每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

18公里長的京通快速路，2分半鐘一班的八通線城鐵，一早一晚擠滿無數“僅僅睡在通州的人”。他們被喻為“新通州人”。在常住人口超過130萬的通州，“新通州人”的比例超過兩成。通州 “睡城”之名由此而來。只用來“睡覺”的通州，成就了區域內房地產住宅市場。

消費力的外流延緩了區域內商業地產的發展，令通州難以留住 “家門口”的生意，與CBD僅僅十來公里的距離仿佛隔著一個時代。“通州目前已經開業的商業存量面積在15萬平方米，未來3年左右的時間，供應量將達到89萬平方米。”北京世聯房地產華北區域商業顧問部總監吳濤已經察覺到了市場的“異動”，他對 《每日經濟新聞》記者說道，“通州區域未來的商業地產供應將達到500%的增速。”

新城規劃推動“睡城”蘇醒/

喚醒“睡城”最大的一股力量無疑來自政策利好的推動。

2009年底至2010年上半年，“通州新城”這一概念剛剛被提出后，區域內在售的新房價格幾乎瞬間翻了一番，飆漲至3萬元/平方米。對于搶占了先機的開發商而言，幸福來得太突然，不過，房價飆漲最終沒能實現。2010年4月18日出臺的 “國十條”，刺破了這一“肥皂泡”，房價應聲而降。

然而，緊鄰朝陽區的地理位置，以及其特有的歷史背景也決定了，通州在北京區域的整體規劃發展中，扮演著難以替代的角色。

“早在2002年前后，關于北京市發展未來規劃的會議上，就提出了北京市應該啟用雙城模式，一個中心城一個副中心城，通州無疑最合適。”北京城市規劃學會秘書長高毅存告訴《每日經濟新聞》記者。

“2012年北京市第十一次黨代會明確提出落實聚焦通州戰略，打造功能完備的首都城市副中心，這對于通州的定位又提高到一個新高度。”北京市通州區投資促進局副局長吳濤告訴《每日經濟新聞》記者，通州將被打造為目前首都唯一的首都城市功能完備的城市副中心，未來將成為疏解中心城和承載北京建設世界城市新增功能的承載力。

通州區投資促進局副局長吳濤進一步指出，目前通州幾大重點區域集中在以文化創意產業聚集區的宋莊，整個區域規劃14.6平方公里；其次是規劃面積12平方公里的通州旅游文化產業區，目前萬達集團打造的萬達文化旅游城和影視類為主題的泰格項目以及以音樂為主題的新悅城項目已經簽約，正在進行土地一級開發工作。

此外還包括15平方公里的北京國際醫療服務區，17平方公里的環渤海高端組織基地以及國際組織聚集地。

“在通州區域的規劃建設中，高端商務、高端制造、現代物流、文化旅游以及醫療健康是其五大產業，總規模超過16平方公里的運河核心區將成為通州新城建設的重點區域。”通州區投資促進局副局長吳濤說道。

不難看出，大量土地資源的供給加速了通州區域核心商業的開發。“從區域項目本身所依托的商業用地量來說，最近一兩年出讓了十多塊，未來還將有六七塊地出讓，對整個區域面貌改善和提升起到至關重要的作用。”亞豪機構市場總監郭毅對記者表示。

開發商“豪賭”通州/

對于開發商而言，政策層面的利好無疑是一針“興奮劑”，刺激他們加快速度布局通州。

“京杭廣場項目包括酒店、購物中心，這部分自持物業的投資已經超過了30億。”綠城北方房產建設有限公司副總經理強月飛告訴 《每日經濟新聞》記者，該項目作為通州新城運河商務核心區第一個開工建設的城市綜合體項目，建成后將成為區域內最高的地標性建筑，商業部分的投資額更是占到總投資的一半以上。

據記者了解，目前該項目所附帶的8萬余平方米的商業綜合體將鎖定在高端奢侈品消費類型，而這樣的購物中心也將超越目前區域內現有的所有商業項目。“目前我們商業招商的團隊來自英國，是曾經打造過國貿、世茂等多個高端購物中心的原班人馬。”北京東部綠城置業有限公司總經理欒吉鵬認為，通州這個市場完全具備這樣的消費能力，也正是如此，希望能夠彌補區域市場的空白。

