每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

潘石屹在微博上十分高調，但他領導的SOHO中國近期的成果卻沒那么高調。

在最近一次關于上海 “東八塊”靜安區石門二路街道60號街坊地塊的出讓的競爭中，潘石屹輸給了美國漢斯。事后人們評價，SOHO中國和美國漢斯的差別，就在于價值創造的能力。

即使潘石屹自己的微博，也時不時傳遞出他所感覺到的“寒意”。去年12月，在他和復星的官司開打前夜，他在微博上寫“我們來上海三年時間了，其實還是人生地不熟。我們要贏得上海人的尊重，是靠我們為上海這座城市創造的建筑作品，是我們堅持的誠實、創新、團結的原則。歡迎在上海的朋友們來東海廣場參觀、指導。”

產品單一、快速散售的經營模式是SOHO中國在業界的印象，身處轉型中的SOHO中國，需要更長的時間去顛覆人們的固有印象，挖掘地產價值。

惜敗“東八塊”競標/

“根據出讓文件規定，競標的開發商在2012年12月31日前必須管理一定規模的商業地產，同時，這個地塊還需要經營2萬平方米的地鐵物業。這對于自持經營物業經驗不多的SOHO中國來說，是很大的挑戰。”上述開發商人士在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

“靜安區石門二路街道60號街坊”剛在上海規土局掛牌，便引起了業內一片轟動。上海市規劃和國土資源管理局7月25日公布信息顯示，靜安區石門二路街道60號街坊地塊中標候選人的第一順位是美國漢斯的子公司，其最高有效報價為37.06億元；SOHO中國子公司搜候 （上海）投資有限公司位于第二順位，其最高有效報價為37億元。

根據招標文件，在該信息公布后的三天時間里，如果沒有異議那么在7月29日舉行的定標活動中，基本就能確定該地塊的使用權歸屬美國漢斯，但直到7月30日仍無官方消息出臺，美國漢斯卻率先在官網上發布了中標公告，引起業界一片嘩然。

然而，不久后漢斯又將公告撤下。最終，“東八塊”的中標結果在8月2日公布 顯 示 ，JadekiteTailZE2013Limited（美國漢斯全資子公司）以37.06億元競得靜安區石門二路街道60街坊土地，折合樓面價27256元/平方米。

“漢斯取勝最根本的原因是，政府覺得相比于SOHO中國來說，美國漢斯更能體現該地塊的價值。”長期從事商用房地產資產管理的美橋投資集團執行董事陳曉歐在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，在運營方面，相比SOHO中國，美國漢斯不但是一個經驗豐富的房地產開發商，更是一個運營商。

陳曉歐對《每日經濟新聞》記者說道，漢斯具有很多優秀的歷史項目記錄，不僅具有投資能力，還擁有良好的資產管理能力，“這些正是商業地產的價值所在。雖然SOHO中國現在也開始轉型做持有，但其持有運營的經驗和資產管理的技巧，還是與漢斯有一定的差距，這也是政府考慮的方面。”

“實際上，CBD已經不再需要SOHO中國了。這既是政商環境所決定，也是SOHO的定位與CBD規劃的融合問題。”兩年前，有人這樣來定義老潘的失敗。

轉型之路并不順暢/

產品單一、快速散售的經營特征就像影子般跟隨著SOHO中國，正因如此，在北京土地市場屢屢失利的潘石屹意識到了問題，幾年前開始轉戰上海并大手筆地接二連三收購項目。

“SOHO中國的產品集中在辦公寫字樓，此前這些寫字樓開發的側重點還是以銷售為主，并沒有從運營的角度出發。”上述開發商說道。

也許在散售之初，潘石屹并沒有意識到，這種曾讓SOHO中國快速躋身房地產開發行業前列，并被市場所熟知的經營模式卻埋下了隱患，透支著他此后數年也許更長時間的精力。其中北京三里屯SOHO，就是最好的例證。

昨日，《每日經濟新聞》在北京三里屯SOHO商區走訪看到，雖然項目開業已數年，但大部分店面卻仍然處于空置狀態。

很難想象這樣的景象發生在北京最為繁華的商圈之一三里屯，相比之下，一街之外的三里屯Village正在以國際化的潮流街區受到無數年輕人的追捧。

造成“南橘北枳”局面的根源便是散售與持有的區別。這一切也刺激著潘石屹加快轉型的步伐，但現在來看，其轉型之路并不順暢。SOHO中國在北京首個自持項目“前門SOHO”，也頻頻上演著品牌出走的戲碼。

此前潘石屹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，對于如何改變前門SOHO疲態的提問，他給出的回答是：打破以往商業街、購物廣場的招商運營模式，將旅游購物詮釋為新型的展示和體驗，引入各類產品體驗館，“我決定將前門大街打造成體驗、展示中心。”理想與現實之間的距離有多遠，潘石屹的定義是“5年”，他曾說道，“自持物業長期盈利可見，而達成這一目標的周期在5年左右。”

要做地產界“蘋果”/

在一次媒體采訪中，潘石屹說道，喬布斯從來不會去關注價格、公司利潤率，他的眼中只有創新的產品。言語之外，老潘也想成為那個不用關心房價，不用關心負債率的“潘布斯”。

梳理近年來SOHO中國的產品特性，不難發現，創新的基因越來越強大，這似乎在向潘石屹此前提出的“要做蘋果式的公司”靠攏。從望京SOHO到銀河SOHO，無不凸顯著前衛、超現代的設計特點。

“這就是老潘聰明的地方。”上述開發商說道，創新的設計理念能使其擁有更大的市場，“這樣的目標是好的，但要將產品的本質做到非常好，也并不是一件簡單的事情。”關于為何會很難，該人士告訴記者，從SOHO中國御用的設計師這里可以找到答案。

眾所周知，不管是銀河SOHO還是望京SOHO，潘石屹都啟用了有“建筑界女魔頭”之稱的英國設計大師扎哈·哈迪德。這位特立獨行的建筑大師更是被喻為世界上最優秀的“解構主義大師”，她的設計作品有一個規律，那便是“不規律”。

“扎哈的專長并非是設計辦公樓，而是藝術文化類的建筑，譬如博物館、歌劇院等。”上述開發商一語中地，“這就能看出來，SOHO中國擁有了蘋果表面這些簡單的功能，但蘋果的核心實則是關于客戶體驗和理解的設計。”

“如此激烈的競爭，不思考就會滅亡。”陳曉歐對此說道，開發商需要根據自己和團隊的實力來進行合理的轉型，而非“急轉身”。