每經編輯 每經記者 李婷 發自廈門    

每經記者 李婷 發自廈門

以后，想在旺季夜宿有“海上花園”之稱的鼓浪嶼，體驗別樣老建筑風情，恐怕不太容易了。

今年5月24日，《鼓浪嶼家庭旅館專項規劃》（以下簡稱 “規劃”）一推出，立即引起不少家庭旅館經營業主的不滿。根據規劃，今后鼓浪嶼核心景區內，自然景區范圍周邊50米、人文景區周邊20米，禁止設置家庭旅館；鼓浪嶼申遺規劃中的53個核心保護要素，禁止改造為家庭旅館；鼓浪嶼重點風貌建筑禁止改為家庭旅館，一般風貌建筑改造為家庭旅館，必須遵照風貌建筑保護規劃要求執行。

由于此前實施的相關家庭旅館管理辦法并無過多限制，加上旅游市場火爆，2008年以來，鼓浪嶼這個面積僅一平方多公里的精致小島上，家庭旅館數量從十幾家迅速增加到目前的400多家。

鼓浪嶼家庭旅館商家協會會長許一心對《每日經濟新聞》記者表示，根據上述規劃，現有家庭旅館中有一半左右將領不到營業執照或在營業期滿后不得續租，至少有1億~2億元民資將打水漂。記者調查發現，規劃出臺的背景是鼓浪嶼目前正在申遺及當地家庭旅館業亂象叢生。

協會會長：近半家庭旅館要關門/

董啟農是出生在臺灣長在大陸的鼓浪嶼人，2010年他承租了鼓浪嶼日光巖東麓27號的私人老別墅，投資修繕后開辦了一家家庭旅館，因為經營得不錯，2012年他又租下了當年南洋“五金大王”楊知母位于鼓新路29號的第三別墅 （鼓浪嶼十大別墅之一的楊家園第三別墅）。這棟修建于1935年的老別墅已經有78年未修繕，董啟農表示，他花費了200多萬元按照“修舊如舊”的規定重新翻修，并且增加了消防和安防設備。此時，規劃正式宣布實施，董啟農的證照審批被卡了。

按照規劃，鼓浪嶼的重點風貌建筑被禁止改為家庭旅館，作為十大別墅之一的楊家園被列為重點風貌建筑。

目前，鼓浪嶼利用核心要素和重點風貌建筑改造為家庭旅館的一共有17家，其中9家證照齊全，根據規劃這9家房屋出租期限到期后不再續辦家庭旅館營業許可證；另有4家為無任何證照的被強制停止建設。值得一提的是，在這17家酒店名單中，排在第一位是被列為重點風貌建筑、核心要素的晃巖路31號的沐錦酒店。該酒店對外營業稱為“中德記”，曾一度被喻為 “鼓浪嶼賓館”，接待過諸多中外貴賓。2002年，該住宅因年久失修而停辦。經過修復之后，中德記于2011年開始以家庭旅館形式對外營業，眼下因為這一份規劃，租約到期后不能續辦。

董啟農表示，按照一般申請家庭旅館營業執照的流程，是先把物業修繕妥當，才能通過相關的消防、安防、衛生等驗收，最后工商局給頒發營業執照。他認為，相關管理部門可以對家庭旅館設定修繕指導標準和驗收標準，不符合條件的要求整改，不能如此簡單地“一刀切”。

“如果在2008年之前，民資還未大規模進入鼓浪嶼家庭旅館業時，先設定這樣的條件，大家就不會先把錢投進來，現在是錢都已經投下去了，再告訴你不行。”許一心表示，根據協會不完全統計，眼下被卡在初審階段的家庭旅館證照申請就有80多份。目前鼓浪嶼家庭旅館的床位約8000多張，根據規劃要控制到4500張，也就意味著接近一半的家庭旅館要關門。

根據該協會的估算，目前鼓浪嶼的家庭旅館項目在400個左右（包括無證的），這幾年投資修繕老別墅的民間資金至少在4億～5億元，如果按照規劃執行，至少2億元的民資要打水漂。

