樓市回暖，上市房企中期業績捷報頻傳。截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預告及快報，其中預計中期業績實現增長的房企共21家，占比約六成。業內預計，由于眾多項目進入結算期，上半年房地產上市公司業績整體將實現增長，重點公司平均業績增幅將在兩成以上。

不過，關于樓市未來走向，上市房企們已現分歧，這從各家公司的不同業務布局上可見一斑。

結算周期左右業績

Wind數據顯示，截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預告及快報。其中，預計中期業績實現增長的家數占比約六成。

作為兩市首家披露中報快報的房企，保利地產(600048)上半年實現凈利潤33.98億元，同比增長35.37%。公司稱，收入與利潤取得較大幅度增長，主要源于公司已銷售的房地產項目竣工交付并結轉收入。

不僅是保利地產，由于項目進入結轉期，招商地產(000024)上半年預計實現凈利潤25-26億元，同比增長105%-113%。泰禾集團(000732)則預計盈利4.1億元，同比增長874%。

從會計處理上看，房企開發樓盤完工、綜合驗收后，才能正式結轉銷售收入，而在未完工前收到的房款均計入預收賬款。通常情況下，房地產商拿地后的開發周期一般在兩年左右，而隨著房企加快項目周轉速度，這一周期正在大幅縮減。

可以看到，正是由于進入項目結轉期，無論“萬保招金”等全國性房企，還是泰禾集團、榮盛發展(002146)等區域性房企，不少開發商在上半年的經營業績表現都十分搶眼。

由于開發項目榮安府余房及榮合公館、榮安心居交付并結轉收入，榮安地產(000517)上半年凈利潤大幅上升。公司預計盈利1.7億-2億元，同比增長107.1%-143.64%。此外，濱江集團(002244)、深物業A、世榮兆業(002016)、冠城大通(600067)等房企的業績預增幅度均超過100%。

與大型房企不同的是，一些中小房企因為在手項目有限，結算周期對公司業績的影響就更為顯著。受項目結算“空窗期”的影響，部分中小房企經營出現大幅下降甚至虧損。

金宇車城(000803)預計上半年虧損1100萬-1500萬元。公司稱，虧損增加主要是由于房產公司新項目在下半年才能實現收入。上半年同樣預虧的中航地產(000043)也表示，由于公司部分地產項目未達到結轉收入條件，導致地產業務虧損。

盡管目前房企披露中報預告的比例尚不足三成，但是業內普遍預計，房地產上市公司中期整體業績將實現增長。中金公司預計，重點公司中報業績平均增長約為21%，住宅開發公司增速將顯著高于商業地產公司。

房企資金面回暖

盡管6月份市場遭遇“錢荒”沖擊，流動性一度陷入緊缺，但是從房企上半年的整體情況看，資金面已經較去年有了明顯改善。這不僅體現在銷售回款的增加上，也表現為融資規模的快速擴張。

總體來看，2012年樓市“由冷到熱”，特別是第四季度以來的“翹尾行情”，令房企積累了大量預收賬款。一季度末，上市房企的預收賬款已經達到6455.71億元，創下歷史最高值，這一數值在中報期有望得到進一步提高。

從主要地產公司的負債水平看，一季度也出現了一定改善。數據顯示，去年年底A股主要地產公司凈負債率均值為62%，今年一季度為64%，均好于2008年高峰值時約80%的水平。同時，房企“一年到期負債/在手現金”的比例也有所下降，去年年末的均值僅為0.84，一季度更是下降至0.80。相比之下，2008年時的平均值在1.5以上。

今年上半年，房企銷售增長勢頭強勁，甚至被業內譽為“最好的上半年”。這也為未來業績釋放打下了基礎。上半年，萬科累計實現銷售金額836.7億元,同比增長33.79%；遠洋地產實現協議銷售額178億元，同比增長29.5%；保利地產和金地集團(600383)的銷售額也增長了26.54%和46.5%。

銷售有“底氣”的同時，房企融資額也大幅增長。盡管二級市場并未對房企再融資完全放開，但是房企仍然通過海外融資、發債融資等渠道大舉獲取資金。中原地產數據顯示，上半年十大標桿房企國內外融資額超過459.6億元，同比增長75.6%，已經超過了2012年的總和。