強月飛補充說，“我們希望這個項目真正能夠提升通州新城建設的品位，滿足人們日益增加的高端消費以及商務接待需求，同時也能夠滿足本項目五萬平方米住宅生活配套功能。”

在北京市場鮮有布局的綠城選擇了“豪賭”通州，素有樓市“預言帝”之稱的任志強也將戰場定在通州。

“通州過去只是一個小縣城，現在不但成為北京市的一個城區，更是在城市人口逐漸過渡中變成了北京的副中心。”華遠地產董事長任志強在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時指出，正因如此，其將目前最大的一個商業地產規劃落地在通州。

值得注意的是，華遠布局通州的這一商業項目已經緊鄰東六環，項目本身超過10萬平方米的體量將采取自由街區的形式，著力打造體驗式消費。“通過前期調研我們發現，目前通州商業同質化嚴重、業態單一，且較為本土化，檔次也不是很高，導致很多消費群體外流，這就決定了未來將會由創新型的商業來引領整個區域的商業發展，”華遠·好天地商業運營團隊負責人對 《每日經濟新聞》記者表示。

萬達、綠城、華遠等標桿房企的進駐，加快了通州區域價值的飆升。“我們住宅部分聽說報批的是4萬，但好像沒有批下來，但肯定會在3萬元以上。”在《每日經濟新聞》記者的走訪中，通州萬達廣場的項目銷售人員對記者表示。顯然，這一價格已經遠遠超過了目前區域內住宅的銷售均價。

“現在已經可以看到，通州逐漸形成了大型的商業集群，對于住宅地產的價格提升有非常大的作用。”在郭毅看來，通州現有商業集群對于項目本身以及整個區域環境來說，已經營造出一個集中式消費的商業環境。

將出臺開發優惠政策/

“通州目前已經開業的商業存量面積在15萬平方米，而未來3年左右的時間，供應量將達到89萬平方米。”北京世聯房地產顧問有限公司華北區域商業顧問部總監吳濤告訴《每日經濟新聞》記者，“通州區域的商業地產的供應將達到500%的增速。”

吳濤進一步指出，近兩年通州占到整個北京商業用地供應和成交的1/10，再過三年，這一比例可能會放大到20%。

從通州新華大街原始古老的商場，到如今華遠、綠城等項目的蓄勢，通州的商業地產一時間進入了新的發展級，“通州真正實現首都副中心的核心規劃從目前的狀況來看一到兩年能初見成效，三到五年形成一個規模，”在郭毅看來，運河核心商務區依然處于價值洼地。

北京市通州區投資促進局副局長吳濤向《每日經濟新聞》記者透露，2011年出臺的《通州新城建設計劃》是北京市政府唯一一次，也是第一次針對一個區域的建設提出具體的建設行動計劃，“目前市政府組織發改委、住建委、衛生局、經信委對城市副中心的建設進行探討，未來也會出臺針對通州新城開發建設的相應優惠政策。”

據《每日經濟新聞》記者獨家獲悉，目前涉及到的優惠政策將針對不同產業形態的項目具體確定，對于區域內的開發企業也涉及到一些優惠政策，但最終方案還在探討之中。

通州區域商業市場的爆發并非偶然。縱觀今年以來北京商業地產的布局不難發現，項目的分布越來越“郊區化”。

世聯地產研究數據顯示：目前北京現有3萬平方米以上商業地產為109個，總量為986萬平方米；而3年后，商業個數將增加至158個，體量增加至1586萬平方米。總量翻番的同時，供應量則更多集中在五環以外。

據了解，目前已經開業的項目中，70%集中在四環內，而未來供應中，四環內僅占30%，55%將位于五環之外。“目前來看，房山、通州、順義三年后商業量都將是目前的5倍，大興也將實現翻番，但不排除一些郊縣會出現過剩的現象。”世聯地產吳濤說道。

然而，談及目前商業地產的發展，世聯地產華北區域顧問事業部總經理韓靖用了“高燒”二字。他表示，中國正處于商業地產開發投資熱的時期，但在經營管理方面仍然薄弱，人才、經營管理技術、營運理念等還不成熟。“零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標，”韓靖告訴《每日經濟新聞》記者，過去5年，二、三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。