每經編輯 每經記者 杜冉樂 實習記者 楊珺發自成都    

每經記者 杜冉樂 實習記者 楊珺發自成都

“在全國20大城市寫字樓需求指數排名中，成都排在第6位，直逼‘北上廣深’及天津。”7月30日，高緯環球中國區研究部董事張平在“2013成都商業地產月——寫字樓供需高峰論壇”上向與會嘉賓透露。

據了解，本次論壇由成都商報、每日經濟新聞主辦，并由成都市金融街企業協會、四川省企業信息交流促進會、西南財經大學經濟學院總裁同學會與四川大方向文化傳媒有限公司特別支持。

據相關機構預測，未來3年成都甲級寫字樓仍將面臨較大的新增供應壓力，供應量將超過200萬平方米。不過，包括張平等國內地產專家仍持樂觀態度，一線城市的寫字樓需求將轉移到像成都這樣的市場，成都寫字樓的存量將逐步消化掉。

值得注意的是，相關數據表明，成都寫字樓的租金差距也出現兩極分化，單一業權和分散業權的租金差距達23.3%。房地產行業人士認為，物業單一業權是未來寫字樓發展的大趨勢。

供需雙向強勁

據高緯環球最新研報透露，截止2013年6月底，華東地區在中國地理版圖上占國土面積最小，但其寫字樓市場存量卻是最大的，占國內甲級寫字樓市場的73%。“有意思的現象是，華中、華西區域占國土面積是最大的，但甲級寫字樓市場份額僅15.5%。”張平表示，這也意味著中西部區域寫字樓仍然有巨大的市場空間。

上海易居房地產研究院副院長表示，至2015年，包括寫字樓業態在內的成都的城市綜合體新增量將躍居全國第一，超過2500萬平方米，跟隨其后的是西部地區的昆明與西安，但其新增量均未超過2000萬平方米。

前述研報還提及，目前國內寫字樓存量將近3400萬平方米，并且大部分供應集中在核心商圈，截至2016年底，新增供應量將達5800萬平方米。“不管一線城市還是二線城市，5800萬平方米供應量大部分集中在非核心商圈。”張平認為。

實際上，這與當前成都寫字樓的批量供應區域基本吻合，高緯環球研報顯示，成都除了天府廣場、人民南路與東大街等中央商務區之外，更多的優質寫字樓供應來自于人民南路南延線等非核心商圈或是潛在的新興商圈。

對于寫字樓需求，張平認為，“一些需求會從一線城市轉移到像成都這樣的市場上，所以一線城市需求的轉移是一個機會。金融后臺會轉移，這些往往是需求的主體。目前金融業將是寫字樓需求的大頭，占到40.3%，制造業、房地產建筑、其他類別占比也較大。”

在成都房地產人士看來，2013年全球財富論壇在成都的順利舉辦，未來對于大型跨國企業、國際金融機構等更具有強大的吸引力。

單一業權提升租金

在商業地產供應量大增的背景下，近段時間作為成都地區商業地產促銷的重要方式之一——售后返租再次出現。大量商業地產打出了“售后返租，年回報率達8%”等促銷廣告。

據中成房業數據顯示，成都大源組團內散售型物業的租金水平整體在50元/平方米/月，自持型物業每月租金則達到70元/平方米/月。有調研報告顯示，統一持有的甲級寫字樓比業權分散型寫字樓物業租金高出約23.3%。

“母親帶孩子和保姆帶孩子是不一樣的，這個比喻就像企業持有物業單一產權和把產權散售再招租一樣。”明宇置業集團總經理劉建忠認為，單一業權持有能夠更好地保養物業，從而提升租金。

高力國際成都公司總經理蔡孟頤表示，在未來一段時期內，來自投資、金融、建設、能源等行業的大中型國內企業，將為成都甲級寫字樓市場提供主要支撐，這類企業將有助于成都商務環境和物業品質的持續提升，因而持有物業對開發商來說是不錯的選擇。

在劉建忠看來，物業的資產價值跟城市價值、城市產業聚集度有關，成都作為西部中心城市，其價值會逐步攀升，寫字樓具有較大的上升空間，因而物業單一業權應該是寫字樓發展的大趨勢，但前提是開發商對于物業自持要有成熟的金融解決方案。

（實習生李紅瑾對本文亦有貢獻）