發展政策：接待床位設上限 /

最近幾年，鼓浪嶼一直在向聯合國積極申請進入 “世界文化遺產”，去年鼓浪嶼被正式列入《中國世界文化遺產預備名單》。在“申遺”的背景之下，由廈門市規劃局和廈門市鼓浪嶼-萬石山風景名勝區管理委員在5月發布了包括家庭旅館規劃在內的三項規劃。根據規劃，將鼓浪嶼的“住”明確：接待設施床位數控制為5700個 （包括酒店床位數），近期不再新增；待遠期市政基礎設施完善后，可增加10%，達6300個床位。

在家庭旅館規劃中也明確了限制條件：鼓浪嶼核心景區包括日光巖、皓月園、琴園、菽莊花園、毓園、海天堂構，規劃自然景區范圍周邊50米、人文景區周邊20米禁止設置家庭旅館。鼓浪嶼申遺規劃中提出的53個核心保護要素，規劃核心保護要素內禁止改造為家庭旅館。風貌建筑分為重點風貌建筑和一般風貌建筑，規劃重點風貌建筑禁止改為家庭旅館，一般風貌建筑可改造為家庭旅館。

廈門市鼓浪嶼-萬石山風景名勝區管理委員會（以下稱管委會）副主任葉細致在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，即使不是為了申遺，鼓浪嶼家庭旅館行業的無序競爭也亟待規劃出臺，引導行業健康發展。

根據葉細致介紹，在規劃出臺前，鼓浪嶼家庭旅館在缺乏引導的情況下，自發發展幾年后，慢慢暴露了許多問題：不規范的家庭旅館對于鼓浪嶼的風貌建筑并沒有很好的保護和傳承，反而破壞了原本的建筑格局；居民區的一些家庭旅館擠占了原本鼓浪嶼居民的資源，造成菜價上漲等；無證家庭旅館擾亂正常市場秩序，造成惡性競爭。此前管委會也沒能介入統一管理，眼下規劃的出臺，正是為了改變這一現狀。

“在我們協會和大部分經營業者都不清楚的情況下，規劃就宣布實施了。”許一心表示，在該規劃宣布實施前，他代表協會只參加過一次相關會議，并未參與上述專項規劃的任何研討活動，也不清楚規劃的具體內容。

該規劃出臺后，許一心將會員的意見匯總并撰寫了一份《關于鼓浪嶼家庭旅館生存發展問題的思考和呼吁》，在6月份遞交給廈門市政府，但直至目前，有關部門都尚未對協會做出任何回應。葉細致對此回應稱，“我們也征求過協會的意見，只是并沒有采納而已。”

“如果是事后的規劃就必須要考慮到已經存在的情況，而不是把這個行業推倒重來。”許一心表示，在規劃推出之后，鼓浪嶼家庭旅館相關審批過程被叫停，整個鼓浪嶼家庭旅館業進入了“停滯”狀態。

許一心告訴記者，在2008年《廈門市鼓浪嶼家庭旅館管理辦法（試行）》頒布之后，政府對直接投資鼓浪嶼的民資是鼓勵的態度，只要符合相關規定和管理辦法都“放行”給辦證。在有“萬國建筑博物館”之稱的鼓浪嶼島上，共有1000多棟別墅，絕大部分都是上世紀初至二三十年代建造的。此前，鼓浪嶼的老別墅禁止擅自進行修繕。在2008年之前，許多年久失修的老別墅都已經瀕臨“危房”，但是這些別墅的擁有者有的是人在海外，有的則是無力承擔修繕費用，發展家庭旅館業一定程度解決了這一問題。

主管部門：整頓分三種態度/

林先生是楊家園的后任繼承者，他從上世紀60年代起就居住在楊家園，但只是普通工人的他沒有能力支付修繕老屋的費用，“在出租給家庭旅館之前，我只能把房間分租出去，租金收入低廉。”林先生向《每日經濟新聞》記者表示，在董啟農承租之前，別墅已經有78年沒有修繕，處處可見鋼筋裸露，如果再不修繕，再過幾年也將成危房。如今別墅出租做家庭旅館后，一方面解決了修繕問題另外一面又增加收入，可謂多贏。

林先生如今還住在別墅里，時常跟住宿旅客聊天“講古”，對新出的規劃很不解，“這是我個人私宅，我也不明白突然就被列為重點風貌建筑，怎么就不能做家庭旅館了？如果不做家庭旅館，我的房子修繕費用誰來解決？”

