沐籽

“賣早了！”多年前朋友賣掉位于北京望京的一套住宅后那份懊悔的表情令我記憶猶新。原本趕在樓市調(diào)控政策來(lái)臨之初及時(shí)出手閑置房產(chǎn)是件值得高興的事情，可是當(dāng)年遠(yuǎn)洋拿下大望京地塊時(shí)的一錘定音，敲痛了他的神經(jīng)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)新地塊樓面價(jià)格已經(jīng)超過(guò)在售二手住宅價(jià)格時(shí)，他心中的小算盤便開始上下?lián)軇?dòng)，計(jì)算著損失。

“地王”的誕生，成了推高周圍住宅的充分理由。開發(fā)商在被指責(zé)充分利用金融杠桿獲取“暴利”時(shí)，也在為自己申辯：“本不想冒那么大風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿地，但優(yōu)質(zhì)資源越來(lái)越少了”。

資料顯示，近日佳兆業(yè)以18.6774億元拿下廣州白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊，同時(shí)配建6.68萬(wàn)平米的保障房，剔除配建面積后，折合樓面地價(jià)高達(dá)25597元/平方米。該地塊重現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的土地市場(chǎng)怪相。資料顯示，上述白云區(qū)宅地附近的樓盤，銷售均價(jià)大約在2.3萬(wàn)元/平方米至2.8萬(wàn)元/平方米，部分樓盤甚至每平方米售價(jià)低于2萬(wàn)元。

獲取了優(yōu)質(zhì)地塊的房地產(chǎn)企業(yè)，后期開發(fā)銷售自然運(yùn)行的十分順利，凈利潤(rùn)也一路走高，銷售額增長(zhǎng)速度領(lǐng)先于銷售面積增長(zhǎng)速度的事實(shí)印證了開發(fā)商銷售單價(jià)的逐年走高。一直以來(lái)，開發(fā)商似乎都扮演反面角色，但人們忽視了一個(gè)數(shù)據(jù)——最近6年來(lái)，隨著房地產(chǎn)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，繳稅額也在大幅增長(zhǎng)，且繳稅額一直大于凈利潤(rùn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，139家A股房地產(chǎn)企業(yè)上市公司自2007年一季度至2013年一季度繳稅總額高達(dá)6429.7億元，而同期的凈利潤(rùn)則為6265.4億元。房企繳稅增長(zhǎng)曲線與房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)曲線保持正相關(guān)，房企凈賺1元錢，需要向政府繳納1.02元的稅費(fèi)。

有研究人士調(diào)研表明，將房產(chǎn)商開發(fā)一處樓盤從立項(xiàng)到完成銷售進(jìn)行分解，整個(gè)過(guò)程向各級(jí)政府機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)涉及到7大類37項(xiàng)支出，這些支出包括房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費(fèi)，以及后期的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等，這些費(fèi)用將占整個(gè)房屋銷售金額比例低則50%，最高甚至超70%。

這也從2009年全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的一份報(bào)告中得到了印證。該報(bào)告說(shuō)，以北京為例，開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中需要與20多個(gè)政府部門打交道，需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20種；廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中需要與30多個(gè)政府部門打交道，繳納20多種收費(fèi)。從單個(gè)城市來(lái)分析，上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%；而北京市流向政府的份額為42.42%。

全國(guó)工商聯(lián)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字已經(jīng)讓人瞠目，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)卻認(rèn)為，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)這份報(bào)告中，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的分析，并沒(méi)有將政府收取的各種稅費(fèi)完全計(jì)算在內(nèi)，如規(guī)費(fèi)、證費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。

這就意味著，稅費(fèi)在房?jī)r(jià)成本構(gòu)成中占據(jù)的比例更高。從提交競(jìng)價(jià)意向或是在土地拍賣會(huì)上舉牌開始，開發(fā)商便做好了繳納一系列稅費(fèi)的準(zhǔn)備，從表面看，高地價(jià)成為房?jī)r(jià)走高的重要推手，但其起到的也只是一個(gè)推波助瀾的作用而已，稅費(fèi)成本卻是最初決定房?jī)r(jià)的重要因素。

由此來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控中“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的內(nèi)涵應(yīng)該重新劃定，政府所主管的不應(yīng)僅僅是政策性保障住房的建設(shè)配給，還應(yīng)該有財(cái)政模式的轉(zhuǎn)變，擺脫房地產(chǎn)發(fā)展支撐經(jīng)濟(jì)的模式，避免當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段后，房地產(chǎn)建設(shè)減速給地方經(jīng)濟(jì)造成沖擊。

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