每經編輯 每經記者 顧晟昱 發自上海    

◎林中表示，“兩高一輕”的戰略，如果用資本市場的詞語去解讀，就是“高增長、穩健負債、輕資產”——不管以前還是現在，旭輝始終都是在確保財務安全的前提下實現企業規模的增長。

每經記者 顧晟昱 發自上海

◎他強調，“‘發展中求穩健、穩健中求發展’的企業發展理念，是旭輝一項長期貫徹的核心經營發展理念，目的就是要做好發展和穩健的平衡。”

◎林中強調，旭輝絕不會“亂拿地、拿錯地、拿貴地、拿地王”，旭輝的財務安全性是企業各項經營增長的前提，我們有規范的管理以及紀律來確保企業資金鏈的安全。在整個投資規模上，公司始終堅持“量入為出”，堅持“有多大的能力，辦多大的事”。

◎“一句話，要在高增長與安全性之間取得平衡，既需要價值觀和戰略引導，也需要具備經驗、能力和技巧。我們需要做的就是苦練內功，打造優良的產品，加快落實既定的銷售計劃，積極回籠資金，提升高周轉能力，夯實標準化管理，做足投資分析，把握機會擴充土地儲備，為明、后年的發展打好基礎。”

去年成功登陸香港資本市場且發展迅速的旭輝控股（00884.HK）日前公告稱，公司與6家國際和本地銀行簽訂了一項為期3年、總額為1.565億美元的銀團貸款協議，利率按倫敦銀行同業拆息率或香港銀行同業拆息率加5.65厘的年利率計息。

這是旭輝繼成功IPO、發行2.75億美元優先票據后，又一次獲得資本市場和重量級機構投資者的青睞與認可，反映出金融界對旭輝未來業務方向以及發展充滿信心。

旭輝集團董事長林中表示：“此項協議有效拓寬了旭輝的海外融資平臺，進一步優化了財務結構，并為公司的未來增長提供了強有力的支持。”

近年來，得益于高周轉的運營引擎、資本市場引擎和合作借力引擎這 “三大引擎”的合力牽引作用，旭輝保持了持續的高速成長，已經駛入一條擁有安全邊界的快車道。

運營引擎：

高周轉拉動逆勢崛起

據林中介紹，旭輝是在“三個引擎”的牽引下來實現公司進一步發展的。一是高周轉的運營引擎，就是如何提高內部資源效率，加速自有資源的滾動；二是資本市場引擎，旭輝上市后，充分利用資本市場進行融資，改善財務結構，甚至會改變一些經營模式來進一步降低成本；三是合作借力引擎。這三個引擎，是旭輝持續高速增長的安全邊界。

公告顯示，今年上半年旭輝實現合同銷售金額人民幣約71.6億元，按年增長約96%，已完成全年合同銷售目標約57%。合同銷售面積約715000平方米，每平方米合同銷售均價約人民幣10013元。在權威第三方機構剛剛發布的上半年房企銷售排行榜上，旭輝排名第37位，相較去年同期上升7位。

上述業內人士表示，作為去年內地房企香港IPO第一股，旭輝今年上半年的發展可圈可點。旭輝一直以來都堅持“高周轉、高去化、輕資產”的總體戰略，企業產品結構分為——70%剛需住宅、20%銷售型商辦、10%改善型產品，定位于“宜居、剛需、買得起”的中小戶型市場，迎合了購房者的普遍需求，在政策緊縮環境下，依然有很大的拓展空間。

除了上述在內部稱為“兩高一輕”的總體戰略與“721”的產品戰略外，旭輝還著力推行了旨在進一步加速周轉的“4861”戰略，即拿地后4個月開工、8個月開盤、首次開盤去化率60%、11個月實現資金快速回籠周轉。

事實上，隨著樓市調控的深入與常態化，“高周轉”已逐漸成為房企適應調控節奏并實現快速發展的“不二法寶”，旭輝則成了調控下逆勢崛起的“高周轉”樣本——盡管上半年房企銷售增速普遍飄紅，但96%的按年增速亦足以在所有房企中名列前茅。

