每經(jīng)編輯 周俊生    

周俊生

7月13日，發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在參加第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇時(shí)表示，高房?jī)r(jià)和等級(jí)化城鎮(zhèn)管理體制有直接關(guān)系，優(yōu)質(zhì)資源繼續(xù)集中意味著高等級(jí)城市的房?jī)r(jià)還有上漲空間。他認(rèn)為應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，不要讓稀缺資源“被低價(jià)”造成浪費(fèi)，首先應(yīng)取消目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行的限購(gòu)限價(jià)政策。

這個(gè)觀點(diǎn)用來(lái)觀察我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本符合事實(shí)。中國(guó)的城市，像北、上、廣這些特大城市，盡管房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)最高，但住房仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的新興城市，盡管造起高樓大廈，房?jī)r(jià)也不算很高，但依然乏人問(wèn)津。

我國(guó)城市房?jī)r(jià)的這種構(gòu)成，有其合理性。這種情況之所以會(huì)出現(xiàn)，是由于大城市集中了各方面的資源，可以滿(mǎn)足人們的各種需求，而中小城市則由于缺少這方面資源，人口吸附能力較低，因此房?jī)r(jià)自然就低。盡管大城市的住房消費(fèi)支出遠(yuǎn)高于小城市，但由于大城市能夠提供更豐富的個(gè)人發(fā)展機(jī)遇，因此人們寧愿承擔(dān)更高的購(gòu)房支出或者更高的房租，也要留在大城市。而這又對(duì)大城市的高房?jī)r(jià)形成強(qiáng)有力的支撐。

就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)構(gòu)成來(lái)說(shuō)，有一個(gè)不可忽略的因素，我國(guó)大城市集中太多的社會(huì)資源，尤其是像北京作為國(guó)家的首都，集中了相當(dāng)多的行政資源，這導(dǎo)致我國(guó)大城市的房?jī)r(jià)相比國(guó)際市場(chǎng)具有更堅(jiān)固的支撐。而一些小城市則由于這方面的資源十分稀缺，各方面的發(fā)展都很滯緩，社會(huì)活力受到嚴(yán)重制約，在居住于此的人群中產(chǎn)生了巨大的離心作用。在這些邊遠(yuǎn)城市，房?jī)r(jià)也就因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力低下而不可能出現(xiàn)大幅上漲。

如此一來(lái)，我們就可以明白一些大城市的房?jī)r(jià)為什么居高不下，即使市場(chǎng)調(diào)控的壓力不斷增大，房?jī)r(jià)也無(wú)法遏制下來(lái)。李鐵雖然指出了這個(gè)道理，但他認(rèn)為應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，不要讓稀缺資源“被低價(jià)”造成浪費(fèi)，這一觀點(diǎn)卻不能讓人接受。我國(guó)一些城市高房?jī)r(jià)的形成，有相當(dāng)多的非市場(chǎng)因素，特別是政府力量的作用是不容小覷的。長(zhǎng)期以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府過(guò)多參與使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成了對(duì)行政力量的高度依賴(lài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此。尊重市場(chǎng)規(guī)律，首先需要建立一個(gè)前提，這個(gè)市場(chǎng)必須是真正的市場(chǎng)，而不能是扭曲的市場(chǎng)。如果對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的生成結(jié)構(gòu)不進(jìn)行深入分析，并且以尊重市場(chǎng)規(guī)律為理由放棄調(diào)控，那么只能使大城市的房?jī)r(jià)越走越高，并且向二、三線中小城市輻射。

幾年來(lái)以限購(gòu)限價(jià)為特征的調(diào)控已經(jīng)被實(shí)踐證明并未達(dá)到預(yù)期，個(gè)中原因錯(cuò)綜復(fù)雜，不可排除的是優(yōu)質(zhì)資源大量集中于大城市對(duì)人口導(dǎo)入所起的作用，使得房?jī)r(jià)難以松動(dòng)。由此來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控不能僅僅局限于限購(gòu)限價(jià)，因?yàn)檫@并未觸及市場(chǎng)的要害，而是需要與深層次的政府行政職能改革同步推進(jìn)。今年以來(lái)，中央政府已經(jīng)取消和下放了一批行政審批事項(xiàng)，行政權(quán)力對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的干預(yù)正在減少，原來(lái)集中于首都的優(yōu)質(zhì)資源正在向地方分解。這項(xiàng)工作剛剛開(kāi)頭，如果能夠一以貫之地推進(jìn)，中小城市被壓抑的市場(chǎng)活力就能夠逐步得到釋放，特大城市的人口導(dǎo)入功能就有可能減弱，現(xiàn)在高企的房?jī)r(jià)也就有可能出現(xiàn)松動(dòng)。