2013博鰲房地產論壇8月14日—15日在海南三亞舉行，論壇主題為“改革時代的地產新力量”，卓越置業集團有限公司執行總裁張遠發表“問道商業地產 把脈發展趨勢”主題演講。

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卓越置業集團有限公司執行總裁張遠出席本次論壇，并發表主題演講：

張遠：各位領導、各位來賓，今天非常高興在這個講臺上講這么大一個題，作為一個企業來講“問道商業地產，把脈發展趨勢”，顯得有點自不量力，但是卓越在這方面做了一些工作，我想結合卓越的一些經驗談一談。

我報告三個方面的內容：第一，我國商業地產的發展現狀和存在的問題。第二，未來中國商業地產的發展趨勢，第三，新形勢下地產商的應對策略。

第一，我國商業地產發展的現狀和存在的問題。

截止2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業建筑面積已經達到2億平方米，預計2015年有望達到4500家，商業建筑面積達到3億平方米。今年上半年，全國商業營業用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個百分點。投資方面，2010年之后，商業地產的年均投資額快速增長，其投資額增速已經開始超過住宅。我們認為在未來房產調控常態化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業地產會因此而持續受益。從需求方面講，2010年之后，商業地產的銷售面積增速快于整體地產面積增速。但是在電商的沖擊下，我們看到商業地產也會受到一定的影響。

另外，從整個區域分布來看，我們簡單搜集了一下2012年重點企業拿地的情況和業務的分布，從幾家大型房地產企業拿地的區域分布來講，還是二三線城市更多一點，我們如果要仔細分析，只要是在這些二三線城市中心區、城區，或者城郊區拿的地里面，商業的比例一定是很高的，要比原來高得多，我們沒有具體研究它的比例數，但是我們各個大企業應該很清楚，只要是在舊城改造、城中心區、郊區拿的地，政府一定要求有商業配套。

在這些企業開發的模式里面，我們歸納起來有三大類，一類是萬達的模式，我們叫做訂單式的開發模式。再就是租售并舉的新鴻基的模式，它經過這個轉型整整花了11年。再一個就是凱德的資本加商業的模式，凱德現在在國內的商業地產運營當中應該說是獨樹一幟，也取得了非常好的效果。但是作為國內企業來講，它的模式的可復制性，可能國內企業沒有這個優勢，也很難做得到。它具體怎么運作的，我也不在這里多講了，但是我覺得在行業內，大家都有這樣一個基本的看法。從典型企業就看到商業地產發展有這么三大類模式。

簡單介紹一下卓越，卓越是從2004年樹立了首個卓越商業地產的品牌——卓越時代廣場，我們就開始進入商業地產市場。卓越集團一直堅持是商業并舉、貨如輪轉。公司不斷推出商業住宅產品，我們不僅做商業，我們也有蔚藍系列，我們卓越的蔚藍海岸還是比較有名的，在各地的蔚藍系列的住宅銷售很旺。目前，卓越已經成為深圳（樓盤）CBD商務開發規模最大的企業。

講了總的投資需求，也講了幾個典型的開發模式，下面我簡單歸納一下，我們認為在商業地產發展中存在幾個大的問題。第一，投資盲目性較強，部分區域的同質化嚴重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來人口導入的期望不大的情況下，我們大量的建了商業綜合體。第二，電子商務發展的沖擊，購物消費類商業地產運營難度加大。從商業地產這個角度來看，電商應該是一個最大的敵人。但是電商的沖擊，商業地產阻擋不住，我們必須要承認它帶來的后果，我們必須要做相應的調整。第三，商業地產融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風險。這三大類問題，在商業地產的發展中要共同面對。

第二，未來中國商業地產的發展趨勢。

1、隨著人口導入的進一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊區新城發展的需要，未來幾年，商業地產郊區化將成為常態，在商業地塊的選擇上，卓越集團的戰略定位是一二線城市的中心區域和次中心區域，也是城市最具價值的潛力區域。我們認為業務布局會有一個郊區話，但是我們卓越還是要堅持在中心區和次中心，這是一個大的趨勢和卓越選擇的錯位。

2、產權持有比例的合理化。從卓越來講，卓越集團商業地產面積持有的比例大約是15%左右，其余多以銷售為主，但也會根據不同地段的商業項目適當增加到20%，我們卓越最終就是控制在八二比。

3、融資方式多元化。未來商業地產融資渠道將呈現前所未有的創新態勢，多元化格局明顯，融資方式主要由原來的主要依賴銀行貸款轉向更多的依靠權益性的融資與債務性的融資相結合，間接的融資與直接融資相結合的方向轉變。近年來REITs作為一種理想的商業地產融資形式被普遍看好，但由于海外上市條件和門檻過高，REITs在中國還屬于個案，預計未來有關政策環境將明顯改善，REITs以及各種創新的融資渠道和工具將迅速發展。這是我們更多的看到REITs對中國的商業地產來講可能會是嶄新的融資的大門。