據記者了解，旭輝今年上半年的銷售目標已經超額完成，公司下半年可售貨源充足，超額完成全年目標將是大概率事件。

資本引擎：

廣開渠道穩健融資

隨著銷售額的不斷增長與企業規模的擴大，近年來，旭輝在土地市場上表現也較為突出，招致媒體稱之為“瘋狂”、“激進”的質疑。

但林中介紹說，不管是以前還是現在，旭輝的投資和擴張都是非常謹慎的，旭輝始終都是在確保財務安全的前提下實現企業規模的增長。

這一說法能夠得到權威機構的印證。來自匯豐的一份最新研究報告指出，“旭輝之前采取的是審慎的擴張記錄：在2011年至2012年里，旭輝以底價收購了22個新項目。”并且，匯豐認為“2013年，旭輝的實際銷售額可能超過其125億元的銷售目標，所以50億元人民幣的拿地費用可能會向上修正。”

今年上半年旭輝已經購置了12塊地，總地價達86億元，地上建筑面積約153萬平方米，這12塊地都遵循了“區域布局戰略”的要求，即“戰略聚焦、區域深耕、一二線城市”。除了杭州，其他的地都屬于公司已經進駐的城市。“對我們來說，這些城市都已經非常熟悉，市場上有我們成熟的產品，當地有我們成熟的團隊，我們的開發效率很高，風險就會很小。”

事實上，在“發展中求穩健、穩健中求發展”這一核心理念指引下，旭輝對企業的安全性是非常關注的。比如凈負債率，旭輝內部有很嚴格的控制指標。在當前的高增長前提下，維持在70%～80%的負債率水平上被旭輝視為相對穩健的策略，與之相匹配的是對現金流的完善管理，不僅有日資金報告管理、周資金會議管理、月資金分析管理，銷售回款率一貫也都比較高，基本都超過90%——上半年旭輝的銷售回款率在93%左右。

“旭輝銷售的產品是剛需宜居產品，市場需求旺盛，我們有很大的余地來調節和確保資金鏈的安全。”對資金鏈的安全控制管理，被林中視為財務管理工作的重中之重。

業內人士分析稱，盡管旭輝上半年買地看上去耗資較多，但銷售金額也完成了其承諾目標，完成率接近全年的60%。而據林中透露，下半年銷售目標將調增。

林中稱，上半年買地并沒有超出旭輝的能力范圍，下半年旭輝的銷售會保持上半年勢頭，甚至更好一些，“我們有能力繼續買地”。

業內人士認為，就目前行業發展趨勢來看，一個高速增長的企業，基本上每年買地的金額要占銷售額的40%～60%。低于40%，未來的增長率就會受影響；高于60%，就有點偏多了。

“業績增速較快不僅得益于上市后公司治理結構的進一步規范，上市也帶來了更多融資渠道，對加快發展是一大助力”，林中對記者分析說，“這次順利獲得的銀團貸款，是我們上市后的第一次規模性銀團貸款,它將進一步優化公司的債務結構，降低財務成本，同時也會提升我們的經營能力和盈利能力。”

林中進一步指出，此次能夠順利獲得銀團貸款，主要基于公司一貫秉承的“發展中求穩健，穩健中求發展”理念，以及公司產品銷售勢頭的良好和對貸款的償還能力強等因素，同時，公司也保持著與這些銀行非常良好的信用記錄。

據悉，參與此次銀團貸款的銀行包括：渣打銀行(香港)有限公司、永隆銀行有限公司、東亞銀行有限公司、恒生銀行有限公司、大豐銀行有限公司和澳門國際銀行有限公司。

從名單看，都是國際知名大行。“從戰略發展的角度，我們會選擇合適我們的融資方式；更傾向于海外融資，是因為年限長、利率低，獲取渠道便捷；目前公司資金狀況良好，有70多億現金流，短期內暫無其他融資需求”，林中稱。

業內人士指出，旭輝能以如此低的成本獲得銀團貸款，“這本身就是對其資金鏈狀況的一種背書效應，如果旭輝的真實財務狀況確如外界所擔憂的因‘冒進’而存在巨大風險，銀團是沒有放貸可能的”。