當地家庭旅館協會對于此種限制表示了質疑，許一心對記者表示，他查閱了《歷史風貌建筑保護條例》和《文化遺產保護條例》都沒有這幾條禁令。反而在《歷史風貌建筑保護條例》第十八條規定中找到了“政府應制定相應措施，鼓勵歷史風貌建筑的利用”的條文規定。幾年前，政府還在鼓勵企業認養歷史風貌建筑。而在現實中，不管是認養還是租購風貌建筑（包括重點風貌建筑）后在里面以及上述兩個限定區域距離內從事經濟商業活動的并不少見，為何獨禁家庭旅館？

“同樣是重點風貌建筑的福建路38號的老別墅海天堂構，做博物館咖啡館經營就沒問題？難道只有博物館才符合申遺標準？”一些業者對此表示十分不解。

對此，葉細致表示，對于已經存在的事實，要做什么可以和管委會進一步協商，也不是說不能做，但是要符合“申遺”的規范要求，而這個標準不是管委會能夠定奪的。有些歷史上曾經是酒店的重點風貌建筑，那是在還沒有被列入“國家文物”（列入《中國世界文化遺產預備名單》）之前，在去年列入“國家文物”之后，就必須按照規劃中的規定來做。他說：“我們進行申遺，相關審查人員要根據我們申報的規劃來進行審核，如果發現和規劃不符的地方，肯定是不行的。根據規劃，核心景點和重點風貌建筑都不允許做家庭旅館。以前沒有這樣的規定當然可以做（家庭旅館），現在有規定了就不能做了。”

“規劃并不完美，協會提出的有些意見也是對的。”葉細致表示，因此規劃中對于鼓浪嶼的家庭旅館分成三種態度：一是限制區域內禁止的，已持證的旅館將慢慢被引導退出，在租期到為止還會繼續允許其經營，但對于無證旅館將予以取締；二是在許可范圍內經營不規范的，將予以整頓管理；三是在鼓勵建設區域，鼓勵家庭旅館業發展。

業內觀察

家庭旅館無序競爭下樹立行業標準才能治本

從2008年的10多家到目前的400多家，粗放型的發展過程中，鼓浪嶼家庭旅館業存在無序競爭的混亂狀態。

“這幾年鼓浪嶼家庭旅館一直受到很大的非議。”許一心坦言，作為新興的行業，鼓浪嶼家庭旅館的發展走在全國前列，鼓浪嶼家庭旅館商家協會也是國內首個家庭旅館行業協會。但在“摸著石頭”過河的過程中，行業中也出現了不少亂象，有的經營者盲目追求利益而背棄了島上的文化傳統。此外由于商業活動的增多，島上的供電系統頻發負載過重的故障；一些冒充家庭旅館的小“家店”也偷偷在普通居民樓中擾亂市場和民生秩序。正規的鼓浪嶼家庭旅館也因此受到 “牽連”。對于種種問題，許一心表示，協會幾乎每年都會提出一份報告提交給政府，里面涉及到家族旅館的現狀及解決辦法。

在無序競爭下，鼓浪嶼家庭旅館的形勢不容樂觀。根據協會統計，2011年10月中旬以來，鼓浪嶼家庭旅館經營狀況一路下滑。會員旅館的住房率與2010年同期相比大幅跌落。原先地段好、“不愁客”的家庭旅館入住率直降50%。原因主要包括：國內外經濟形勢變化波及旅游市場；動車旅游熱的退燒；廈門本島快捷連鎖酒店的發展，加上鼓浪嶼上無序發展的無證館（店）以低價沖擊市場；家庭旅館經營的成本節節攀升，特別是房租暴漲。

在此期間，有關管理部門采取了“凍結”家庭旅館申報審批的辦法。“鼓浪嶼家庭旅館曾經兩度凍結審批。”許一心表示，但這種簡單的凍結卻并沒有“凍”住無證旅館的繼續出現。在目前無證經營旅館中，其實有相當一部分是具備從業條件的，只是被“凍結”了審批。

董啟農認為，相對于限定家庭旅館的區域范圍，不如根據實際樹立起家庭旅館的行業標準，并對標準之下的家庭旅館予以徹底整頓取締，才能治本。