4、開發策略的科學化。開發商要根據項目所在地的特點，市民消費的特點、城市商業業態的分布特性，充分進行市場調研、規劃，針對性地進行商業地產開發，前面的工作一定要做透，一定要做好，當一個區域的人口只能支撐10萬平米商業，而且現在已經有個10萬平米商業的時候，你要再進去，就會稀釋掉這個人口支撐的比例，要么就是兩個項目都做不好，要么就是兩個項目要死掉一個，要么就是大家都好死不如賴活著，都經營不好。這里舉個例子，也算是做個廣告，我們今年上半年在深圳推出了一個商業的樓盤——卓越城，該項目位于深圳CBD里面，是我們做的第四代產品，項目位于深圳福田梅林，包括10萬平米的企業總部基地，10萬平米的甲級寫字樓，20萬平米的購物中心，目前該片區的規劃在我們進入之前還是比較滯后的，周邊的產業業態也相對落后，人流檔次和人流量也不夠。2013年，深圳市將國際電子商務產業帶的規劃列入了梅林片區，現在政府已經開始主導對本片區功能進行轉型開發，將本區定義為中心北區，規劃20棟寫字樓，作為CBD的功能拓展區。它規劃20棟樓的時候，我的幾棟樓已經開賣了，所以說我們卓越還是想走在前面一點。如果大家現在到深圳去，到梅林片區，應該是可以看到卓越城的，我們上半年這一個盤的銷售占整個深圳市商品寫字樓的銷售的40%。

第三，簡單描述一下我們對未來趨勢的看法。做商業地產的企業在新形勢下要有相應的判斷，我歸納出來四個部分。

1、練內功、打基礎。地產商面對商業地產的誘惑，要耐得下心。如果沒有這方面的特長，或者沒有這方面的團隊，不要盲目進入，或者已經進入以后，一定要穩住你的團隊，要下決心繼續深入，提高企業的運作能力，提高商業地產的運作規律，把握未來的商業規劃與布局，抓住商業地產的核心方可運營。這兩天大家都在討論這個問題，剛才秦主任在演講中提到，商業運營的基礎是現金流，那個是最本質的，如果一個商業體的運營產生不了合理的現金流，幾乎都是白搭，你發REITs也不行，發債也不行，你靠自己的現金流回收投資更不行。所以本質上還是運營體的現金流。

2、建渠道、尋合作。渠道的多少與深淺決定了地產商能夠動用企業外部資源的能力，商業地產是需要很多外部資源的，除了金融以外，還需要商業。就是昨天講的零售商的進入。由于商業觀察很多，地產商要樹立多方共贏的理念，逐漸樹立長期、穩定、牢固的合作伙伴與合作期望。商業地產的銷售比寫字樓的銷售更加復雜，因為地產就是開發商和購買者之間的關系，最后有一個物業的服務，寫字樓也基本上是一樣的。但商業不一樣，商業還有一個第三方介入，就是商家。商家比開發商還精，比客戶也更精，中間多了一個利益體在里面，我既要把商家招進來，要留得住，還要讓它賺錢，要做到這一點，這個商業的運營才能正常，在這種條件下才能保證我賺錢。所以說多了一個更加精明的利益體在里面，所以它的運營是更復雜一些。

3、重運營、樹品牌。商業地產應該做成地產加品牌，品牌優勢將是地產商的核心競爭力的重要構成要素。未來商業地產的競爭就是八個字“渠道為王、商品經濟”，在整個商業決定勝負的就是你有沒有更多的商家渠道，有沒有更良好的口碑和良好的品牌。

4、抓機遇、謀發展。高端城市商業綜合體、體驗式商業地產、社區商業以及區域性購物中心等類型的商業將有更好的發展前景。高端城市商業綜合體是最全的一種商業地產類型。第二種體驗式的商業地產，它能做的就是電商替代不了的一些體驗消費，所以說體驗式購物中心是商業地產發展的一種主要形態，再就是社區商業，一個樓盤也好，一個社區也好，它需要有一定的商業的支持。第四個是區域性的購物中心，因為城市的擴容，需要城市中心和新城的建立，另外消費者更加追求建立，要解決消費、輿論等問題，也和前面講的郊區化趨勢有關。一個大的片區，區域性的購物中心，這種商業形態也應該是有很大的生命力。

在市場競爭的浪潮中，商業地產開發商一定要主動適應社會的進步和變革，抓住機遇、迎接挑戰，才能取得更快、更好的發展。謝謝大家。