每經編輯 每經記者 查道坤 發自南京    

每經記者 查道坤 發自南京

7月11日，在江蘇省常州市召開的全國土地利用動態巡查會議上，國土資源部副部長胡存智強調，清查閑置土地將是國土資源部下半年的一項重點工作。此外，會議還透露，目前國土部已經選擇了存在違規囤地和捂地的地塊284宗，一旦查出情況屬實，將嚴格按照相關規定處置。而作為土地閑置問題比較典型的城市之一，南京存在多幅地王閑置的現象。

其中，新城地產（900950，SH）在2007年獲得的位于南京市鼓樓區湖北路51號的G29地塊，如今已經淪為停車場。蹊蹺的是這塊當年以4.05億元獲取的地塊，在閑置六年后，截至去年底，賬面價值卻只有3.6億元。為此，《每日經濟新聞》記者向新城地產董事會秘書處和投資者關系部發出采訪郵件，但截稿時未獲回應。

地王成為停車場/

地王誕生之初，受到了諸多追捧，然而由于拿地價格過高，卻往往成為開發商的燙手山芋，如今位于南京鼓樓區湖北路51號地塊，已成為新城地產不折不扣的燙手山芋。

公開信息顯示，在2007年5月30日的土地拍賣會上，NO.2007G29地塊由于地處南京城中核心區域，受到了諸多房企的爭搶，經過59輪的廝殺，新城地產子公司南京新城創置最后以4.05億元競得地塊，溢價率高達84.1%，樓面價高達11164元/平方米，該地塊也成為2007年南京的商業地王。

據了解，該地塊實際出讓面積11627.4平方米，最大容積率3.12，建筑體量36276平方米，單層面積6046平方米，建筑高度不超過33米，實際樓高在6層左右。

對于該地塊的價值，南京地產行業人士孫經理對 《每日經濟新聞》記者表示，“鼓樓區是南京市的中心，而該地塊又在鼓樓區核心地段，所以這幅地塊的價值不言而喻，周圍的房價大都在3萬元以上，所以地塊的利潤空間還是很大。”

那么這塊6年前的地王，如今開發得如何？7月25日下午，記者前往該地塊現場了解情況。然而記者在現場看到，地塊目前已被巨大的廣告牌圍住，原有的建筑物大都已經拆遷完畢，地塊上停放了大量車輛。“好幾年前就改為停車場了。”負責停車場收費的師傅對 《每日經濟新聞》記者說。

對于該地塊的閑置，南京鼓樓區相關部門在去年接受媒體采訪時稱，地塊拆遷的緣故，使得地塊一直未能開工，“今年年底肯定拆遷完畢，街道已做過動員會，區里面也下達了命令。”南京新城創置給出了同樣的解釋，該公司營銷部經理陳衛平表示，“地塊一直未開工，政府拆遷不徹底是主要原因，但也有其他因素導致。”

根據去年頒布的 《閑置土地處罰辦法》，如果是土地原因導致地塊閑置的，開發商可申請無條件申請置換土地。“根據規定，這幅地塊滿足閑置土地的條件，屬于閑置土地范疇，開發商在拿地之后兩年內沒有開工建設，經過批準之后可以無償收回土地。”南京房地產行業一位業內人士對記者說。對此，陳衛平則明確表示，新城暫不會考慮置換土地或與政府協商退地，“項目肯定會做，至于何時開工，做成怎樣的物業，現在還沒定”。

該地塊為何閑置至今，又為何不根據規定無償收回？記者7月26日致電南京國土局，但并未得到回復。

土地價值蹊蹺/

盡管上述地塊出讓價在2007年已經達到4.05億元，但在新城地產子公司江蘇新城房產股份有限公司2012年年報中顯示，該地塊的賬面價值僅3.6億元。值得指出的是，這一價值還是歷年增加投入的結果。而成交當年年底（2007年12月31日），上述地塊的賬面價值更只有3.37億元。

是什么原因導致土地的賬面價值低于出讓價？一位會計師透露，房地產項目的賬面價值，往往顯示公司在這一地塊的實際投入。

事實上，經過多年的閑置，上述地塊及周邊土地的市場估值已經大幅上升。根據新城地產去年11月發布的招股說明書中附帶的戴德梁行估價報告，截至去年8月31日，上述地塊的價值已經達到5.96億元。

與上述地塊同處于鼓樓區的新街口鐵管巷地王，在2004年1月15日被全日通和衛中實業以5.45億元聯合競得，其中A地塊樓面地價高達31455元/平方米，成為南京“單價地王”。

在鐵管巷地王此后閑置的9年時間里，地塊經過4次轉手之后，當前持有人為鳳凰股份（600716，SH），據業內人士估算，該地價已由5.45億元上漲到22億元，上漲了16億元。

在這樣的背景下，湖北路地塊的賬面價值低于土地出讓金，格外引人關注，有投資者就質疑其土地出讓金未付清。

不過，根據戴德梁行的估價報告，新城方面展示的法律材料顯示該地塊土地出讓金已付清。

值得關注的是，在業內人士看來，不計體塊結構和租金實現的程度，該地塊所建項目將至少需要15年的投資回報。

“這幅地塊的定位上，是延續周邊湖南路獅子橋的商業定位，還是建設成購物商場的模式，都需要開發商綜合考慮。”南京地產行業人士張輝對《每日經濟新聞》記者說，“目前同處于該區域的大型商場盈利情況都很一般，如果延續獅子橋的定位，必定難以和獅子橋競爭，所以該地塊想要收回成本，需要很長時間。”

按照企業上市規定，企業上市之初，應把旗下所涉及的資產實際情況予以統一公布。然而新城地產在上市之初，并未將上述地塊的閑置情況，披露給投資者。證券行業分析師劉奇對《每日經濟新聞》記者說，“如果沒有披露，那么就涉嫌隱瞞其中的風險，屬于違規行為。”

值得注意的是，新城地產于去年在港申請IPO時曾披露其經營可能遇到的多重風險，其中就提到可能因為土地長期不開發閑置而被沒收的風險，并詳細披露其于去年5月收購的一幅土地，可能因為閑置而受到處罰。

但對南京湖北路地塊連續六年未開發，長期閑置的現象，卻完全沒有披露。而據業內人士透露，按照港股上市的規定，上述閑置土地帶來的風險，應該詳盡披露。