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上海“世博大門”地塊第4次轉(zhuǎn)手 基金接盤預(yù)示“第5轉(zhuǎn)”

2013-07-18 00:48:48

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

有上海世博會 “地鐵大門”之稱、位于馬當(dāng)路和徐家匯路交界處的地塊——盧灣區(qū)第65街坊258弄地塊(南塊)再次被轉(zhuǎn)讓。

昨日(7月17日),凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司 (以下簡稱凱德商用)宣布,已完成向凱德商用中國發(fā)展基金III轉(zhuǎn)讓上海盧灣項目66%的實益權(quán)益。

分析人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,上述需要大量投資且發(fā)展速度緩慢的項目,將借助凱德商用旗下基金開發(fā)并培養(yǎng)成熟后,再通過類似REITs(房地產(chǎn)信托基金)完成上市。這一做法由于降低了經(jīng)營風(fēng)險,提升了房企的投資收益率,而為業(yè)界提供了非常有價值的參考。但是依照現(xiàn)有法律法規(guī),這一模式目前還很難在內(nèi)地大規(guī)模實施。

第四次被轉(zhuǎn)讓

據(jù)記者統(tǒng)計,算上這一次,上述上海盧灣區(qū)項目已是第四次轉(zhuǎn)讓了。此前,上海當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w報道稱,上述地塊在近十年內(nèi)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,2003年7月30日,中海發(fā)展與盧灣區(qū)政府簽定了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊 《國有土地使用權(quán)出讓合同》,土地出讓面積共計約18.8萬平方米;2007年2月,摩根士丹利與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司(以下簡稱永威置業(yè)),斥資13億元從中海發(fā)展手中購得第65街坊258弄地塊(南塊);2010年初,凱德商用又花費了38.6億元從摩根士丹利手中買下該地塊66%的股權(quán)。

資料顯示,凱德商用中國發(fā)展基金III投資中國零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。該基金的投資期限為8年,規(guī)模達(dá)10億元。凱德商用擁有凱德商用中國發(fā)展基金III50%的股權(quán),達(dá)5億美元,其余股權(quán)由亞洲及北美機(jī)構(gòu)投資者持有。

此次轉(zhuǎn)讓完成后,凱德商用中國發(fā)展基金III已于上海、成都、武漢及青島五項零售資產(chǎn)投入約90%的資金。

凱德商用方面稱,凱德商用中國發(fā)展基金III成立初期,基金資產(chǎn)為凱德商用旗下三個正在開發(fā)中的購物中心,除了成都天府項目和魅力城項目以外,其中還包括了上海盧灣項目。

凱德商用曾于去年7月表示,上海盧灣項目是否注入凱德商用中國發(fā)展基金III將取決于政府的審批。凱德商用中國企業(yè)傳播經(jīng)理李婉表示,此次發(fā)布的公告說明,上海盧灣項目已正式與凱德商用中國發(fā)展基金III完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

凱德商用總裁林明志介紹,凱德商用中國發(fā)展基金III是凱德商用迄今發(fā)起的最大私募基金。基金的設(shè)立除了能推進(jìn)凱德基金管理的業(yè)務(wù)模式,也讓凱德有更多資金調(diào)配于未來的投資項目。

基金退出方式引關(guān)注

5月6日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》就凱德商用上海盧灣項目開發(fā)緩慢做過相關(guān)報道。當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士猜測,項目動工進(jìn)度緩慢可能與凱德商用的開發(fā)模式有關(guān)聯(lián)。

知名房地產(chǎn)專家陳晟表示,內(nèi)地開發(fā)商的資金來源主要靠銀行貸款,而凱德商用基本采用“私募(PE)+信托(REITs)”來獲得資金。

值得注意的是,由于凱德商用中國發(fā)展基金III旗下項目包括上海盧灣項目,多為凱德商用自身項目,因此該基金的退出方式也備受關(guān)注。

李婉對此表示,目前還不方便透露該基金將以何種方式退出。

有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,凱德商用應(yīng)該不會通過回購來幫助基金退出,通過證券化的操作方式可能性較大,將注入基金的項目通過REITs再上市,從而實現(xiàn)基金的成功退出。這也意味著上述地塊有可能第五次被轉(zhuǎn)讓。

陳晟稱,由于新加坡REITs發(fā)展的非常成熟,很多當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商都利用基金的模式開發(fā)培育物業(yè),降低了自身開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險,同時提升收益。

事實上,內(nèi)地也有開發(fā)商在實踐類似的模式。復(fù)地投資集團(tuán)執(zhí)行總裁張春華曾公開表示,復(fù)星把資產(chǎn)管理作為集團(tuán)以后的核心業(yè)務(wù)之一,所以復(fù)星把資產(chǎn)管理作為成長型行業(yè)來發(fā)展,同時能更好地優(yōu)化集團(tuán)資本結(jié)構(gòu),平衡債務(wù)風(fēng)險,這方面的優(yōu)勢非常明顯。

不過,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,類似的房地產(chǎn)基金化運作短期內(nèi)還難以作為主流在內(nèi)地大規(guī)模開展,只能做小規(guī)模的實驗。

陳晟認(rèn)為,如果內(nèi)地的REITs能發(fā)展起來,房地產(chǎn)間接融資的格局將轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y,這對房地產(chǎn)融資將有著突破性的進(jìn)展。但在等待內(nèi)地REITs環(huán)境成熟的同時,前提還需要出臺相應(yīng)的基金法律。

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