每經編輯 每經記者 王杰 發自杭州    

每經記者 王杰 發自杭州

“就從現在看，今后兩三年，城鎮化要能夠影響到房地產，我個人認為不現實。”

“新型城鎮化”是今年房地產業最大的關注熱點。但是，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉卻在由每日經濟新聞報社主辦的 “第三屆中國價值地產年會”上給開發商潑了盆冷水。其認為，新型城鎮化短期內不會對房地產產生影響。

鐘偉認為，城鎮化不是一個硬件投資的城鎮化，而是圍繞著人的城鎮化。常住人口是城鎮化第一階段要面對的問題，如果考慮戶籍人口，我國城鎮化率不到40%；如果考慮常住人口，城鎮化率達到50%，其中2.38億人已經在城市長期居住工作，但是沒有城市戶口。等這部分人的問題基本解決了，才是戶籍漸次放開，農民進城的問題。

鐘偉說，農民進城過程中帶來最大的需求應該是保障房建設，而不應該是商品房。由于常住人口在城市居住，農民進了城，那么關于現在已有的土地存量，也就是工業用地、制造業用地和居住用地才能大部分調整。

鐘偉認為，今后幾年房地產的運行，盈利模式會更加復雜一些。純做地產或者純做商業這個模式已經難以為繼，未來需要的是一端是地產，另一端是產業，這個產業不僅是商業，還會更廣義一些。比如一端是地產，另外一端可能是物流，可能是養老，可能是更為復雜的商業業態混合。

他說，簡單的住宅地產結束了，在今后兩三年，最大的機會應該是交通樞紐。國務院下決心要推動海陸空一體化，也就是把高鐵、空港、高速公路等這些交通物流的節點都連接起來，其中最典型的是上海虹橋。在產業地產投資方面有經驗的企業，有可能通過重點交通樞紐的建設獲得更大的收益。

日出東方董事長徐新建在會上發表了同樣的觀點。其表示，差異化的市場就要到來，需要每個開發企業開發出具有更高價值的項目。“城鎮化還沒開始，城鎮化一定是讓公眾到小城市去，小城市的人到大城市去。一二線這些未來重點區域，我認為潛力還是非常巨大的。”