每經記者 王杰  發自北京

土地市場的熱度在蔓延。

在5月下半月，一線城市紛紛爆出地王后，6月來部分二三線城市再現天價土地。機構數據顯示，在18日至19日的短短兩天內，就有多幅地塊表現出較高的溢價率。在104個城市的樣本中，有8塊地的溢價率超過了50%，多位于二三線重點城市。

中原地產市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，整體樓市在國五條落地力度低于預期的情況下，購房者、開發商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象。“市場存在再次失控的風險。”

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，此波土地熱潮顯然與樓市調控的總基調格格不入。理論上在政策打壓下土地市場應有所降溫，但實際上，這股拿地熱潮不降反升。這實際上反映出房企對后市正持看漲的預期。加緊土地儲備成為目前房企的一個戰略表現。

房企搶灘“二三線”城市

6月18日，珠海橫琴一商住用地以底價，總價5.24元成功出讓，競得人為珠海大橫琴人才公寓建設有限公司。其中，6800元/平方米的樓面價刷新了2013年珠海成交單價地王記錄。

6月19日南京土地拍賣市場卻熱得發燙。在19日下午的7幅地塊競拍其中，備受關注的仙林湖退地、編號為G25的二類居住用地引來8家房企的爭搶。經過66輪鏖戰，最終被金地集團以28.7億元拿下，溢價率75%，仙林湖單價地王也由此誕生。

克而瑞數據庫的資料顯示，在18日至19日的短短兩天內，就有多幅地塊表現出較高的溢價率。在104個城市的樣本中，有8塊地的溢價率超過了50%，分別位于常州、中山、南京、武漢和南昌等二三線重點城市。

“2013年來，房企積極拿地，土地價格上漲，成交上漲使得房企競爭土地積極性大漲，土地溢價上升。”張大偉分析，整體來說，當下樓市量價均居于高位，而開發商的資金情況明顯好于往年。

上海易居房地產研究院6月13日發布《5月份10大房企業績報告》指出，1-5月份，10大房企商品房銷售面積共計2473萬平方米，同比2012年1-5月份增長26.5%。銷售金額共計2609億元，同比2012年1-5月份增長31.5%。

多渠道融資拿地為“補倉”

即使房企資金面轉好，但整體樓市在國五條落地力度低于預期的情況下，開發商看漲市場融資頻繁，借貸拿地“補倉”為擴張。

中原地產研究中心監測的十大標桿房企5月購地情況較為積極。5月前30天，十大標桿房企權益購地金額為162億元，環比4月增長26%，另據中原監測的13個城市的土地市場數據顯示，6月經營性用地到期量將環比增加28%。若政策環境未變，預計屆時土地市場將延續近期的活躍局面。

從CRIC研究中心監測的103家房企的融資情況來看，一季度這些企業融資總量達到1097億元人民幣，同比增幅達到96%。在融資方式上，一改之前融資方式集中于某些方式的情況，今年房企融資出現了多元化的態勢，通過IPO、增發、配股、銀貸、債券、信托、基金等融資方式的融資的數量都較為頻繁。在這些融資方式中，以外幣為單位的融資總額占比為67%，表明房企海外融資的動作仍較為頻繁。

提高企業自有資本金比例可“降房價”

土地市場的高溢價，使購房者的預期發生了變化。

“現在土地溢價率這么高，開發商肯定不會做賠本買賣。我準備馬上就買了，不能在等了” 購房者小潘在接受本報記者采訪時直言。像小潘這種情況，在潛在購房者中并不是個案。《每日經濟新聞》記者走訪中了解到，多位購房者預期看漲。

張大偉直言，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。

嚴躍進指出，目前房企積極拿地，最主要的原因是資金較為充裕。實際上，從當前市場的判斷來看，樓市看漲的氛圍正越來越濃。只要有充足的資金實力，或者寬裕的融資渠道，房企都會在拿地動作上表現出積極擴張的一面。

現在全國基本都是按照20%的自有資本金進行。也就是一個項目的開發必須要有20%的自有資金才可以進行開發。20%的自有資金的市場準入條件當前來講還是比較低，這個時候開發企業資金面相對會比較寬松，利于開發企業積極拿地，利用較高的資金杠桿作用撬動市場開發。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，要使調控真正有效果，其實就是調節企業的現金流狀況，提高自有資本金比例是一個方法，如果提高企業自有資本金比例至35%或在20-35%之間靈活調整，企業的資金面會明顯比之前緊張，企業資金面緊張就會加快推盤速度，市場供應會增加，整體市場供求關系緊張的局面會得到緩解，房價上漲的壓力也會逐漸減輕。