業務毛利為94.70億，占集團總毛利約七成，2012年集團在旅游綜合營收大幅增加，但其毛利仍只達到地產業務的70.39%。海通證券研報推測，估算華僑城在地產業務利潤約34億元，主題公園和旅游等其他業務利潤僅在5億元左右，占比不到20%。

華僑城的毛利水平一直是行業中的佼佼者，這同樣歸功于其房地產項目。公司2012全年毛利率為51.90%，其中房產業務的毛利率高達59.86%，而同年萬科在房地產的主營業務利潤率只有25.84%，保利則為35.24%，銀河證券研報顯示，去年中期中國房地產行業整體毛利率僅為39.5%，華僑城遠遠領先于同行。

一直以來，華僑城房地產定位高端路線。搜房網數據顯示，其深圳波托菲諾·純水岸第十、十一、十二期每平方米均價都在16萬元左右，而位于深圳東部華僑城的“天麓”別墅一期每平方米均價也超過10萬元。倪征認為，公司定位中高端地產需求潛力仍然巨大，未來將更加強調縮短土地儲備、去化周期問題，相信毛利率能夠保持在50%以上。

美聯地產全國研究中心主任何倩茹表示，華僑城通過高品質的旅游項目帶動周邊配套設施和交通的投入，實現片區溢價，保持房地產較高的均價。同時，房地產項目能快速回籠資金，為旅游項目的培育期提供堅實的后盾，這樣的互補讓華僑城業績表現更加穩定。

去地產化 或仍是噱頭/

號稱旅游為主，實際卻是房地產賺錢，有業內人士質疑華僑城打著旅游概念低價拿地，轉而興建房產項目，從中獲取高額利潤。

深圳錦繡中華常務副總經理王剛曾撰文透露，華僑城在早期拿地只需和政府協議轉讓即可，并不通過公開競爭，地價也十分低廉。對此，華僑城集團董秘倪征坦言，公司強大的品牌效應和央企背景確實讓公司獲得一些優勢，對其他競爭者形成了較大的進入壁壘。

以深圳東部華僑城綜合生態旅游度假區為例，該項目于2007年開工，共投資35億，總規劃面積6.55平方公里，其中包含了總建筑面積12.8萬平方米的別墅區，據搜房網顯示，目前每平方米均價為8.5至10萬不等，吸金已超過百億。公開報道顯示，公司在該項目上，拿地只花了3.5億，遠遠低于近年來全國主要城市20%~40%地價房價比，其中利潤令人咋舌。

國信證券房地產研究員方焱認為，華僑城A“旅游+地產”的概念其實是一種低價拿地的方式，雖然公司對外宣傳要去地產化，但是地產利潤仍然占大頭，很難有本質的改變，畢竟賣房收益高、周期短，旅游雖然可以帶來長期利潤，但有不確定性，成長周期也比較長。

不過，也有業內人士不認同這種觀點。由于大型綜合旅游項目對于片區的文化環境和生態品質都有較大的提升，從而促進當地財政收入，拉動就業率，因此對于華僑城這種老品牌，當地政府愿意低價出讓土地。深圳旅游與地產研究中心主任宋丁表示，“是不是假借旅游拿地做地產，要看該項目公司對旅游與地產的投資比例，這兩年很多大的房地產企業都在搞旅游地產，但從旅游投資占比來說，沒有企業能比得過華僑城，一般旅游地產項目中房產旅游投資的比率占30%就算不低，但華僑城能達到50%以上，深圳東部華僑城項目的旅游投資達到80%以上，也算給當地政府一個很好的交代。”