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每經記者 羅碧 發自深圳

卓越集團以總價123.7億元拿下前海首批兩宗地引發的熱潮尚未完全退卻，8月16日，在前海首批推出的地塊中的最后一宗土地再度開拍，華潤置地有限公司（01109，HK）以109億元的價格將其收入囊中，樓面均價為2.1萬元/平方米。該價格刷新了卓越集團7月26日競得的前海商業性辦公用地T201-0075地塊花費的71.8億元的紀錄，成為深圳年內新總價地王。

《每日經濟新聞》記者注意到，與首批兩宗地塊引來10余家房企競標情形不同，第三宗地塊僅有兩家內地在港掛牌的房企參與，且無香港房企參與競拍。

前海管理局副局長藺宏在接受媒體采訪時表示，此次拍賣僅有兩個競拍主體，未有大量香港房地產商，與期待不符。接下來，會反思相關土地競拍政策。

第三宗地出讓“遇冷”/

此前公告顯示，第三宗地塊位于桂灣片區二單元02街坊，土地出讓面積為61831.29平方米，建筑面積為50.3萬平方米，使用年限為40年。競拍T201-0078地塊的申請人須為市值不低于400億港元、在香港聯合交易所上市的企業。同時，競拍人2012年會計營業收入須不低于200億元人民幣或等值外幣。此外，在競拍前，競拍人須與不少于3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。

除上述競買資格的限制外，參與該塊地的競買人還必須履行三個承諾：一是競得該地塊一年內，須在前海設立具有獨立法人資格的全國性或區域性運營總部，到2015年實現年度營業收入不低于100億元人民幣；二是該地塊建成兩年內，吸引入駐企業合并納入前海深港合作區統計核算的年度納稅額 （不含代扣代繳個人所得稅）不低于10億元人民幣；三是競得該宗地塊后，須在簽訂《出讓合同》前，與前海管理局簽訂該地塊的《產業發展協議書》。

上述“門檻”一經公布便被指有“定向出讓”嫌疑，但前海管理局回應稱，在遵循市場原則的前提下，競拍者只要符合申請門檻，能否 “中標”僅以價格為標準，并無其他選擇性偏向。同時，前海管理局透露，符合T201-0078宗地競買資格條件的企業有60余家。

但這60余家中僅有兩家出手。該宗地塊出讓方式與前兩宗一致，仍以一次競價方式公開出讓。世茂房地產有限公司報價為90.99億元，華潤置地以109億元的報價競得該地塊，溢價率達62.2%。

佳兆業集團董事會主席郭英成在8月16日舉行的中期業績報告會上稱，佳兆業對前海抱有極大興趣，將前海比肩為 “香港的中環”。但他表示，由于佳兆業未能滿足第三宗土地的競拍資格，因此無法參與競拍。

土地制度創新待突破/

前海管理局規劃建設處處長胡燦稱，首批三塊土地的出讓意在試水，從一次競價的出讓方式和其他競價規則都是在進行新的嘗試。“主要是試水前海的土地價值，也希望能快速建成一些。”

多位開發商均表示對前海開發“有興趣”，但在前海基礎配套設施建設尚未起步之前，對前海“有興趣”又有實際行動的企業并不多。

深圳本地一家開發商企業高管對《每日經濟新聞》記者表示，之前統計的這60余家符合競買資格的房企大多不是深圳本土地產開發商，外地開發商對前海的興趣大不如深圳本土企業。“尤其是香港企業，他們投資一般都比較謹慎，在其前景并不明朗的時候，不敢冒然進來。”

實際上，港資或外資在前海已入駐的企業中占比并不高。據最新數據顯示，截至7月26日，前海共吸引1271家企業入駐，擬注冊資本總額達1458億元。但截至7月21日，港資企業入駐僅104家，占比不足一成；注冊資本160億元，占比剛達10%。這與前海管理局計劃的港資企業占比達三分之一的目標存在較大差距。

畢馬威中國稅務合伙人古軍華曾表示，以目前前海的配套設施，幾乎沒有一家外資基金愿意真正落戶經營。前海交通、人才、辦公室和資源投放，至少3年內都缺乏動因。

胡燦在前海首批兩宗土地競拍前透露，前海土地出讓收入將主要用于前海的基礎設施建設，15%~20%劃入前海產業發展基金，以獎勵節約集約用地。

但在已獲通過的 《深圳市前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點 （2013-2015年）》（以下簡稱《要點》）以及《土地出讓暫行辦法》中，多項土地出讓制度和使用上的創新在前海首批土地出讓“試水”中并未體現。

如在土地使用權年限上，《要點》提出前海用地將實行彈性年期制度，將自用或出售兩種情況進行區分。但本次第三宗地出讓仍采用了國家規定的商業用地使用權40年的年限。

在《要點》出臺時，前海管理局解釋，國家規定的商業用地一次性出讓土的年限，在前海可以縮短為20年，拿地方一次可交一半的地價款，20年以后再和前海進行談判，可再續10年或者20年。用彈性年期的方法意在降低企業在前海一次性拿地的成本。

在首批前海土地出讓完成后，藺宏表示，此次競拍僅有兩個競買主體出現，未有大量香港房地產商，與期待不符。接下來，會反思相關土地拍賣政策。

《每日經濟新聞》記者注意到，按照 《要點》中對于時間節點的設置，2013年，主要完成前海土地管理改革創新要點及配套政策，加快推進前海的開發建設、項目落地和土地出讓。到2015年，各項改革基本事實到位，差別化的土地供應新模式屆時也有望基本成型。