每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

即使調控政策一直在加碼，房地產市場仍在上演著“圍城”。

5月29日，西王糖業控股有限公司發布公告，公司間接全資附屬公司輝盛有限公司與山東省即墨市人民政府就合作發展多用途物業開發項目訂立框架協議，暫定投資額為8億美元。

據悉，西王糖業原本為亞洲最大淀粉糖生產基地，從事玉米加工，生產淀粉糖及玉米副產品業務，該公司于近期宣布，將上述業務出售予大股東兼主席王勇，并轉型至物業開發。

“多數非地產企業進軍房地產，主要還是博弈未來宏觀樓市預期，看好兩三年后的房地產市場。”同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

據媒體報道，香港友達資產管理董事熊麗萍認為，西王糖業去年因農產品原材料成本波動，部分業務現虧損，現在該公司計劃變身為地產公司，這可對其穩定收入及長遠發展有所幫助。但是日后如果如期成為房地產股，按公司目前的規模看仍然偏小，因此可能出現借貸能力差、業務風險大等問題。

行業巨頭西王糖業謀轉型/

西王糖業昨日（5月30日）發布公告稱，旗下全資附屬公司輝盛與即墨市人民政府簽訂物業開發項目框架協議，內容包括開發即墨市火車站廣場和商業、住宅及辦公區域。

據悉，項目位于山東省青島市的即墨市青榮城際鐵路火車站，占地面積約2.32平方公里。根據框架協議，輝盛的一家附屬公司將在即墨市成立一家外商獨資公司或中外合資公司，擔當開發項目的主事人；輝盛的一家附屬公司或一家聯營公司將參與開發項目。輝盛將負責開發項目的調研、規劃、建設及融資，初步計劃將向開發項目投資8億美元，發展期將持續3至5年。

“沿鐵路線開發物業，是目前部分房企的時髦做法。”上海易居研究院研究員嚴躍進分析，即墨市經濟條件尚可，在山東以及全國百強縣中排名較前。但即使如此，也容易陷入一個困境。

“物業開發，不應過多關注人口的輸入多少，而應關注人口在相應區域停留時間的長短。如果僅僅是行人匆匆，那么這種物業開發的效果就要大打折扣。”嚴躍進表示，實際上，目前全國興建城際鐵路站，并非個個都成功，相應的風險與失敗案例依然存在。

淀粉糖等玉米加工業務被剝離/

資料顯示，西王糖業原來的主營業務是加工玉米，生產各種淀粉、糖及玉米副產品。因經營問題，公司2012財年虧損人民幣1803萬元。

西王糖業于5月22日宣布，向控股股東西王投資出售玉米加工業務，總價20.96億元人民幣，公司預計出售確認虧損8.61億人民幣。西王糖業同時表示，此次交易完成后，公司將不再從事玉米加工業務，并會把資源集中用于發展在內地的物業開發。

對于其轉型的原因，嚴躍進分析，或是其盈利能力發出警告。 縱觀西王糖業的財務數據，經營狀況每況愈下。如資本運用回報率從2011年12月的7.3％下滑至2012年12月的-0.6％。呈現由正轉負的尷尬。

如此困境下，利潤率指標也是陷入了窮途末路的困境。如2011年12月，經營利潤率為7％，到了2012年12月更是下降為1.8％。而稅前利潤率和邊際利潤率則更為“沮喪”，在2012年12月均下滑至-0.4％。

“產品附加值較低，主營業務利潤率較低，能源、資源類產品特別是玉米價格的波動對公司盈利的穩定性產生不利影響。從產業發展的規律來看，產業集中度提高的趨勢明顯，玉米深加工企業的規模將不斷擴大，規模優勢地位受到挑戰。”在其官網上發布的文章中，西王集團也表示了目前面臨的挑戰。

公開資料顯示，西王糖業是西王集團的控股子公司。西王集團現已以玉米深加工為主業，除西王糖業外，西王集團還控股西王食品（000639，SZ）、西王特鋼（01266，HK）另外兩家上市公司。

西王集團三家控股子公司，只有西王食品一家業績突出，整個西王集團的財務數據并不好看。

三線城市地產現滯銷風險/

就在地產調控日趨收緊之際，杉杉、五糧液、地奧、長虹、國美、阿里巴巴等一系列“非主業房企”卻在樓市低迷期嶄露頭角，這些在服裝、礦產、醫療、食品、電器、IT等行業的“大腕”紛紛進軍地產行業。據不完全統計，此間在房地產領域亮相的“非主業房企”資金超過500億元。

即使當前各地樓市尤其是一線城市樓市量價滯漲，也抵擋不住行業外“大魚”的涌入。眾多非地產企業進軍房地產行業，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，非地產企業進軍房地產行業，決策者考慮公司主營業務板塊與地產板塊并駕齊驅，開始以“兩條腿”走路的方式規避不同行業的投資風險。“多數非地產企業進軍房地產，主要還是博弈未來宏觀樓市預期，看好兩三年后的房地產市場。”

但房地產是資金密集型行業，開發經營具有實際面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經營風險大等特點。

一線城市樓市 “一片飄紅”，土地市場也持續升溫，高單價、高溢價地塊頻現，多地“地王”紀錄屢被刷新。張宏偉認為，優質地塊被具有資金實力的大型開發企業拿走，中小開發企業拿地的機會越來越少。

克而瑞在 《中國城市房地產市場風險報告》中指出，部分三線城市風險主要表現在供求關系上。隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中來。但三線城市其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來風險正集中展現。

對此，嚴躍進認為，三四線城市市場面臨著滯銷等風險。但同時，房地產開發對資金的渴求程度并沒有減少。從這個角度看，未來的銷售業績或許難以支撐穩定的現金流，從而引發房企經營風險。

蘭德咨詢總裁宋延慶對西王糖業進行了善意的提醒，進軍房地產操作難度比較大。須從專業化、精細化、品牌化三個方向去發展。