據悉，旭輝財務狀況穩健，獲得國際評級機構惠譽（Fitch）、穆迪（Moody’s）及標準普爾（S&P）分別給予B+、B1及B+的發行人評級。

林中還表示，基于此，旭輝仍將充分利用資本市場融資上的便利和優勢，不斷優化和調整財務結構和負債結構。

不難看到，自去年在香港上市以后，IPO、發債，包括“銀團”貸款等等，給旭輝帶來了一些重要的改變，改變了旭輝負債中的長、短期結構比例，使短期負債變得很少，這對資金鏈的安全會產生更大的保障。

據悉，旭輝的短期負債基本控制在總負債的20%以內。

合作引擎：

購地堅持“四不”擅于“借力”

牽引旭輝進入安全快車道的第三個重要引擎，林中認為是“合作借力”。

自去年起，旭輝就在合作戰略的實施上接連取得突破。繼去年與綠地集團在上海閘北地塊的成功合作后，今年6月24日，旭輝宣布再次與綠地集團共同開發杭州濱江奧體地塊。該地塊是旭輝于今年5月下旬以35.65億元取得。

記者了解到，今年上半年，旭輝購買了12塊地，總地價86億，地上建筑面積約153萬平方米。值得注意的是，這12塊地當中，有6塊地是合作開發，合作方所占股權從50%到67%不等。合作方分擔了一大部分土地款，大大降低了旭輝的資金壓力。

記者大概統計了一下，這12塊地中旭輝所承擔的應付地價款總計不到50億，而且，其中最長的支付時間要到明年5月份，如果扣除旭輝上半年已經支付的土地款，可以推算，未來一年中，這12塊地需支付的總地價款約為23億。業內人士分析稱，基于旭輝去年年末45億現金余額、今年上半年71.5億的銷售收入、上半年現金余額71億、合作開發模式帶來的成本分解以及較長的土地款支付期，“我們判斷旭輝的現金流應該很充裕，沒有支付壓力。”

林中對記者闡述了他關于合作借力的理解：“引入實力較強的合作方，將更有利于項目的開發和企業的長遠發展，資本市場也比較看好這種戰略聯盟。”

從時代背景來看，當前房地產行業進入了馬拉松長跑途中的后半程，整個行業的合縱連橫、資源整合將是大趨勢。

顯然，林中是在順勢而為，合作借力也被他視為保障旭輝未來持續增長的重要引擎。

“我們不追求控股或操盤，合作形式非常靈活”,林中稱，而在合作企業的選擇上，旭輝主要考慮三類：一類是境內超大規模的知名房地產企業，對方自身也有開發能力；第二類是境外知名大型品牌房地產企業，對方有雄厚的資金實力和品牌影響力，“在與他們的合作中，我們可以看到他們對品牌、質量、服務的關注遠勝于一時的得失或損益”；第三類是一些有特殊優勢的中小型企業。

對于如何保證合作順利進行，林中也總結了自己的經驗：首先，要衡量合作方彼此有沒有共同價值觀。“旭輝是一個規范的企業，追求在業內建立自己的優秀品牌。那些不關注質量，不愿意為品牌進行投入，喜歡‘殺雞取卵’的企業，都不會符合旭輝的價值觀，就很難合作”。其次，合作方彼此的戰略是否存在分歧。合作伙伴最容易出現矛盾的地方，就是戰略分歧。“比如，我們要高周轉，對方卻希望捂盤，這就是戰略分歧，就無法合作。”最后，合作方彼此要追求互惠共贏。“大家要一起贏，不是‘我贏你輸’的博弈”。

林中強調，旭輝絕不會“亂拿地、拿錯地、拿貴地、拿地王”，在整個投資規模上，公司始終堅持“量入為出”，堅持“有多大的能力，辦多大的事”。

“一句話，要在高增長與安全性之間取得平衡，既需要價值觀和戰略引導，也需要具備經驗、能力和技巧。我們需要做的就是苦練內功，打造優良的產品，加快落實既定的銷售計劃，積極回籠資金，提升高周轉能力，夯實標準化管理，做足投資分析，把握機會擴充土地儲備，為明、后年的發展打好基礎。”林中如是說。