基于資金成本的考慮，當前房企赴海外融資的現象屢見不鮮。對此，遠洋地產總裁李明表示，雖然6月份出現流動性緊張，但是國際資本市場的利率并沒有太多變化，仍然維持相對較低的態勢，因此對房企的海外融資沒有影響。業內人士也指出，房企赴海外的融資成本大約在5%左右，明顯低于國內平均資金成本。

近期監管層在房地產再融資表態上似有“松口”跡象，這也被業內解讀為未來房企融資政策可能會有條件地放開。一旦房企二級市場再融資閥門逐步放松，將帶動房企資金面的繼續回暖。

后市分歧加大

“樓市在今年可以說已經復蘇了。”李明在接受中國證券報記者采訪時如是說。年初至今，房地產市場成交量攀升，資金壓力緩解，無疑增加了很多房企的信心。不過，即使是在市場環境回暖的情況下，房企在經營、拿地等業務布局上也顯露出對未來市場的分歧。

首先便是在土地市場的布局上。今年以來，萬科、保利等大型房企頻頻出手拿地，房企回歸一二線城市的勢頭十分明顯。中國指數研究院數據顯示，上半年，北京（樓盤）、上海（樓盤）的住宅用地出讓金同比增長超過2倍，杭州（樓盤）漲幅高達30倍。十大房企拿地金額增長兩倍以上，主要是因為加大了在一二線城市的布局。

相比之下，一些開發商繼續保持謹慎保守的經營策略，甚至調整了土地布局。雅戈爾(600177)便將2010年拿下的杭州地塊退地，并因此損失了4.84億元的定金。遠洋地產近兩年也僅僅在天津（樓盤）出手拿下一宗地塊，對此，李明認為，不出手在北京、上海拿地，是因為這些城市的土地價格在“年內就會下降”。

從近期開發商及專家對于房地產市場未來發展的觀點來看，也呈現出“兩極分化”的態度。先是萬科總裁郁亮拋出“房地產將長期過冬”的言論，后是一直看空樓市的謝國忠突然轉向唱多樓市。近期華遠地產(600743)董事長任志強關于“錢荒將至房價暴漲”言論也引發市場熱議。無論如何，這都反映出開發商對于未來資金以及市場走向的分歧。

不過，僅從供應端來看，前兩年住宅供地不足的影響將在今年逐步顯現。亞豪機構數據顯示，在北京下半年入市的40個新盤項目中，有30個項目的土地均為2011年及以前年份出讓。目前，北京市場的土地轉化為可上市房源的時間多在一年以上。顯然，即使上半年土地市場成交火熱，也并不能立刻解決下半年供應緊缺的風險，而這將對未來房價產生直接影響。

上市房企中報預增情況一覽

公司名稱 業績預告摘要

冠城大通 增長160％左右

泰禾集團 凈利潤約41000萬元，增長約874％

濱江集團 凈利潤約76621．19萬元－93648．12萬元，增長800％－1000％

世榮兆業 凈利潤約40000萬元－45000萬元，增長2000％－2250％

招商地產 凈利潤約250000萬元－260000萬元，增長105％－113％

中糧地產(000031)凈利潤約9125萬元－12167萬元，增長50％－100％

深物業Ａ 凈利潤約27000萬元－30000萬元，增長174％－205％

世聯地產(002285)增長70％－100％

蘇寧環球(000718)凈利潤約61916萬元－70172萬元，增長50％－70％

新華聯(000620)凈利潤約30000萬元－32000萬元，增長118％－132％

粵宏遠Ａ(000573)凈利潤約8661．96萬元－10105．62萬元，增長200％－250％

宜華地產(000150)凈利潤約1000萬元，增長253．87％

南國置業(002305)凈利潤約9000萬元－12000萬元，增長692．49％－956．65％

榮安地產 凈利潤約17000萬元－20000萬元，增長107．10％－143．64％

電子城(600658)增長50％以上

海德股份(000567)扭虧，凈利潤約90萬元－130萬元

嘉凱城(000918)扭虧，凈利潤約2000萬元

廣宇集團(002133)凈利潤約11229．90萬元－14598．87萬元，增長0％－30％

榮盛發展 凈利潤約100540．20萬元－117296．90萬元，增長20％－40％

大港股份(002077)凈利潤約3097．9萬元－4030萬元，增長0％－30％

數據來源：Wind 制表：于萍

原文：http://house.hexun.com/2013-07-12/156055833.html