每經編輯 每經記者 沙斐 顧晟昱 上海攝影報道    

每經記者 沙斐 顧晟昱 上海攝影報道

上海地方版 “國五條”細則規定，對捂盤惜售、閑置土地和炒地等違法違規行為的房地產企業在開發項目貸款等方面予以處罰和限制。中國地產（01838，HK）開發的位于上海南京西路的協和城在獲得預售許可證近9年時間里，僅僅售出了總共222套住宅中的5套房源，甚至其售樓處也停止了運營。據悉，該項目今年5月份還剛獲得了銀行的抵押貸款。

上述事實顯然與上海地方版“國五條”的規定有很大的出入。知名房地產專家蔡為民認為，這樣的情況存在明顯的違規現象，有關部門制定了相關政策就應該嚴格執行。

售樓處大門緊閉

上海網上房地產披露的銷售信息顯示，協和城（一期）在2004年5月25日開盤至今近9年中，只出售了5套房源。《每日經濟新聞》記者近日前往協和城售樓現場實地調查，發現位于現場的售樓處已空無人煙，大門緊鎖。

《每日經濟新聞》記者為此致電協和城的開發商中國地產，試圖了解協和城項目是否還在售，以及為何關閉售樓處。其香港總部的工作人員表示稍后會聯系記者，但截至發稿，尚未回復。

今年3月底發布的上海地方版“國五條”中規定，“對發生違反限購政策、捂盤惜售、閑置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規行為的房地產企業，各有關部門要按照各自職責，在網上簽約資格、土地競買、開發項目貸款、批準上市、融資等方面予以處罰和限制。”

開盤9年僅僅銷售了5套，售樓處閉門謝客，背后是存在捂盤行為還是另有隱情？

克而瑞上海機構研究總監薛建雄對此表示，就協和城目前的情況來說，肯定有捂盤惜盤的嫌疑，但開發商的痛苦也是局外人難以想象的。

薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，協和城最初開盤的時候雖然只賣1萬多每平方米，只夠保本，但在這樣的情況下這個樓盤還是賣不動，因為當年周邊類似的房子也就5000元/平方米左右。

搜房網公開資料顯示，目前協和城 （一期）的均價為110000元/平方米。薛建雄表示，中國地產一直隨著市場在調整協和城的價格，目前周邊的物業如靜安豪景苑的售價約在7萬~8萬元/平方米左右，普遍遠低于協和城的售價。

本月獲得6.5億開發貸

按照上述上海“國五條”規定，存在捂盤惜售、閑置土地和炒地的樓盤，將難以獲得開發貸款。《每日經濟新聞》記者從上海市靜安區房地產交易中心了解到，興業銀行上海分行曾在今年5月份就上述協和城項目作了一次貸款抵押，金額為6.5億元。

記者向上海市房管局詢問，協和城項目在9年僅售5套的情況下，關閉售樓處，是否屬于捂盤惜售，是否有獲得貸款資格？截至記者發稿，上海市房管局尚未作出回復。

對此，薛建雄表示，有關政策針對融資渠道的限制對協和城來說不會有非常大的影響，無非就是限制其從銀行獲得貸款或限制其貸款成數，而協和城有現成一棟樓可以作抵押，想要融資還是很容易的。

蔡為民說，類似捂盤惜售的現象在國內是一個非常普遍的現象，按照新修改的閑置土地處理辦法，對于各類土地閑置狀況有很明確的處罰規定，但實際情況卻是，開發商都在炫耀自己的土地儲備。他還建議，解決捂盤惜售的問題在于要明確游戲規則，有關部門制定了相關的政策就要嚴格執行，不要讓開發商把政策當成兒戲。

拿地時間超過20年

公開資料顯示，早在1992年中國地產就已獲得協和城地塊，但截至目前，該地塊項目仍未全部完工。

有媒體曾報道，協和城項目曾被上海市政府列為南京路五大主要商業項目之一，計劃開發成一個集零售、酒店、辦公樓于一體的綜合商業項目，分兩期開發，預計總建筑面積為40.9萬平方米。目前已建成的協和城（一期）除外，2008年獲得建設工程規劃許可證的協和城（二期）也一再推遲開工時間，目前北塊尚未竣工，南塊至今沒有動工。

記者從上海市靜安區房地產交易中心獲得的關于協和城的土地狀況信息顯示，該土地的使用期限為1992年10月2日至2043年5月30日止，目前到該土地使用截至期限只有30年左右的時間。

上述報道還稱，這塊拿地20年仍未建成的項目，2011年底的估值高達404億港元，為開發商帶來了源源不斷的賬面利潤。

薛建雄稱，用當年的成本類比現在的售價的話，利潤的確很高，然而參考當年與中國地產同樣規模的開發商，通過滾動開發現在都已達到了幾百億元的年銷售規模，所以不能單單從賬面利潤去考慮這個項目是否成功。